2月近10家房企境外融資計(jì)劃總規(guī)模超40億美元 2019年超4000億地產(chǎn)債到期

長江商報(bào)訊（記者 江楚雅）2019年以來，房企再遇融資難題，境外發(fā)債更是繼續(xù)上升。長江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2月以來，已有近10家房企完成發(fā)行境外融資計(jì)劃，總規(guī)模超40億美元。其中2月19日就有6房企均有境外債即將發(fā)行。包括融信、佳兆業(yè)、龍光、華潤、華夏等房企。

2019年以來，房企境外發(fā)債頻繁�？硕�瑞研究數(shù)據(jù)顯示，今年1月份房企的境內(nèi)外發(fā)債總量大幅增加，達(dá)到了1095.79億元，突破歷史新高，環(huán)比上升91.8%。其中境外債占比達(dá)到了67.6%。

“近期全國房企近期融資發(fā)債的節(jié)奏明顯加快，無論是內(nèi)地公司債還是其他美元債和票據(jù)等，都成為企業(yè)新一輪融資寬松的導(dǎo)向2019年將開啟融資的新高峰�！耙拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對長江商報(bào)記者表示認(rèn)為，從債務(wù)兌付的角度看，到了2022年預(yù)計(jì)會(huì)形成第二波債務(wù)兌付高峰期，第一波債務(wù)兌付高峰期其實(shí)就是在2019年上半年。隨著融資政策的松動(dòng)，預(yù)計(jì)未來還會(huì)有更多房企密集公布融資計(jì)劃，加入到借新還舊的隊(duì)伍中�！�

境外債權(quán)融資占比持續(xù)上升

2019年春節(jié)過后，房企境外融資密集。長江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2月以來，已有近10家房企完成發(fā)行境外融資計(jì)劃，總規(guī)模超40億美元。

如2月11日，奧園集團(tuán)發(fā)行2.3億美元優(yōu)先票據(jù)；2月12日，正榮地產(chǎn)擬發(fā)行2.3億美元優(yōu)先票據(jù)；2月13日，融創(chuàng)中國擬發(fā)行8億美元優(yōu)先票據(jù)；2月14日，世茂房地產(chǎn)宣布完成發(fā)行10億美元優(yōu)先票據(jù)，時(shí)代中國已發(fā)行5億美元優(yōu)先票據(jù)；2月14日，世茂房地產(chǎn)宣布將發(fā)行10億美元優(yōu)先票據(jù)，時(shí)代中國已發(fā)行5億美元優(yōu)先票據(jù)；2月15日，旭輝控股發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)；2月19日，禹洲地產(chǎn)發(fā)行5億美元優(yōu)先票據(jù)，這是禹洲今年以來已經(jīng)是第三次發(fā)債；2月19日，融信中國（03301，HK）發(fā)布公告稱，將發(fā)行于2021年到期金額2.07762億美元的11.25%優(yōu)先票據(jù)，與早前進(jìn)行交換要約的3.92億美元舊票據(jù)合并構(gòu)成單一系列。

除此之外，就2月以來，佳兆業(yè)、龍光、華潤、華夏等多家房企均有境外債券即將發(fā)行，本月境外債總規(guī)模將更大。

房企為何熱衷發(fā)境外債？自2016年下半年開始，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、中基協(xié)以及滬深交易所等監(jiān)管部門先后發(fā)布了近20項(xiàng)調(diào)控政策，用于收緊和規(guī)范房地產(chǎn)市場融資行為，房企境內(nèi)融資渠道不斷收緊。

在此情況下，海外發(fā)債成為了房企資金來源的非常重要補(bǔ)充渠道之一。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年85家典型房企境外融資額同比增長150.4%，相比2016年占比提高12.7個(gè)百分點(diǎn)到23.5%。2018年，海外發(fā)債受到調(diào)控政策影響，融資渠道有所收窄，但是85家典型房企全年境外債權(quán)融資額占比達(dá)33.6%，同比提升10.1個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院CEO丁祖昱認(rèn)為，整體來看，今年2月房企境外債券發(fā)行計(jì)劃更加密集，整體融資規(guī)模相對較大，但融資成本相比去年同期相對較高，但相比去年11月份已有50-100個(gè)點(diǎn)的回落。這主要考慮到2019年上半年為美元債集中到期時(shí)段，同時(shí)目前海外發(fā)債也是一個(gè)好的市場窗口，利于房企借此渠道獲取更多資金助力發(fā)展。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，房企銷售壓力越來越大，在這種情況下，對融資的需求也越來越大。雖然海外融資成本明顯上漲，又疊加匯率的波動(dòng)，但在資金壓力下，房企海外融資需求量仍然非常大。

2019年超4000億地產(chǎn)債到期

長江商本記者注意到，絕大多數(shù)發(fā)債的房企均表示，募集資金有部分或全部用于償還到期債務(wù)。

數(shù)據(jù)顯示，2019年將有4026億元地產(chǎn)債到期。而2018年這一數(shù)據(jù)是2029億元，彼時(shí)中弘股份、銀億股份、五洲國際等上市房企均出現(xiàn)違約。

國泰君安證券研究指出，中型房企成為此輪加杠桿主力。三大指標(biāo)顯示，中型房企負(fù)債率自2012年以來持續(xù)提升，尤其是凈負(fù)債率2018年已飆升至135.1%，顯著高于大型房企的95.8%和小型房企的88.7%。飆升的杠桿率對應(yīng)的是迅速膨脹的銷售規(guī)模，2016~2018年中型房企銷售復(fù)合增速51.1%，高于大型房企的42.5%和小型房企的46.8%。

值得注意的是，絕大多數(shù)發(fā)債的房企均表示，募集資金有部分或全部用于償還到期債務(wù)。“近期全國房企近期融資發(fā)債的節(jié)奏明顯加快，無論是內(nèi)地公司債還是其他美元債和票據(jù)等，都成為企業(yè)新一輪融資寬松的導(dǎo)向2019年將開啟融資的新高峰。“易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對長江商報(bào)記者表示認(rèn)為，從債務(wù)兌付的角度看，到了2022年預(yù)計(jì)會(huì)形成第二波債務(wù)兌付高峰期，第一波債務(wù)兌付高峰期其實(shí)就是在2019年上半年。隨著融資政策的松動(dòng)，預(yù)計(jì)未來還會(huì)有更多房企密集公布融資計(jì)劃，加入到借新還舊的隊(duì)伍中�！�

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個(gè)人房貸余額同比增速和居民購房杠桿率連降7個(gè)季度，

預(yù)計(jì)2019年一季度房價(jià)漲幅將收窄

長江商報(bào)訊（記者 江楚雅）2月20日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2018年四季度全國居民購房杠桿研究》報(bào)告。報(bào)告顯示，2018年四季度，個(gè)人房貸余額同比增速和全國居民購房杠桿率分別回落至17.8%和31%，雙雙連續(xù)7個(gè)季度下行。

該報(bào)告將人民銀行公布的個(gè)人購房貸款新增余額占全國一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款占全國住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國居民表內(nèi)購房杠桿率。

數(shù)據(jù)顯示，2018年四季度，全國居民表內(nèi)購房杠桿率為31%，環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，同比下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。觀察歷史數(shù)據(jù)，從2015年三季度開始，居民購房杠桿快速上升，2016年四季度達(dá)到2010年以來最高位，為44.1%。2017年一季度，該指標(biāo)小幅回落至43.8%，此后7個(gè)季度連續(xù)下行。目前來看，當(dāng)前全國個(gè)人購房杠桿率正處于下行通道。

易居研究院研究員沈昕表示，預(yù)計(jì)短期內(nèi)全國性的調(diào)控政策不會(huì)放松，2019年一季度，全國居民購房杠桿率將進(jìn)一步下降至30%左右。隨著居民購房杠桿率的進(jìn)一步回落，預(yù)計(jì)2019年一季度全國房價(jià)漲幅將繼續(xù)收窄。

責(zé)編：ZB