大悅城控股擬轉(zhuǎn)讓北京中糧萬科50%股權(quán)剝離商業(yè)地產(chǎn)

●長江商報記者 江楚雅

5月20日，北京產(chǎn)權(quán)交易所預(yù)披露，中糧地產(chǎn)（北京）有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有的北京中糧萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)。北京中糧萬科分別由中糧地產(chǎn)和北京萬科分別持股50%，這意味著，中糧將完全退出這個合營公司。

中糧地產(chǎn)（000031.SZ）為中糧集團旗下融合住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)一體化的全業(yè)態(tài)房地產(chǎn)專業(yè)化公司，在今年2月份完成重組之后，3月份宣布更名為大悅城控股。

長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，重組后的大悅城業(yè)績喜憂參半。2018年業(yè)績報告顯示，大悅城地產(chǎn)營業(yè)收入81.29億元，同比下降30.3%；凈利潤約31.13億元，同比增長20.9%；凈負債率45.3%，同比增長17.1%。

轉(zhuǎn)讓北京中糧萬科股權(quán)

萬科和中糧已經(jīng)攜手走過了10年。

資料顯示，北京中糧萬科成立于2009年11月，注冊資本為8億元，由中糧地產(chǎn)（北京）及北京萬科分別持有50%權(quán)益。

據(jù)悉，北京中糧萬科曾開發(fā)住宅項目中糧萬科長陽半島，目前持有商業(yè)項目中糧萬科FUNMMIX半島廣場。其中，根據(jù)某房地產(chǎn)租售服務(wù)平臺信息顯示，中糧萬科長陽半島項目于2016年12月11日開盤，目前狀態(tài)為售罄。

已更名為大悅城控股的中糧地產(chǎn)為何退出？從財務(wù)上看，2018年，標的公司處于盈利狀態(tài)，2019年前三個月已出現(xiàn)虧損。2018年，資產(chǎn)總計29.92億元，負債總額16.88億元，營業(yè)收入4.07億元，營業(yè)利潤3.13億元，凈利潤2.36億元，截至期末所有者權(quán)益為13.04億元。2019年前三個月，實現(xiàn)營業(yè)收入6272萬元，營業(yè)利潤-1966萬元，凈虧損1257萬元，負債總計15.8億元。

業(yè)內(nèi)人士指出，此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，或許與不久前中糧地產(chǎn)與大悅城地產(chǎn)重組有關(guān)。重組以后，中糧地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)將以商品房住宅開發(fā)為主，不再重點開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

財經(jīng)評論員嚴躍進對長江商報記者表示，若是轉(zhuǎn)讓股權(quán)，不排除大悅城當前重組后，會對原有的項目進行篩選，對于一些后續(xù)操盤難度大的項目，會通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)來實現(xiàn)資金回籠，這對于大悅城來說是有利好的。對于此類企業(yè)項目的虧損來說，單純從合作的角度看，說明合作是不到位的，通過轉(zhuǎn)讓，也可以降低虧損。

營業(yè)收入下降30%

事實上，大悅城控股完成重組中糧地產(chǎn)和大悅城地產(chǎn)可謂一波三折。2017年7月，中糧地產(chǎn)正式將大悅城地產(chǎn)列為重組對象，啟動重組；2018年3月，中糧地產(chǎn)敲定重組方案，隨后在2018年7月的公告中交易價格下調(diào)；然而，2018年10月證監(jiān)會以“資產(chǎn)定價缺乏公允”理由將此次交易駁回；2018年11月15日，中糧地產(chǎn)公告稱將繼續(xù)推進重組方案；2018年12月4日，中糧地產(chǎn)發(fā)行股份購買資產(chǎn)事項獲無條件通過。

今年1月28日，港股上市的大悅城地產(chǎn)最終完成了對中糧地產(chǎn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，成為后者的控股子公司。3月，A股上市的中糧地產(chǎn)更名為“大悅城控股”。整合后，大悅城控股持有大悅城地產(chǎn)64.18%的股權(quán)，而中糧集團則持有大悅城控股75.64%的股權(quán)。

2018年，大悅城地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤31.1億元，同比增長20.9%；歸屬公司擁有人應(yīng)占溢利約為21.0億元，同比增長82.4%。

然而，在凈利增長的同時，多項指標出現(xiàn)了下滑。報告期內(nèi)，大悅城地產(chǎn)營業(yè)收入81.3億元，同比下降30.3%。報告顯示，營收下降主要是因銷售物業(yè)交付面積減少及交付產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化平均單價降低，致使物業(yè)銷售收入下降。

負債也在攀升。2018年，大悅城地產(chǎn)銀行及其他計息借貸約為275.9億元，同比增長了27.3%。凈負債率45.3%，同比增長了17.1%。與此同時，資金成本也有所提升，平均融資成本在4.39%，比上年增加了0.11個百分點。

不過，最新發(fā)布一季度業(yè)績報告顯示，報告期公司實現(xiàn)營收84.2億元，同比上升77.99%；凈利潤11.97億元，同比上升27.83%。截至今年一季度，大悅城控股的總資產(chǎn)為1676.91億元，較上年度末增長了4.56%，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為167.3億元，較上年度末增長了8.27%。

值得注意的是，在2018年11月，中糧地產(chǎn)與交易對方明毅公司簽署的業(yè)績對賭協(xié)議中，承諾資產(chǎn)（大悅城）在2018年至2020年的承諾凈利潤累計為18.91億元。如果本次交易在2019年實施完畢，則承諾期間調(diào)整為2019年至2021年，承諾累計凈利潤為18.94億元。

大悅城地產(chǎn)執(zhí)行董事曹榮根在業(yè)績會上表示，公司對三年業(yè)績的承諾是有壓力的，但是對團隊有信心，無論如何都會實現(xiàn)承諾。未來，大悅城控股獲取土儲的五大方式包括：集團存量資源盤活、城市更新、利用產(chǎn)業(yè)整合力量、利用大悅城品牌優(yōu)勢、與現(xiàn)有的一級開發(fā)聯(lián)動。預(yù)計3年-5年集團新增土儲將超過6000萬平方米，持有性項目及銷售型項目都將超過50個，沖擊千億陣營。

嚴躍進認為，大悅城本身重組后會注入很多地產(chǎn)項目，預(yù)計未來會通過加大開發(fā)、淘汰流動性差的項目等來進行整合，也不排除后續(xù)會基于大悅城商業(yè)項目的開發(fā)，形成更多的復(fù)合型項目。

責編：ZB