長租公寓入冬：一年爆倉11家現(xiàn)資金鏈斷裂危機 30余家累計融資超50億租金回報率不足2%

    長江商報記者 江楚雅

    “公司這么大，賠一個死人的錢還是賠得起的。”3月16日，蛋殼公寓一位銷售人員針對媒體報道的“蛋殼公寓裝修完第二天上架”的回應(yīng)將其推上輿論的風(fēng)口浪尖，同時引發(fā)市場對長租公寓的關(guān)注。

    家電齊全可拎包入住，裝修時尚交通便利，深受都市年輕人青睞的長租公寓近兩年來遍地開花，受到資本的追捧。長江商報記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至目前，30余家長租公寓累計融資已經(jīng)超過50億元人民幣。

    然而，多位業(yè)內(nèi)從業(yè)人士向長江商報記者坦言，長租公寓雖然很火，但投資大，回報慢，盈利難已成為行業(yè)共性。目前回報率很難超過2%。

    “輕重并舉，資管分離，靈活經(jīng)營是長租公寓未來的發(fā)展趨勢�！狈繓|東創(chuàng)始人全靂對長江商報記者表示，直至目前，整個長租公寓頭部企業(yè)的格局基本已經(jīng)成型，行業(yè)一度過熱，目前已經(jīng)開始洗牌，品牌公寓更趨于理性，過去看規(guī)模，現(xiàn)在更看現(xiàn)金流和利潤，企業(yè)更注重內(nèi)在價值，而不是盲目外延式的擴張。

    融資向頭部企業(yè)靠攏

    3月16日，行業(yè)獨角獸蛋殼公寓一位銷售人員的不當(dāng)回應(yīng)將其推上輿論的風(fēng)口浪尖。除此之外，蛋殼公寓還相繼被爆出甲醛門；存在虛假房源；因租金貸問題被大量投訴；房屋質(zhì)量隱患，且后續(xù)維修難等嚴重問題，諸多租客怨聲載道。

    蛋殼公寓方面在接受長江商報記者采訪時表示，高度重視，對該銷售人員不當(dāng)言論所造成的負面影響向廣大消費者致以誠摯的歉意。關(guān)于其他問題，已經(jīng)在配合政府進行相關(guān)改進和優(yōu)化工作，也發(fā)布了相關(guān)說明關(guān)于如何配合政府相關(guān)的工作。

    值得注意的是，3月1日，蛋殼公寓宣布已完成5億美元C輪融資，本輪融資后，蛋殼公寓的估值已經(jīng)超過20億美元。截至目前，管理接近40萬間公寓 ，業(yè)務(wù)遍布北上廣深等全國10個一線、新一線城市。

    隨后，短短兩周時間，就有不斷融資的利好消息：魔方融資1.5億美元，青客公寓宣布融資1億美元，佳兆業(yè)獲得30億元人民幣住房租賃ABS（資產(chǎn)抵押債券），平安不動產(chǎn)和朗詩發(fā)行10.68億元人民幣長租公寓儲架式REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）。

    長租公寓近兩年來遍地開花，受到資本的青睞。長江商報記者梳理公開數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至目前，已經(jīng)有30余家長租公寓累計融資已經(jīng)超過50億元人民幣。

    全靂指出，經(jīng)過幾年發(fā)展，合租公寓的第一梯隊已經(jīng)形成，分別是：自如、蛋殼、青客。從融資角度看，越來越向國企、開發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。

    “對于中小企業(yè)，就不要指望好的融資。不過，大品牌的融資一直在春天里�！比�靂表示，對于今后的長租行業(yè)，資本總體很謹慎，無論股權(quán)投資或者債權(quán)融資，只會向頭部和超大規(guī)模企業(yè)集中。

    租金回報率不足2%

    鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)曾表示，2015年、2016年中國租賃市場的規(guī)模大概在1.1萬億，2020年是1.6萬億，2025年為2.9萬億，2030年會超過4萬億。在萬億市場空間下，長租市場就成為一個被資本競相追捧的風(fēng)口。

    雖然行業(yè)前景可期，但市場參與者依然未能找到好的盈利模式。目前為止尚無企業(yè)給出清晰的盈利模式。新城控股高級副總裁歐陽捷對此毫不諱言：“從目前來看，租賃住房看不到盈利模式�！�

    長江商報記者了解到，目前長租公寓盈利模式主要有租金差+裝修投資溢價、生態(tài)社區(qū)+增值服務(wù)、先租后售獲取客戶實現(xiàn)業(yè)務(wù)協(xié)同、資產(chǎn)收購+持有經(jīng)營等四種。

    然而，多位業(yè)內(nèi)人士紛紛向長江商報記者表示，開發(fā)商普遍尚未找到長租公寓合理的盈利模式，投資大，回報慢，盈利難已成為行業(yè)共性。

    仲量聯(lián)行在最新的一份關(guān)于長租公寓市場的研究報告中提到，目前在主要的一、二線城市，由于傳統(tǒng)商品住宅用地價格較高，長租公寓的租金回報率不足2%，遠低于融資成本。

    一年爆倉11家資管分離是趨勢

    盈利模式待解下很多長租公寓活不下去。2018年，杭州鼎家、上海寓見等因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善致停止運營的長租公寓企業(yè)達十余家。

    統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年長租公寓被爆出“爆倉”的數(shù)量，已由2017年的4家增至11家。從2018年8月杭州鼎佳公寓爆倉開始，短短四個月時間有8家長租公寓被爆“資金鏈斷裂”，10月份單月有4家長租公寓“爆倉”。

    前我愛我家副總裁胡景暉此前曾預(yù)測：行業(yè)有現(xiàn)金貸和租金貸，銀行停掉后，仰仗這部分資金的企業(yè)根本無法運轉(zhuǎn)，已有負債無法償還，長租公寓企業(yè)自然爆倉。

    爆倉的后果是，租客無房可住，房東收不到錢。更嚴重的是，即使退房，他們也很難“退”掉尚未還清的“租房貸”；如果逾期，還可能對個人征信造成不可消除的影響。

    “輕重并舉，資管分離，靈活經(jīng)營是長租公寓未來的發(fā)展趨勢�！比�靂指出，目前，品牌公寓主流模式是包租，也就是二房東差價模式。這種模式是特定環(huán)境下產(chǎn)生，看似錯誤又相對合理的階段性策略，但若一味把包租模式走到黑，那是肯定有問題的。

    而魔方、窩趣、樂乎等率先踏入公寓輕資產(chǎn)的道路上，盈利模式更加清晰。隨著公募REITS出現(xiàn)，會在極大程度上解決品牌公寓長線資金問題和持有物業(yè)問題。

    個體戶或者小機構(gòu)也只有兩條出路，一是做好自己的儲備和存量，不做租金分期，不盲目擴張，減低人工比例，做好小眾和圈層，做好服務(wù)，扎實做出利潤。二是及時賣給大公司或大品牌，發(fā)揮最大的價值空間。

    魔方公寓房間內(nèi)景。  本報記者 江楚雅 攝

責(zé)編：ZB