金融街倉促擴張：債務(wù)兩年激增300億   凈利增速墊底千億房企僅8.7%

    長江商報記者 沈右榮

    幾次踩錯節(jié)拍錯失壯大機會的京籍房企金融街（000402.SZ）大舉擴張之余，實則收獲甚微。

    長江商報記者發(fā)現(xiàn)，盡管金融街去年經(jīng)營業(yè)績實現(xiàn)大幅提升，但與A股可比房企相比仍較為遜色。其營業(yè)收入221.13億元，同比下降13.35%，凈利潤（歸屬母公司股東凈利潤）32.69億元，同比增長8.72%。無論是營業(yè)收入還是凈利潤同比增幅，在千億資產(chǎn)房企中（以截至4月12日披露2018年報數(shù)據(jù)），金融街均墊底。

    金融街因開發(fā)北京金融街而揚名，但在眾多房企全國重點城市落子之時，金融街不是按兵不動就是固守一線及1.5線城市。在一線城市遭遇嚴(yán)調(diào)后，公司才被迫擴圍，轉(zhuǎn)型并重點發(fā)力住宅地產(chǎn)。僅去年，其新增項目20個，權(quán)益投資達(dá)191億元。

    然而，倉促布局導(dǎo)致公司債務(wù)激增。截至去年底，公司總負(fù)債1113.28億元，其中有息債務(wù)804.97億元，占比72.31%，凈負(fù)債率高達(dá)184.26%，較2016年勁升64.77個百分點。

    連續(xù)兩年凈利增幅為個位數(shù)

    在一眾房企賺得盆滿缽滿之際，金融街的業(yè)績只是象征性地增長。

    年報顯示，去年，金融街實現(xiàn)營業(yè)收入221.13億元，同比下降13.35%，凈利潤32.69億元，同比增長8.72%。這是房地產(chǎn)市場調(diào)控以來，金融街實現(xiàn)的經(jīng)營業(yè)績第二次小幅增長。2017年，其實現(xiàn)營業(yè)收入255.19億元，同比增長28.54%，而凈利潤為30.06億元，同比微增7.2%。

    對比同業(yè)，A股超百家房企中，目前已經(jīng)披露2018年度報告的約為80家，其中，營業(yè)收入同比下降的有25家，金融街降幅排名第18位，在總資產(chǎn)超千億的房企中，營業(yè)收入同比下降的，金融街是唯一一家。凈利潤方面，其凈利潤排名第6位，但其凈利潤同比增幅又處于墊底位置。

    金融街為何掉隊了？

    4月11日，一大型房企人士向長江商報記者表示，金融街以商業(yè)地產(chǎn)起家，并迅速成名。近年來，受商業(yè)模式變革等因素影響，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長、盈利空間被壓縮。同時，金融街固守北京等一線城市，而這些區(qū)域恰恰是此次地產(chǎn)調(diào)控的重點，金融街受到的沖擊可想而知。

    數(shù)據(jù)顯示，2017年，金融街銷售金額為235.70億元，同比下降14.60%，其中，商業(yè)地產(chǎn)銷售80.70億元，同比下降34.39%。

    兩年新增權(quán)益投資438億

    在房地產(chǎn)調(diào)控及集中度越來越高的形勢下，金融街無奈出京轉(zhuǎn)型擴張，其手法也頗為生猛。

    出京之后，金融街瞄準(zhǔn)京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游五大城市群，并以此為中心進(jìn)行布局。截至目前，其已殺入深圳、成都、武漢、惠州、東莞等15個重點城市并完成布局。

    值得一提的是，去年9月7日，金融街宣告，以34.52億元價格從湖北當(dāng)代盛景收購了江夏“地王”，借此接手江夏文化大道項目。該地塊2013年對外出售，閑置近5年。

    實際上，上述“地王”項目是金融街在武漢獲取的第四個項目。去年，金融街先是以7.86億元競得武昌區(qū)一處臨江住宅、商服用地，接著又通過受讓股權(quán)獲取光谷中心地區(qū)近3萬平米住宅項目，這一地塊閑置長達(dá)8年之久。去年8月，公司又獲得對青山濱江商務(wù)區(qū)核心地塊開發(fā)權(quán)，建設(shè)區(qū)域總部大樓。短短一年間，在武漢的投資至少超50億元。

    年報數(shù)據(jù)顯示，2017年，金融街新增18個，新增權(quán)益投資額逾247億元。去年，又新增項目20個，新增權(quán)益建筑面積356萬平米，權(quán)益投資191億元。以此算來，兩年之間，這家當(dāng)時僅1128.36億元資產(chǎn)房企投入的拿地資金高達(dá)438億元，也讓人吃驚。

    從上述所拿地用途看，金融街也開啟了轉(zhuǎn)型模式，重點發(fā)力住宅地產(chǎn)。

    只不過，擴張之時其負(fù)債飆升。2016年底，公司有息債務(wù)505.38億元，去年底為804.97億元，2年間增加了299.59億元。同期，公司財務(wù)費用也從8.79億元增至14.89億元，增幅為69.40%

    776億存貨周轉(zhuǎn)放緩資金承壓

    擴張暴走的金融街周轉(zhuǎn)較慢，財務(wù)狀況不佳。截至去年底，金融街短期借款30.11億元、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債67.89億元、長期借款405.47億元、應(yīng)付債券301.50億元，合計高達(dá)804.97億元，同期，公司貨幣資金只有119.57億元，有息債務(wù)是貨幣資金的6.73倍。

    實際上，近兩年來，隨著公司出京擴張，其債務(wù)規(guī)模迅速擴大。2016年底，公司無短期借款，2017年底短期借款也只有9.50億元。去年底的有息債務(wù)較2016年底增長了近300億元，較2017年底增長了181.12億元。截至去年底，公司凈負(fù)債率高達(dá)184.26%，2016年、2017年分別為119.49%、150.82%，逐年大幅上升。

    所幸，金融街負(fù)債結(jié)構(gòu)較為科學(xué)，其以長期債務(wù)為主，因而短期不存在償債壓力。盡管如此，但其潛在的風(fēng)險不小，原因是公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度太慢。

    金融街突進(jìn)式擴張過程中，公司的存貨也不斷上升。截至去年底，其存貨為776.38億元，占其總資產(chǎn)的52.30%，2016年、2017年分別為564.52億元、628.42億元，兩年增加了211.86億元。

    問題是，存貨急劇飆升占總資產(chǎn)一半以上、流動資產(chǎn)的77.95%，但其周轉(zhuǎn)速度大幅放緩。2017年，金融街存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為1192.05天，去年為2224.97天，延長了1032.92天。這意味著，776.38億元存貨周轉(zhuǎn)一次需要6.18年，較2017年的3.31年延長2.87年。同業(yè)公司中，萬科、招商蛇口、新城控股的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為1304天、1275天、1165天，均比金融街快。

    存貨周轉(zhuǎn)慢，將加劇公司現(xiàn)金流狀況。近兩年，金融街經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為—72.54億元、90.29億元，投資活動現(xiàn)金流凈額為—29.34億元、—24.45億元，籌資活動現(xiàn)金流凈額為73.98億元、127.37億元。這些數(shù)據(jù)表明，公司自身造血功能不強，仍要靠借款維持運營，這也說明公司現(xiàn)金流較為緊張。

責(zé)編：ZB