泰禾集團(tuán)擴(kuò)張后遺癥：647億短期債壓頂   黃其森深陷38億并購(gòu)糾紛公司涉訴73起

    長(zhǎng)江商報(bào)記者 宋金

    曾高調(diào)放言“2018年銷售目標(biāo)是再翻一番至2000億元�！钡拈}系房企泰禾集團(tuán)（000732.SZ）現(xiàn)在或許想低調(diào)行事。

    2月12日，泰禾集團(tuán)發(fā)布一則重大訴訟公告披露，泰禾集團(tuán)正與交易方上演“互告”的戲碼，糾紛涉及金額4.32億元。

    長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，截至2月12日發(fā)布訴訟公告前，泰禾集團(tuán)（包括控股公司在內(nèi)）尚未披露的小額訴訟、仲裁事項(xiàng)共計(jì)73起，涉及金額約2億元，大部分為金額較小的商品房合同糾紛及物業(yè)合同糾紛。

    泰禾集團(tuán)從名不見(jiàn)經(jīng)傳的福建房企蛻變?yōu)槿珖?guó)聞名的閩系黑馬，用5年時(shí)間完成從百億到千億規(guī)模的躍升，然而飛速的發(fā)展暗藏危機(jī)。

    現(xiàn)在訴訟糾紛不斷、債務(wù)高企，2000億銷售額的豪言變成了“吹牛”。截至2018年9月底，其短期債務(wù)高達(dá)646.73億元，而貨幣資金僅174.41億元，債務(wù)壓力可見(jiàn)一斑。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流也連續(xù)6年為負(fù)，2018年才出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

    “‘泰禾速度’在高速增長(zhǎng)階段激進(jìn)擴(kuò)張問(wèn)題不大，但在市場(chǎng)整體收縮，資金成本升高的情況下，擴(kuò)張帶來(lái)的債務(wù)壓力會(huì)顯現(xiàn)。這種情況下，可能內(nèi)部管理和具體項(xiàng)目的執(zhí)行，都會(huì)出現(xiàn)較大的不確定性。”財(cái)經(jīng)評(píng)論員肖磊在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)表示。

    38億并購(gòu)案現(xiàn)糾紛 交易雙方互告

    2月11日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，因股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛事項(xiàng)，旗下全資子公司江蘇泰禾錦城置業(yè)有限公司（下稱“錦城置業(yè)”）于2019年1月31日，將沃得國(guó)際控股有限公司、沃得重工（中國(guó)）有限公司、江蘇沃得工程機(jī)械銷售有限公司、江蘇沃得起重機(jī)有限公司（以上四家公司合稱為“出讓方”）起訴至法院。

    訴訟理由是四名被告存在多項(xiàng)嚴(yán)重違約情形，使原告至今無(wú)法對(duì)標(biāo)的物業(yè)進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)。錦城置業(yè)要求出讓方退還已支付的款項(xiàng)，并賠償4.32億元的違約金和損失。

    隨后，沃得重工、沃得工程機(jī)械及沃得起重機(jī)作為股權(quán)出讓方又提起了反訴，這也使得這場(chǎng)股權(quán)糾紛陷入“羅生門”。上述事件的導(dǎo)火索緣于2017年9月14日的并購(gòu)，錦城置業(yè)作價(jià)約38億元收購(gòu)沃得寶華100%股權(quán)。

    泰禾集團(tuán)與交易方上演“互告”的戲碼。此事件對(duì)泰禾來(lái)說(shuō)有什么影響？

    財(cái)經(jīng)評(píng)論員肖磊認(rèn)為，泰禾集團(tuán)整個(gè)擴(kuò)張型策略，導(dǎo)致對(duì)諸多收購(gòu)實(shí)際上并沒(méi)有考慮周到和做出詳細(xì)的執(zhí)行預(yù)案，導(dǎo)致出現(xiàn)這類糾紛，但由于此次收購(gòu)數(shù)額較大，可能對(duì)泰禾集團(tuán)的整個(gè)商譽(yù)和股價(jià)帶來(lái)影響，如果對(duì)方反訴成功，泰禾集團(tuán)有可能損失數(shù)億，所以其影響可能將會(huì)持續(xù)。

    長(zhǎng)江商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至2月12日發(fā)布訴訟公告前，泰禾集團(tuán)（包括控股公司在內(nèi)）尚未披露的小額訴訟、仲裁事項(xiàng)共計(jì)73起，涉及金額約2億元，大部分為金額較小的商品房合同糾紛及物業(yè)合同糾紛。

    對(duì)于訴訟糾紛事項(xiàng)給公司帶來(lái)的影響及如何處理，長(zhǎng)江商報(bào)記者致函到泰禾方面，截止發(fā)稿前沒(méi)有得到回復(fù)。

    肖磊則認(rèn)為，泰禾集團(tuán)由于整個(gè)2018年業(yè)績(jī)預(yù)期目標(biāo)并沒(méi)有順利完成，這類訴訟事件，實(shí)際上會(huì)進(jìn)一步加速其資金方面的壓力，多授信和商業(yè)都可能帶來(lái)影響，處理方面低調(diào)賠款，盡快解決問(wèn)題可能是一種方式。

    2000億銷售目標(biāo)被指“吹�！�

    2017年底，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森的豪言壯志“2018年泰禾集團(tuán)銷售額的目標(biāo)是再翻一番至2000億元。”讓人記憶猶新。當(dāng)時(shí)，泰禾集團(tuán)的股價(jià)一個(gè)月時(shí)間就從16元暴漲至43元，公司的市值從200億升至520億。

    2018已過(guò)，泰禾是否完成2000億銷售目標(biāo)？1月31日，泰禾集團(tuán)發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2018年全年的凈利潤(rùn)為23.42億-29.74億元，較上年同期增長(zhǎng)10.24%-39.99%。對(duì)銷售收入僅表示，“2018年度可確認(rèn)銷售收入高于上年”。

    在業(yè)內(nèi)看來(lái)，泰禾2000億的銷售目標(biāo)有吹牛的嫌疑。在中國(guó)指數(shù)研究院公布的2018年銷售額榜單中，泰禾的銷售額為1456億元。在克而瑞公布的榜單中，泰禾的成績(jī)則是1303.3億元，僅達(dá)成全年目標(biāo)的72.8%，這均沒(méi)有達(dá)到泰禾董事長(zhǎng)黃其森表達(dá)的“2000億”愿景。

    針對(duì)銷售額不及預(yù)期，泰禾方面認(rèn)為，泰禾集團(tuán)早在年初就曾對(duì)所謂的“2000億”做出澄清，而在地產(chǎn)行業(yè)整體面臨困境的大環(huán)境下，泰禾集團(tuán)也早已調(diào)整發(fā)展策略，主動(dòng)放慢速度，尋求更加穩(wěn)妥長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

    長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，泰禾官網(wǎng)在2月19日曾發(fā)布一篇題為“新年首周勁銷15億，北京泰禾開(kāi)年新品亮劍”的文章，文章中表示，在春節(jié)后的首周，北京泰禾的銷售額達(dá)到了15億元。

    有意思的是，近日泰禾北京某豪宅降價(jià)900萬(wàn)元賣房被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是為了快速回籠資金。泰禾方面回應(yīng)只是宣傳噱頭，并不是所有要賣的房子都降價(jià)，只是有個(gè)別幾套拿出來(lái)作特價(jià)。

    肖磊認(rèn)為，從現(xiàn)有數(shù)據(jù)看，其銷售額是低于預(yù)期的，甚至可能出現(xiàn)下滑，從泰禾的一些舉動(dòng)來(lái)看，為了降低債務(wù)率，泰禾已經(jīng)在做收縮業(yè)務(wù)的動(dòng)作。如果2019年市場(chǎng)整體沒(méi)有復(fù)蘇，那么未來(lái)業(yè)績(jī)可能會(huì)更具挑戰(zhàn)，下滑的概率較大。

    “泰禾肯定是不會(huì)承認(rèn)降價(jià)銷售的，這是地產(chǎn)的大忌，但實(shí)質(zhì)上開(kāi)始降價(jià)銷售的原因，應(yīng)該是為了回籠資金，而且不僅僅是泰禾，諸多高檔樓盤都出現(xiàn)了降價(jià)銷售，北京一些單價(jià)較高的樓盤價(jià)格松動(dòng)也比較明顯。”肖磊指出。

    經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流連續(xù)6年為負(fù)

    雖然2000億銷售目標(biāo)受到質(zhì)疑，但泰禾從名不見(jiàn)經(jīng)傳的福建房企蛻變?yōu)槿珖?guó)聞名的閩系黑馬，用5年時(shí)間完成從百億到千億規(guī)模的躍升。特別是在2016年后，以并購(gòu)的方式進(jìn)行擴(kuò)張，完成全國(guó)化布局。

    長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2017年是其收并購(gòu)勢(shì)頭最為猛進(jìn)的一年，其中2017年8—9月短短一個(gè)月時(shí)間里，攻城掠地，快速落子，9次出手，有7次是通過(guò)收并購(gòu)，涉及金額超過(guò)120億元，從2017年全年來(lái)看，其全年36個(gè)新獲取的項(xiàng)目中，多達(dá)30個(gè)項(xiàng)目是通過(guò)并購(gòu)及購(gòu)買資產(chǎn)的方式獲取，合計(jì)投入資金高達(dá)552.40億元。

    2018年，并購(gòu)仍然是泰禾集團(tuán)重要的拿地方式。中報(bào)顯示，2018年上半年，泰禾通過(guò)收購(gòu)和招拍掛方式獲取8塊土地，新增土地面積157.02萬(wàn)平方米，新增土地儲(chǔ)備建筑面積157.11萬(wàn)平方米，土地投資金額57.88億元，其中5個(gè)項(xiàng)目通過(guò)收購(gòu)方式獲得。

    高歌猛進(jìn)，開(kāi)疆拓土下，業(yè)績(jī)翻倍。數(shù)據(jù)顯示，2015-2017年，泰禾集團(tuán)實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入分別約148.13億元、207.28億元和243.31億元，對(duì)應(yīng)實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)約13.25億元、17.07億元以及21.24億元。2018年公司凈利預(yù)增超23.42億元。

    并購(gòu)已經(jīng)成為了泰禾在增加土地儲(chǔ)備方面的“新常態(tài)”，同時(shí)帶來(lái)資金的壓力。長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2012-2017年，公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流分別為：-8.02億元、-114.41億元、-166.26億元、-23.51億元、-101.41億元、-125.53億元，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流連續(xù)6年為負(fù)。

    負(fù)債方面，截至2018年9月底，泰禾集團(tuán)的負(fù)債高企，其中短期債務(wù)（短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債）達(dá)646.73億元，而貨幣資金僅174.41億元。

    不過(guò)，2018年其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正。2018前三季度公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為1.62億元，去年同期則是-64.03億元，同比增加，現(xiàn)金流情況改善明顯，可以看出高杠桿的泰禾今年在著力加強(qiáng)回款。

    從行業(yè)里看，公司通過(guò)并購(gòu)方式獲取土地可以降低拿地成本和風(fēng)險(xiǎn)，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，快速擴(kuò)張公司土地儲(chǔ)備規(guī)模。同時(shí)也會(huì)面臨高周轉(zhuǎn)帶來(lái)的壓力，那么，泰禾集團(tuán)近幾年通過(guò)并購(gòu)實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

    肖磊指出，在高速增長(zhǎng)階段激進(jìn)擴(kuò)張問(wèn)題不大，但在市場(chǎng)整體收縮、資金成本升高的情況下，擴(kuò)張帶來(lái)的債務(wù)壓力會(huì)顯現(xiàn)，這種情況下，整個(gè)內(nèi)部系統(tǒng)的管理會(huì)受到影響，從而傳導(dǎo)至具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，所以泰禾集團(tuán)目前面臨的問(wèn)題除了資金面，可能內(nèi)部管理和具體項(xiàng)目的執(zhí)行，都會(huì)出現(xiàn)較大的不確定性。

責(zé)編：ZB