建業(yè)地產(chǎn)銷售額高增長(zhǎng)凈利率僅9.6%   固守河南本土市場(chǎng)占有率僅9%

    長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

    在房企紛紛加速擴(kuò)規(guī)模擺脫區(qū)域局限，布局全國(guó)化的當(dāng)下，深耕大本營(yíng)河南的建業(yè)地產(chǎn)(00832.hk)則顯得有些“掉隊(duì)”。

    5月6日，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，4月單月取得物業(yè)合同銷售額人民幣59.21億元，同比增加51.4%，合同銷售建筑面積86.61萬平方米，同比增加49.1%，平均銷售價(jià)格為6836元/平方米，同比增加1.5%。

    不過，據(jù)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月，在克而瑞統(tǒng)計(jì)的39家典型房企中，共有18家房企出現(xiàn)了環(huán)比下跌的情況。其中，建業(yè)地產(chǎn)的環(huán)比跌幅達(dá)到96.7%，同比下跌93.2%，成為4月跌幅最大的企業(yè)。

    “過于聚焦河南單一區(qū)域發(fā)展，是建業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的局限所在。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，建業(yè)地產(chǎn)在河南有大量的土地儲(chǔ)備，被業(yè)界譽(yù)為“河南王”。公開資料顯示，截至2018年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入河南省的18個(gè)地級(jí)城市和77個(gè)縣級(jí)城市。

    易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，建業(yè)這兩年過于迷戀河南市場(chǎng)，造成兩個(gè)問題。第一、對(duì)外拓展和投資的力度不夠，或者說經(jīng)驗(yàn)是不足的，造成了很多投資機(jī)會(huì)的喪失。第二、對(duì)內(nèi)投資也面臨很多競(jìng)爭(zhēng)性的壓力，尤其是河南本地部分房企也在崛起，在本土市場(chǎng)占有率的不足，從側(cè)面也說明了這一點(diǎn)，未來企業(yè)需要反思當(dāng)前的投資策略。

    高增長(zhǎng)下凈利率僅為9.6%

    建業(yè)地產(chǎn)成立于1992年，一直深耕河南，被業(yè)界譽(yù)為“河南王”，創(chuàng)立至今已有27年。

    據(jù)其2018年年報(bào)顯示，截至2018年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入河南省18個(gè)地級(jí)城市和77個(gè)縣級(jí)城市，擁有在建項(xiàng)目118個(gè)，其中位于河南省會(huì)城市鄭州的項(xiàng)目16個(gè)，河南省其他城市項(xiàng)目102個(gè)，在建項(xiàng)目總建筑面積約為2,172.1萬平方米。

    核心業(yè)務(wù)板塊，建業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)地產(chǎn)目前進(jìn)入河南的18個(gè)地級(jí)城市和77個(gè)縣級(jí)城市，目前主要布局城市是鄭州市。2018年，在該公司536.75億元的重資產(chǎn)合約金額中，鄭州市占了26.08%，在4608萬平方米土儲(chǔ)中，鄭州市占了29.7%。

    深耕河南大本營(yíng)的建業(yè)地產(chǎn)近年規(guī)模實(shí)現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng)。據(jù)年報(bào)顯示，建業(yè)地產(chǎn)2018年全年錄得合同銷售金額723.66億元，同比增長(zhǎng)約為97.2%。其中重資產(chǎn)合同銷售金額536.75億元，同比增長(zhǎng)76.5%；輕資產(chǎn)合同銷售金額186.91億元，同比增長(zhǎng)197.2%。

    在利潤(rùn)方面，2018年建業(yè)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為147.83億元，同比增長(zhǎng)6.5%，毛利潤(rùn)增長(zhǎng)55.2%至約人民幣50.91億元。毛利率為34.4%，較2017年的23.6%大幅上升10.8個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)增長(zhǎng)57.4%至14.15億元，凈利率雖較2017年增長(zhǎng)了3個(gè)百分點(diǎn)，但9.6%在房企中仍處于較低水平。

    此外，建業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額為41.02億元，較上年出現(xiàn)顯著下降，2017年凈額為57.60億元，同比下降了28.8%。

    年報(bào)披露，導(dǎo)致凈利率較低的原因主要是公司較高的三費(fèi)費(fèi)率。2018年建業(yè)地產(chǎn)銷售費(fèi)用為11.88億，銷售費(fèi)用率為8.04%；管理費(fèi)用為15.52億，管理費(fèi)用率為10.5%；財(cái)務(wù)費(fèi)用為2.26億，財(cái)務(wù)費(fèi)用率為1.5%，若將20.75億的資本化利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，2018年其財(cái)務(wù)費(fèi)用率為15.56%。較2017年上升6.5個(gè)百分點(diǎn)。

    “建業(yè)的布局過于集中在河南，所以當(dāng)河南市場(chǎng)降溫的時(shí)候，業(yè)績(jī)也會(huì)承受很大的壓力。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為未來需要積極在全國(guó)市場(chǎng)的投資領(lǐng)域做研究。

    突破單一區(qū)域發(fā)展

    隨著龍頭房企逐漸向二三線城市下沉，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的同時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)在河南的市場(chǎng)占有率也遭到了稀釋。

    據(jù)年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)建業(yè)地產(chǎn)在河南省的市場(chǎng)占有率為9.0%。據(jù)鄭州克而瑞的數(shù)據(jù)，建業(yè)地產(chǎn)在鄭州的權(quán)益銷售額排名從2016年的第2位下降到2018年的第4位。

    偏居一隅的建業(yè)地產(chǎn)近年著重在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的推進(jìn)是重大突破之一。從銷售額構(gòu)成上看，2018年，該集團(tuán)723.66億元的總合同銷售金額中，輕資產(chǎn)合同銷售金額達(dá)到約186.91億元，同比大幅增長(zhǎng)約197.2%，約占合同銷售總額的25.83%

    除了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的推行，自2015年6月起，建業(yè)地產(chǎn)同時(shí)開始由綜合開發(fā)企業(yè)向城市居民新型生活方式服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型。三年以來，該集團(tuán)在地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)、文旅、酒店、農(nóng)業(yè)等板塊均有布局。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)持有4個(gè)文旅項(xiàng)目和7個(gè)處于不同開發(fā)階段的綠色基地項(xiàng)目，不過這些項(xiàng)目仍然位于河南省內(nèi)。

    2018年12月28日建業(yè)地產(chǎn)邁出走出河南的第一步。建業(yè)地產(chǎn)和河北省邢臺(tái)市的一個(gè)企業(yè)就合作開發(fā)邢臺(tái)市的一個(gè)小鎮(zhèn)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

    2019年3月28日董事長(zhǎng)胡葆森在建業(yè)地產(chǎn)的2018年業(yè)績(jī)會(huì)上首次松口表示，“將會(huì)有條件地走出河南”，有條件分別是指“半徑要求、輕資產(chǎn)模式與中原文化小鎮(zhèn)的產(chǎn)品形態(tài)。”

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在行業(yè)規(guī)模增速放緩、市場(chǎng)分化格局下，建業(yè)地產(chǎn)作為一家區(qū)域性房企的發(fā)展形勢(shì)明顯弱于市場(chǎng)整體水平。未來如何突圍轉(zhuǎn)型、爭(zhēng)奪其他區(qū)域市場(chǎng)還需要考驗(yàn)。

責(zé)編：ZB