陽光城銷售破千億凈利率僅6.9%   林騰蛟5年轉(zhuǎn)型落敗地產(chǎn)占營收99%

    長江商報記者 江楚雅

    “2020年達到千億”。跳躍式發(fā)展的閩系代表房企陽光城（000671.SZ），在掌門人林騰蛟的帶領下，提前達到了目標。

    近日，陽光城發(fā)布2018年年報。2018年陽光城銷售額度首次突破千億關口達到1628.56億元，同比增長70.28%、經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入高達為218.31億元，同比增長147.55%，達到了歷史最高水平；凈負債率降至182.22%，同比減少70個百分點。2019年，陽光城將銷售指標鎖定在1800億元。

    千億之下仍有隱憂，長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，陽光城銷售額雖然破千億，但凈利潤率卻處于低位。2018年度凈利潤率是6.92%，未達年初8%的預期。有數(shù)據(jù)顯示，2017年的主流房企的平均凈利率已經(jīng)達到12.4%。

    與低利潤相伴的還有居高不下的負債率。根據(jù)財報，2018年陽光城凈負債率降至182.22%，同比減少70%。然而，易居數(shù)據(jù)顯示，2017年170家房企加權(quán)平均凈負債率為88.73%。

    值得注意的是，陽光城財務費三年增長近15倍，2016年為4164.95萬元，2018年高達6.14億元，大增379.76%，其中利息費用達6.73億元，同比增加71.68%，利息收入3.14億元，同比增加93.30%。

    “陽光城目前只注重擴張和銷售目標，而忽略了凈利潤率，是比較典型的擴張性思維�！必斀�(jīng)評論員肖磊對長江商報記者表示，“凈負債率仍然遠遠高于平均線，一方面未來面臨更大的成本問題，無論是融資成本，還是利息負擔；另外企業(yè)未來的擴張或積極性將遭到抑制，所以整體來說會更依賴于更大的銷售目標，這種情況下有可能會導致非理性的決策等風險�！�

    針對相關財務問題，長江商報記者發(fā)送采訪函至陽光城，截至發(fā)稿前未得到回復。

    銷售額首破千億

    規(guī)模擴張和降低負債是2018年陽光城最亮眼的表現(xiàn)。

    年報顯示2018年度，陽光城全年實現(xiàn)合約銷售金額1628.56億元，同比2017年的915億元增長77.98%，指標完成率116.33%；實現(xiàn)合約簽約面積1266.38萬平方米，合約銷售均價約為12859.96元/平米。營收同比增長70.28%，歸母凈利潤同比增長46.36%。公司合并報表總資產(chǎn)2633.97億元，較上年末增長23.52%；合并報表凈資產(chǎn)410.30億元，較上年末增長34.22%。

    克爾瑞認為，規(guī)模的增長，一方面的得益于合作開發(fā)的撬動，另一方面也與企業(yè)不斷加強區(qū)域及城市深耕和持續(xù)優(yōu)化營銷體系息息相關。近年來陽光城持續(xù)加大合作開發(fā)的力度，2018年上半年陽光城的權(quán)益銷售金額占比約為80.9%，下半年大幅下降至66.4%，2019年前兩月進一步下降至62.2%，可以看出合作項目對銷售的貢獻越來越大。

    伴隨業(yè)績高增速，陽光城實現(xiàn)了財務指標特別是償債指標的大幅優(yōu)化：有效降低扣除預收賬款的資產(chǎn)負債率至60.84%，同比減少6個百分點；有息資產(chǎn)負債率降至42.75%，同比減少10個百分點；凈負債率降至182.22%，同比減少70個百分點。

    值得一提的是，陽光城2018年進一步加強了現(xiàn)金流管控，自2017年第一季度凈現(xiàn)金流開始首次轉(zhuǎn)正，2018年，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入高達為218.31億元，同比增長147.55%，達到歷史高點，本期賬面貨幣資金378.48億元，占比總資產(chǎn)14.36%，公司預收賬款621.21億元，同比增長54.72%，同時房地產(chǎn)銷售回。顯著提升，平均回款率達到80.05%，達到歷史最高水平。

    2019年，陽光城提出全口徑銷售目標1800億元，目標銷售增長率為10.5%，預計會將銷售回款的50%-55%投入拿地，預計拿地金額為800億元。

    克爾瑞認為，按照近兩年的陽光城的銷售增長率來看，目標的制定較為保守，完成壓力不大。2018年末，陽光城總土儲建筑面積約為4418萬平方米，同比增長15%，權(quán)益面積占比約為62%，總貨值約5494億元。從目前陽光城的銷售規(guī)模和增長速度來看，土儲貨值略顯不足，需要進一步加大力度拿地，拓展土地資源。

    截至2019年2月末，陽光城新增土地投資81億元，新增土儲面積100萬方，均集中于北京、南京、蘇州、福州等優(yōu)質(zhì)城市。銷售方面，在市場其他企業(yè)銷售增速放緩或不達預期的背景下，累計實現(xiàn)200億的銷售，同比增速達50%。

    凈利潤率增長緩慢

    陽光城銷售額突破千億的同時，面臨低利潤的尷尬，與行業(yè)主流房企水平差距相對較大。

    根據(jù)財報，2018年度陽光城實現(xiàn)營業(yè)收入564.70億元，當期凈利潤39.06億元，同比增長75.30%；公司年度凈利潤率6.92%，未達年初8%的預期。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)行業(yè)主流企業(yè)，平均凈利率達12.4%。

    對此，陽光城執(zhí)行董事長朱榮斌回應稱：“確實，陽光城過去的基礎比較差，2018年結(jié)轉(zhuǎn)的是2016年的項目，當時的項目售價和盈利相對弱，沒有達到預期�！�

    肖磊認為，凈利潤率跟企業(yè)的經(jīng)營狀況有很大的關系，成本控制以及產(chǎn)業(yè)鏈整體的掌控能力、競爭水平，決定了凈利潤的走向，陽光城目前看只注重擴張和銷售目標，而忽略了凈利潤率，是比較典型的擴張性思維。

    與低利潤相伴的還有居高不下的負債率。根據(jù)財報，2018年陽光城有息資產(chǎn)負債率降至42.75%，同比減少10%，凈負債率降至182.22%，同比減少70%。易居數(shù)據(jù)顯示，2017年170家房企加權(quán)平均凈負債率為88.73%。

    長江商報記者注意到，陽光城近年凈利率不斷下滑，2018年有所增長，但也很緩慢，2014年-2018年，凈利率分別為9%、8%、7%、6.72%、6.92%。

    “希望通過三年的時間，把陽光城的凈負債率降低在100%之內(nèi)�！痹陉柟獬堑臉I(yè)績會上，陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌許下承諾：“2019年將爭取回到150%，希望在2020年凈負債率可以降到100%之內(nèi)。”

    長江商報記者注意到，近三年陽光城的財務費、銷售費、管理費均有不同幅度上漲。長江商報記者梳理近年財報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2016年-2018年的財務費用分別為4164.95萬元、1.28億元、6.14億元。同比增長79.27%、207.33%、379.69%；銷售費用分別為4.84億元、9.61億元、17.57億元。同比增長5.91%、98.55%、82.83%；管理費用分別為，6.78億元、11.77億元、15.77億元。同比增長22.38%、73.60%、33.38%。

    肖磊分析稱，主要的原因還是整體為了達到銷售目標而擴張成本提升所致，整體銷售成本在提升，在市場相對好一點的情況下對盈利的影響稍微小一些，但一旦市場遇冷，財務費用的大幅上升帶來的影響將比較大。

    此外，2018年陽光城全口徑銷售金額1628.56億元，同比大漲77.98%，銷售回款率為80.05%。平均銷售均價為13145.21元/平米，與17年的13880元/平米相比下降5.3%。公司2019年前2個月公告的銷售均價12925元/平米，平均銷售價格繼續(xù)下降，其中2月份銷售均價已大幅下降至8473元/平米。

    為何銷售快速增長，銷售價格卻下降明顯？“目前看，整個房地產(chǎn)全行業(yè)為了對沖周期影響和達到預期銷售，都在降價促銷，所以整個戰(zhàn)略方面看應該是以價換量，以降低利潤的方式來換取銷售額�！毙だ谡J為，整體來看，跟整個房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整有關系，也跟企業(yè)的盈利能力有一定關系。

    融資成本上升至7.94%

    為解資金之渴，2018年陽光城持續(xù)通過多元化方式進行融資，包括資產(chǎn)證券化、中期票據(jù)、定向工具、永續(xù)債、銀行貸款等，其中成功發(fā)行多個國內(nèi)首單證券化產(chǎn)品。

    不過2018年整體融資環(huán)境進一步收緊，企業(yè)融資成本普遍上升，陽光城的平均融資成本上漲0.86個百分點到7.94%，克而瑞認為，與其他同等規(guī)模企業(yè)相比并不算低，未來融資成本還需進一步降低。

    盡管融資收緊，但陽光城今年依舊尋求更加多元的融資渠道，發(fā)起多項融資。而大量的融資背后，也是陽光城對資金極度渴求的表現(xiàn)。

    2018年，陽光城股權(quán)質(zhì)押、高額擔保及倡議員工增持都被外界視為是資金承壓的表現(xiàn)。

    肖磊認為，從這個方面來說，陽光城面臨諸多融資和信用方面的困難，處在較明顯的財務風險控制階段，但由于銷售額帶來的現(xiàn)金流動性還算可以，可能借助當前的現(xiàn)金流，做更多信用擴張和增加負債的事情，為房地產(chǎn)下一個困難時期做準備，同時也想給員工和市場傳遞信心，希望獲得更多支持，所以企業(yè)可能存在很大的危機感。

    此外，陽光城集團自2014年開始布局多元化業(yè)務，已經(jīng)拓展到醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)、長租公寓、商業(yè)和教育等板塊。

    然而，從總營收結(jié)構(gòu)來看，隨著陽光城多元化業(yè)務的推進與逐漸成熟，房地產(chǎn)業(yè)務在總營收中占比仍然具有絕對性的地位，近五年房地產(chǎn)業(yè)務占主營業(yè)收入中的比重均高于90%，近三年在主營業(yè)務收入中的占比均在99%以上。2018年大部分多元化板塊都呈現(xiàn)收入增速低于成本增速的情況。

責編：ZB