富力地產(chǎn)3000億負(fù)債壓頂   13個月融資800億“補(bǔ)血”

    長江商報記者 江楚雅

    逼死房企的從來就不是拿地慢或者建樓慢，而是借不到錢�！叭A南五虎”之首——富力地產(chǎn) (02777.HK )正在經(jīng)歷它的艱難時刻。

    長江商報記者粗略計算發(fā)現(xiàn)，截止2018年，富力地產(chǎn)負(fù)債超3000億元，13個月融資近800億元解資金之渴。然而，借錢并不順利，長江商報記者據(jù)公開消息不完全統(tǒng)計，2018年2月-8月，富力取消4筆融資，總額達(dá)140億元。

    與此同時，2018年全年，富力地產(chǎn)的總合約銷售金額共約人民幣1423.4億元，銷售面積達(dá)約1093.98萬平方米，未達(dá)到1600億的銷售目標(biāo)。

    富力地產(chǎn)近年來資金鏈危機(jī)日益凸顯，業(yè)績頹勢難遏，逐步跌出一線房企梯隊，成為三線房企“沒落貴族”。

    易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對長江商報記者表示，對于富力的類似融資，一方面說明資金方面壓力大，另一方面也是從歷史股價的走勢來決定新的策略。

    嚴(yán)躍進(jìn)還表示，當(dāng)前增發(fā)的成本不高，對于富力來說有較好的性價比。另外也不排除富力當(dāng)前收購酒店等產(chǎn)業(yè)后，資金方面也有一定的壓力，這個時候會積極增發(fā)。目的也是為了降低負(fù)債數(shù)據(jù)。

    13個月融資近800億“補(bǔ)血”

    公開資料顯示，2018年上半年，富力地產(chǎn)相繼取消或終止了10億元中期票據(jù)發(fā)行計劃、10億元超短融資發(fā)行計劃、60億元的住房租賃專項公司債券。

    進(jìn)入218年下半年，富力地產(chǎn)加大了融資馬力。9月7日和12日，富力地產(chǎn)共有兩期ABS項目獲受理，擬發(fā)行總金額為86.62億元；9月20日，富力地產(chǎn)公告稱，子公司怡略有限公司擬發(fā)行一筆2億美元8.875%的優(yōu)先票據(jù)；10月8日，富力地產(chǎn)欣然宣告其公開發(fā)行不超過130億元公司債券計劃已獲得批準(zhǔn)；11月5日，富力地產(chǎn)發(fā)布了自2005年上市以來的首次增股融資公告，計劃發(fā)行不超過8.06億股。以當(dāng)日收盤價12.14港元計算，融資額近100億港元。

    進(jìn)入2019年也“馬不停歇”，1月4日，富力發(fā)布了新的發(fā)債公告，實際發(fā)行總額為70.2億元，票面利率7%；1月7日，富力地產(chǎn)公告披露，已于2018年12月29日完成2018年度第九期超短期融資券的發(fā)行，實際發(fā)行10億元；1月18日，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，間接全資附屬公司怡略有限公司擬發(fā)行一筆優(yōu)先票據(jù)。該票據(jù)本金額3億美元，利率9.125%，期限為2022年到期。 

    對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政府對發(fā)債審批放松，企業(yè)積極發(fā)債也是正常的。發(fā)債資金主要償還以前的債務(wù)，補(bǔ)充現(xiàn)有項目資金，短期看還不能說資金出現(xiàn)很大問題。

    然而，囿于政策導(dǎo)向及市場波動風(fēng)險，找錢并不容易，富力地產(chǎn)多個融資計劃受阻。2018年就有多筆融資受阻。

    2018年2月9日，富力地產(chǎn)公告表示，鑒于近期市場波動較大，公司取消發(fā)行10億元中期票據(jù)；5月23日，富力宣布，取消公司10億元超短融發(fā)行計劃，另擇時機(jī)重新發(fā)行；5月29日，富力地產(chǎn)非公開發(fā)行2018年住房租賃專項公司債券遭遇“中止”，這筆債券發(fā)行額度為60億；8月29日，富力一筆60億元的住房租賃專項公司債券被終止。

    發(fā)債受阻，富力地產(chǎn)回歸A股的IPO也不順利。

    2018年10月份，富力地產(chǎn)的IPO之路就終止了審查。這已是十年內(nèi)的第五次回A失敗。在這次中止IPO后，富力回歸A股之路又成了遙遙無期。

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來一兩年，房企將進(jìn)入資金兌付壓力的窗口期，如果負(fù)債問題不能及時優(yōu)化，資金斷裂的風(fēng)險會越來越大。

    加碼高周轉(zhuǎn)，頻頻出現(xiàn)違規(guī)案例

    富力地產(chǎn)急需資金輸血，加碼高周轉(zhuǎn)以此緩解財務(wù)壓力。

    在調(diào)控持續(xù)的市場大環(huán)境下，富力地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)后遺癥正在集中爆發(fā)。2018年以來，富力地產(chǎn)也連連被爆出違法違規(guī)等事件。

    2018年6月，鎮(zhèn)江富力長江府涉嫌無證施工違規(guī)被查；8月，菏澤“富力城”項目在未取得許可證的情況下，向買受人收取購房訂金；9月，福建省住建廳通報14家違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，富力地產(chǎn)子公司——莆田富力房地產(chǎn)上榜。

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為，富力地產(chǎn)這一系列違規(guī)事件，決非偶然。這是富力近年來為了重返房企一線陣營，高周轉(zhuǎn)、高杠桿激進(jìn)擴(kuò)張的苦果——在調(diào)控高壓下，高周轉(zhuǎn)后遺癥集中爆發(fā)，表現(xiàn)為各地項目頻頻違規(guī)。

    嚴(yán)躍進(jìn)指出，富力應(yīng)該說這兩年戰(zhàn)略擴(kuò)張比較明顯，但此類投訴多，也容易影響各類發(fā)展，尤其是品牌影響力。實際上當(dāng)前此類維權(quán)，也說明企業(yè)強(qiáng)調(diào)了高周轉(zhuǎn)的概念，但是忽視了質(zhì)量的管控。類似企業(yè)后續(xù)收購項目比較多，還是需要注重資金的平衡，尤其是做好產(chǎn)品的質(zhì)量。另外在收購項目后，也需要平衡各種關(guān)系，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

責(zé)編：ZB