德信中國赴港IPO   負(fù)債率三年增逾60%

長(zhǎng)江商報(bào)消息 本報(bào)訊(記者 江楚雅）赴港上市的內(nèi)地房企又多了一家。

2月12日，德信中國已通過港交所上市聆訊，由建銀國際擔(dān)任獨(dú)家保薦人。據(jù)了解，該公司最快本月14日開始路演，計(jì)劃集資約2億至3億美元。

德信中國控股是一家浙江房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)開發(fā)，公司還經(jīng)營(yíng)酒店和物業(yè)租賃方面的業(yè)務(wù)。

2015年、2016年、2017年和截至9月30日的2018年，德信中國的流動(dòng)資產(chǎn)總值一路攀升，分別為：148.7億元、194.4億元、324億元、417.9億元。

與此同時(shí)，負(fù)債率也大幅增加，長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)其2015年、2016年、2017年和截至9月30日的2018年，德信中國的流動(dòng)負(fù)債總額分別為137.2億元、159.4億元、271.9億元、354.4億元，三年負(fù)債率增長(zhǎng)超過60%。

募資約60%將用于開發(fā)物業(yè)

按照計(jì)劃，德信中國將發(fā)售5.32億股股份，其中香港公開發(fā)售股份數(shù)目占總股本的10%，即5320萬股股份，發(fā)售價(jià)范圍介乎2.32港元至3.25港元。

若按照發(fā)售價(jià)每股股份2.79港元，即發(fā)售價(jià)范圍中位數(shù)，并假設(shè)超額配售權(quán)并無使用計(jì)算，經(jīng)扣除公司就全球發(fā)售應(yīng)付的包銷費(fèi)用、傭金及估計(jì)開支，德信中國估計(jì)將募集款項(xiàng)凈額13.68億港元。

德信中國表示，約60%將用于開發(fā)若干現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)成本；約30%將用作潛在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的土地收購和建筑成本，以及用于目前經(jīng)營(yíng)和計(jì)劃拓展業(yè)務(wù)的城市物色和收購地塊以收購?fù)恋貎?chǔ)備，約10%將用作一般公司及營(yíng)運(yùn)資金。

德信中國未來發(fā)展策略為繼續(xù)深耕浙江省，并將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至長(zhǎng)三角及全國的主要城市。

招股書顯示，截至2018年11月30日，德信中國有107個(gè)處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目。其中，28個(gè)位于杭州，26個(gè)位于溫州，18個(gè)位于湖州，5個(gè)位于臺(tái)州，5個(gè)位于舟山，5個(gè)位于衢州，4個(gè)位于寧波，4個(gè)位于金華，4個(gè)位于徐州及2個(gè)位于南京，其余項(xiàng)目位于麗水、常州、合肥、上饒、九江及武漢。

負(fù)債率三年增長(zhǎng)超60%短期償債壓力大

近年來，德信中國發(fā)展迅速。在浙江大本營(yíng)德信中國占據(jù)“絕大部分江山”——截至2018年11月30日，就權(quán)益比例而言，德信中國的土地儲(chǔ)備總計(jì)為6,933,919平方米，其中5,898,734平方米位于浙江省。

深耕浙江帶來不錯(cuò)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，數(shù)據(jù)顯示，截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度各年，德信中國的合約銷售總額分別為61億元、72億元及151億元。

與此同時(shí)，公司計(jì)劃進(jìn)軍長(zhǎng)三角地區(qū)及主要樞紐城市。招股書透露，截至2018年11月30日，德信中國在15個(gè)城市有74個(gè)正在開發(fā)中或持作未來開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目中，開發(fā)中項(xiàng)目的總建筑面積約為5,591,970平方米，持作未來開發(fā)項(xiàng)目的總建筑面積約為818,142平方米。

業(yè)務(wù)急速擴(kuò)張之下，德信中國的資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大：2015年、2016年、2017年和截至9月30日的2018年，德信中國的流動(dòng)資產(chǎn)總值一路攀升，分別為：148.7億元、194.4億元、324億元、417.9億元。

招股書中顯示，近三年以來德信中國凈資產(chǎn)負(fù)債率指數(shù)皆處于較高水平，在2016年高達(dá)435.2%，至2018年上半年雖大幅下降到192.6%，卻仍然偏高。德信中國還存在短期償債壓力大，銀行占比僅22%，面臨融資結(jié)構(gòu)不合理、融資成本高等問題。

與此同時(shí)，負(fù)債率也大幅增加，長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)其2015年、2016年、2017年和截至9月30日的2018年，德信中國的流動(dòng)負(fù)債總額分別為137.2億元、159.4億元、271.9億元、354.4億元，三年負(fù)債率增長(zhǎng)超過60%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，從當(dāng)前此類擴(kuò)張來說，充分說明了此類企業(yè)較大的經(jīng)營(yíng)壓力。后續(xù)從負(fù)債方面看，也需要積極降低負(fù)債數(shù)據(jù)，進(jìn)而形成更為科學(xué)的融資結(jié)構(gòu)。該企業(yè)屬于規(guī)模偏小的企業(yè)，但是品牌影響還不錯(cuò)，未來對(duì)于地產(chǎn)周期需要把握清晰，進(jìn)而形成更為科學(xué)的投資模式。

責(zé)編：ZB