10家上市公司坐擁近4000億投資性房產(chǎn)   一年“炒房”賺超百億

●長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

不是房地產(chǎn)企業(yè)，卻憑借投資地產(chǎn)賺的盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)的企業(yè)越來(lái)越多。

近日，數(shù)據(jù)寶與中國(guó)上市公司研究院聯(lián)合發(fā)布“上市公司房產(chǎn)投資榜”。長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，排名前10的上市公司持有投資性房產(chǎn)近4000億，去年“炒房”賺超100億元。

隨著房?jī)r(jià)的上漲以及上市公司數(shù)量的增加，越來(lái)越多的上市公司成為炒房大軍的一員。此前數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)，2018年三季度A股上市公司投資性房產(chǎn)價(jià)值1.1萬(wàn)億。其中剔除房地產(chǎn)上市公司，2018年三季度報(bào)有1696家A股上市公司擁有投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)，占據(jù)A股上市公司一半以上。這些公司總價(jià)值達(dá)到超6000億元。

一位房地產(chǎn)研究人士對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，上市公司如此熱衷并且堂而皇之炒房的背后，源于房地產(chǎn)的保值增值特性。房地產(chǎn)具有投資建立周期長(zhǎng)，耐用性高，折舊小的特性。不過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)需求資金量大、建立周期長(zhǎng)，極易受政策影響。除了占領(lǐng)公司資源外，還障礙公司產(chǎn)業(yè)技術(shù)晉級(jí)，招致公司低效率運(yùn)轉(zhuǎn)，不利于公司的久遠(yuǎn)開(kāi)展。

10家上市公司去年“炒房”賺超100億

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，自用房產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。

自2006年以來(lái)，A股市場(chǎng)首次出現(xiàn)上市公司持有投資性房地產(chǎn)。隨著房?jī)r(jià)的上漲以及上市公司數(shù)量的增加，越來(lái)越多的上市公司成為炒房大軍的一員，截至目前上市公司投資性房產(chǎn)已超萬(wàn)億。長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)排名前10的上市公司持有投資性房產(chǎn)近4000億，去年“炒房”賺超100億元。

作為家居行業(yè)的龍頭企業(yè)，美凱龍觸及的也不僅僅只有家居這一方面，旗下還有著不少的房產(chǎn)，被稱(chēng)是“家居行業(yè)中最會(huì)搞房地產(chǎn)的，地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商中最會(huì)收租的”。在A股上市公司“出資性房產(chǎn)”中，美凱龍持有的出資性房地產(chǎn)價(jià)值到達(dá)777億，投資性房地產(chǎn)占據(jù)公司總資產(chǎn)份額達(dá)72%，連續(xù)幾年排在A股上市公司中的第一位。

目前美凱龍的商場(chǎng)布局在全國(guó)29個(gè)省份，觸及的城市到達(dá)189座。也是現(xiàn)在同行業(yè)中全國(guó)經(jīng)營(yíng)面積最大的一家做家居賣(mài)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)。根據(jù)年報(bào)披露，自營(yíng)商場(chǎng)中的新商場(chǎng)，在施工完成后，在六個(gè)月之內(nèi)基本就能完成招商，而且開(kāi)業(yè)時(shí)的出租率能達(dá)到90%以上。

從經(jīng)營(yíng)面積的地區(qū)分布情況來(lái)看，公司的自營(yíng)商場(chǎng)主要分布在一二線城市核心區(qū)域，經(jīng)營(yíng)面積占比達(dá)78%，其中有19家商場(chǎng)分布在北京、上海、天津、重慶等直轄市，75家商場(chǎng)的平均出租率為97.9%。

租金收益也不菲。以北京為例，美凱龍?jiān)诒本┑?家商場(chǎng)全部位于交通便利的環(huán)路上，分別包括東、西、北四環(huán)各一家和北五環(huán)一家，都在京城要塞。而北京東四環(huán)店在2015年創(chuàng)造了3.19億元營(yíng)收，面積為80000多平米，平均每平米產(chǎn)生的收益接近4000元。

此外，方大集團(tuán)去年的凈利潤(rùn)達(dá)到22.46億元，尚不及去年“炒房”收益。方大集團(tuán)2018年年報(bào)顯示，該公司2018年度歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)約為2117萬(wàn)元，同比下降94.22%。深圳方大廣場(chǎng)項(xiàng)目1#樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，評(píng)估增值產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益為29.17億元，為非經(jīng)常性損益，占年度利潤(rùn)總額的比重為98.12%。

除方大集團(tuán)外，中國(guó)高科、雪人股份、供銷(xiāo)大集3家公司去年投資性房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)損益也超過(guò)其凈利潤(rùn)。其中，供銷(xiāo)大集去年投資性房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)損益達(dá)8.86億元，超過(guò)去年7.62億元的凈利。

賺錢(qián)的同時(shí)也有虧錢(qián)的，在樓市節(jié)節(jié)高升的大背景下，仍有部分公司去年“炒房”虧了錢(qián)。其中，ST冠福去年投資性房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)損益為-4.59億元。公司在年報(bào)中稱(chēng)，其去年變動(dòng)損益主要系上海五天投資性房地產(chǎn)評(píng)估減值所致。此外，云南城投、廣匯物流、陽(yáng)光城等公司去年投資性房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)損益也均為負(fù)。

從行業(yè)上來(lái)看，在40家擁有超50億元投資性房產(chǎn)的上市公司中，房地產(chǎn)類(lèi)上市公司最多，占比超5成。另外，金融、商業(yè)貿(mào)易、交通運(yùn)輸3大行業(yè)的上市公司也占比較多，分別占了5家、6家、2家。從地域上來(lái)看，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市仍舊是炒房軍團(tuán)中的“主戰(zhàn)場(chǎng)”，僅這4個(gè)城市就有近600家上市公司投資房產(chǎn)，占比近4成。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上市公司不愛(ài)主業(yè)投資房產(chǎn)是個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)，之所以存在這樣的現(xiàn)象主要是受利益驅(qū)使。主業(yè)的利潤(rùn)較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)更豐厚。

不少上市公司靠出售房產(chǎn)“扭虧”

上市公司靠投資房產(chǎn)賺錢(qián)的同時(shí)，也有不少上市公司因?yàn)樘潛p需要出售房產(chǎn)回籠資金。

數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)顯示，2018年上市公司出售房產(chǎn)資產(chǎn)的公告次數(shù)比2017年要多。年初至2018年12月6日，A股市場(chǎng)出售房產(chǎn)公告52次，多于去年全年的45次。

去年6月25日，宇順電子發(fā)布公告稱(chēng)，公司擬將位于深圳市1棟A座1201、1202、1301、1302號(hào)的房產(chǎn)出售，擬售價(jià)分別為4357.6萬(wàn)元、4430.61萬(wàn)元、3984.14萬(wàn)元以及4050.85萬(wàn)元，合計(jì)約1.68億元。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月31日，上述房產(chǎn)的賬面凈值合計(jì)約1億元，由此來(lái)看，此次出售房產(chǎn)將給宇順電子帶來(lái)的收益超過(guò)6000萬(wàn)元。

在次日同樣發(fā)布出售房產(chǎn)公告的還有高偉達(dá)。其公告稱(chēng)公司擬將位于北京市朝陽(yáng)區(qū)亮馬橋路32號(hào)高斕大廈的房產(chǎn)出售。經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商一致，該房產(chǎn)含稅成交價(jià)格為人民幣9666.48萬(wàn)元，經(jīng)公司財(cái)務(wù)測(cè)算，如本次房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完畢，將增加公司當(dāng)期營(yíng)業(yè)外收入約5000萬(wàn)元。

不少上市公司靠賣(mài)房“扭虧”。其中，金智科技出售北京房產(chǎn)，擬以3308.16萬(wàn)元的價(jià)格將北京購(gòu)置的4套住宅房產(chǎn)，總面積為551.36平方米房產(chǎn)出售給江蘇金智集團(tuán)有限公司；萊茵體育計(jì)劃出售的房產(chǎn)共有47套，賬面原值1.95億元，擬售價(jià)達(dá)到了2.8億元。公司稱(chēng)，出售房產(chǎn)是為盤(pán)活公司現(xiàn)有資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率；中原證券擬出售的房產(chǎn)為公司的閑置資產(chǎn)，交易完成后有利于盤(pán)活固定資產(chǎn)。本次交易事項(xiàng)預(yù)計(jì)將對(duì)公司經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生積極影響。

出售房產(chǎn)是上市公司扭虧為盈的主要原因之一。數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)，2018年前三季度歸母凈利為正，扣除非經(jīng)常性損益為負(fù)的公司有201家。大量上市公司非經(jīng)常性損益的收益來(lái)自出售資產(chǎn)尤其是房產(chǎn)資產(chǎn)。

數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)，大部分上市公司出售房產(chǎn)的理由是：盤(pán)活公司存量資產(chǎn)、降低異地管理維護(hù)成本、提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率、適當(dāng)控制銀行借款規(guī)模和財(cái)務(wù)費(fèi)用、降低公司資產(chǎn)負(fù)債率。

“上市房企類(lèi)似拋售房產(chǎn)，也說(shuō)明當(dāng)前經(jīng)營(yíng)壓力增大，通過(guò)拋售，多少也是為了讓財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)更好看，尤其是到了年底，多少需要在業(yè)績(jī)報(bào)告中有較好的表現(xiàn)，這也是投資者相對(duì)關(guān)注的地方。類(lèi)似拋售會(huì)有示范效應(yīng)，進(jìn)而帶來(lái)后續(xù)部分企業(yè)跟風(fēng)拋售�！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示。

嚴(yán)躍進(jìn)還稱(chēng)，企業(yè)購(gòu)房多半是因?yàn)椴糠仲Y金投資渠道過(guò)于狹窄，而地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)較大，這個(gè)時(shí)候會(huì)有各類(lèi)物業(yè)投資的現(xiàn)象。當(dāng)然從實(shí)際情況看，投資類(lèi)似商業(yè)辦公等物業(yè)收益其實(shí)一般，而住宅物業(yè)則有較好的收益現(xiàn)象。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前持有房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和成本是在加大的，尤其是部分城市對(duì)于企業(yè)購(gòu)房的政策管控越來(lái)越大。

從后續(xù)實(shí)際情況看，對(duì)于企業(yè)投資房產(chǎn)的現(xiàn)象，建議在住宅領(lǐng)域進(jìn)行更嚴(yán)厲的管控，包括督促房企拋售住宅產(chǎn)品、未來(lái)不允許企業(yè)認(rèn)購(gòu)住宅等，這樣才有助于和房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行結(jié)合。

責(zé)編：ZB