中南建設(shè)為子公司融資擔(dān)保564億引質(zhì)疑   三四線存貨高企資產(chǎn)負債率超90%

    長江商報記者 江楚雅 上海報道

    上市十周年的中南建設(shè)（000961.SZ）邁入發(fā)展新階段，業(yè)績快速增長的同時，債臺高筑、存貨高企，擔(dān)保融資項目虧損嚴重等隱患也顯現(xiàn)出來。

    “中南建設(shè)的資金鏈風(fēng)險一觸即發(fā)，特別是受當(dāng)前三四線項目的拖累�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士向長江商報記者表示。

    4月23日，中南建設(shè)發(fā)布了2018年財報。數(shù)據(jù)顯示，該公司去年實現(xiàn)總營收401億，同比31.28%；歸屬凈利潤21.9億，同比增219%；扣非凈利潤16.4億，同比增739.29%。

    三大財務(wù)指標(biāo)皆創(chuàng)該公司歷史最高紀錄的同時，中南建設(shè)負債總額達2161億，同比增加572億，增幅達36%，資產(chǎn)負債率91.69%。

    同天，公司公告為西南中南嘉豐等12家城市項目公司提供114.77億元的融資擔(dān)保。截至當(dāng)日，公司及控股子公司實際對外擔(dān)�？傤~已達563.63億元，占公司最近一期經(jīng)審計歸屬上市公司股東的股權(quán)權(quán)益的323.96%。

    長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，中南建設(shè)頻繁為子公司進行融資擔(dān)保。截至目前，公司先后發(fā)布21次融資擔(dān)保公告，合計為旗下近80家城市項目公司提供融資擔(dān)保，融資擔(dān)保金額接近600億，其中超過一半城市項目公司位于三四線城市。在這些項目公司中，有不少是新注冊的公司，或者尚處于虧損狀態(tài)。

    對此，長江商報記者聯(lián)系到中南建設(shè)方面，截止到發(fā)稿前沒有得到回復(fù)。

    營收凈利創(chuàng)新高

    中南建設(shè)是一家以房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)，1988年起家于江蘇省，2016年將總部遷至上海并由此開啟高速擴張進程。

    三年前，銷售額還只有229億的規(guī)模的中南建設(shè)，如今已經(jīng)完成了從百億到千億銷售規(guī)模的進階；2016年，公司經(jīng)營開始大幅改觀，銷售金額從2015年的225億元上升到2016年的502億元、2017年的963億元，2018年已突破1500億元，早已經(jīng)成為一個全國性房企。

    4月23日，中南建設(shè)發(fā)布了2018年財報。數(shù)據(jù)顯示，該公司去年實現(xiàn)總營收401億，同比31.28%；歸屬凈利潤21.9億，同比增219%；扣非凈利潤16.4億，同比增739.29%。三大財務(wù)指標(biāo)皆創(chuàng)該公司歷史最高紀錄。

    2018年實現(xiàn)房地產(chǎn)合同銷售面積1144.4萬平方米，銷售金額1466.1億元，同比上升52%。平均銷售價格12810元/平方米。而該成績目前排名中國房地產(chǎn)企業(yè)排行榜17位。中南建設(shè)已經(jīng)連續(xù)進入該榜單top20。

    中南建設(shè)地產(chǎn)板塊飛速發(fā)展。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2015年——2018年地產(chǎn)板塊的銷售額分別是229億、502億、963億、1466億。每年的增長率是119%、91.8%、52%，4年累計實現(xiàn)增長540%。利潤分別是3.15億、4.4億、6.03億、21.9億。每年的增長率是39%、37%、263%，4年累計實現(xiàn)增長590%。

    利潤方面，截至去年底，該公司毛利率為19.56%，較前兩年上升超3個百分點；凈利率為5.77%，同比上升4個百分點。與此同時，中南建設(shè)整體凈資產(chǎn)收益率飆升至13.25%，同比上升超8個百分點。

    土儲方面，2018年，中南建設(shè)新增項目111個，規(guī)劃建筑面積合計1595萬平米，同時其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)首次開進重慶、合肥、南寧、溫州、惠州、梅州、泉州、湘潭等城市。截止2018年底，該公司共有303個項目，在建開發(fā)項目規(guī)劃建筑面積合計2807萬平米，未開工項目規(guī)劃建筑面積合計1518萬平方米。不過，在未來合計可竣工的4325萬平米項目中，三四線城市面積占比超60%，一二線城市不足40%。

    易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對長江商報記者表示，業(yè)績數(shù)據(jù)創(chuàng)新高，得益于較好的城市布局，這兩年中南建設(shè)持續(xù)進入三四線城市，投資力度大，本身也具備較好的發(fā)展機會，這些城市房價上漲快，同時具有較好的發(fā)展態(tài)勢，這容易創(chuàng)造較好的營收等業(yè)績。

    資產(chǎn)負債率超90%

    加速擴張的同時，債務(wù)壓力也越來越大。截至去年底，中南建設(shè)負債總額達2161億，同比增加572億，增幅達36%，資產(chǎn)負債率達到91.69%，創(chuàng)歷史新高。同時，其資產(chǎn)總額達2357億，同比增長33%。而在其資產(chǎn)中，存貨資產(chǎn)占比高達56%，這直接導(dǎo)致該公司速凍比率僅為0.44，短期債務(wù)壓力較為明顯。

    對于債務(wù)壓力，中南建設(shè)認為，去年負債率小幅上升，很大程度上是房地產(chǎn)行業(yè)對負債的歸并口徑有關(guān)。由于相當(dāng)一部分未結(jié)轉(zhuǎn)的收入也被計入負債中，細分來看，中南建設(shè)有息負債數(shù)量其實并不大。

    財報顯示，截止2018年底，中南建設(shè)持有的貨幣資金為204.2億元，相對2017年末增加43%�，F(xiàn)金能夠覆蓋短期負債，并且有幾十億的結(jié)余。在流動性上，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額實現(xiàn)轉(zhuǎn)正，達到194.3億元。公司全年經(jīng)營性現(xiàn)金流入971.45億元，是全部有息負債的1.7倍。此外，到2018年末，其預(yù)收賬款達到1101.2億元，同比增長61%。預(yù)收賬款的增加意味著周轉(zhuǎn)能力和運營效率進一步提升，產(chǎn)品在市場上的影響力不斷增加。

    值得注意的是，截止2018年末，中南建設(shè)存貨1350億，占總資產(chǎn)56%。嚴躍進認為，負債數(shù)據(jù)過大，而三四線城市后續(xù)市場降溫，這都會給企業(yè)帶來很多壓力，比如各類融資方面可能受到各阻礙。從存貨數(shù)據(jù)看，也說明需要積極消化庫存。當(dāng)前市場有所降溫，對于企業(yè)來說，確實需要加快資金回籠和確保資金穩(wěn)健。

    為子公司融資擔(dān)保564億

    除了自身債務(wù)外，中南建設(shè)常用的融資手段就是為項目公司擔(dān)保。今年以來，中南建設(shè)依舊頻繁為子公司進行融資擔(dān)保。

    4月8日，中南建設(shè)發(fā)布公告稱，公司控股股東中南城市建設(shè)投資有限公司于4月3日質(zhì)押24885000股公司股份給財富證券有限責(zé)任公司，占其所持股份比例的1.23%，質(zhì)押日期截至2020年3月28日，本次質(zhì)押用途是公司融資需要。

    3月份以來，中南控股接連發(fā)布擔(dān)保公告，先是在13號對西安中南嘉豐置業(yè)有限公司等37家子公司融資提供額度合計不超過1,390,420萬元的擔(dān)保。接著又在4月4日為泰安城投等8家公司融資提供不超過76.96億元擔(dān)保，而這8家子公司內(nèi)，有超過一半的子公司資產(chǎn)負債率超過85%。

    對此，中南建設(shè)解釋稱，子公司項目開發(fā)正常，償債能力強。但從會計數(shù)據(jù)來看，在中南建設(shè)旗下的30多家子公司中有27家最新報表是虧損的，虧損額度從幾十萬元到近億元不等。此外，還有25家子公司的資產(chǎn)負債率在80%以上，更有11家達到或超過100%。

    截至4月23日，公司及控股子公司實際對外擔(dān)�？傤~已達563.63億元，占公司最近一期經(jīng)審計歸屬上市公司股東的股權(quán)權(quán)益的323.96%。

    同時，為了保證融資順利，中南建設(shè)不得不將相關(guān)土地和股權(quán)質(zhì)押出去。據(jù)悉，目前已有約10家子公司及孫公司的股權(quán)被質(zhì)押，質(zhì)押比例從49%到100%不等，還包括4家子公司持有的地塊使用權(quán)。

    嚴躍進向長江商報記者表示，這說明企業(yè)正進入擴張的階段，但是資金面方面的壓力是有所增大的。而擔(dān)保力度大，也容易引起各類質(zhì)疑。

責(zé)編：ZB