遠(yuǎn)洋集團(tuán)2000億杠桿擴(kuò)張預(yù)警 多元發(fā)展受限八成營收依靠物業(yè)開發(fā)

    長江商報(bào)記者 江楚雅

    老牌房企遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司（03377HK，下稱“遠(yuǎn)洋集團(tuán)”）提出“三年沖刺2000億規(guī)�！�。

    長江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，為了增加規(guī)模，遠(yuǎn)洋集團(tuán)開始增加財(cái)務(wù)杠桿。截至2018年6月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)資產(chǎn)達(dá)到2192億元，較去年同期上漲14.22%，其負(fù)債達(dá)到1571億元，較去年同期上漲17.94%，凈負(fù)債率約為76%，較2017年12月31日的62%增長了14個(gè)百分點(diǎn)。今年總負(fù)債接近兩千億。

    此外，在去地產(chǎn)化浪潮下，2016年，“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”正式更名為“遠(yuǎn)洋集團(tuán)”。與此同時(shí)，該集團(tuán)宣布要走多元化發(fā)展道路。不過從各業(yè)務(wù)對(duì)營業(yè)總額的貢獻(xiàn)占比來看，物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)依然保持著最大的貢獻(xiàn)，占比為84%。

    易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長江商報(bào)記者表示，遠(yuǎn)洋凈負(fù)債率較2017年有所升高，但仍明顯低于行業(yè)水平均值125%。對(duì)遠(yuǎn)洋來說未來均衡布局一二線城市以及進(jìn)入三線城市，是規(guī)模發(fā)展和平衡的保障。

    投資活動(dòng)現(xiàn)金連續(xù)三年凈流出

    遠(yuǎn)洋集團(tuán)公告顯示，2018年1月到11月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的累積協(xié)議銷售額已達(dá)927.9億元，比去年同期上升48%；累積協(xié)議銷售樓面面積約436.1萬平方米，比去年同期增長32%；累積協(xié)議銷售均價(jià)為每平方米約2.13萬元，比去年同期增長12%。

    為了增加規(guī)模，遠(yuǎn)洋也開始增加財(cái)務(wù)杠桿。截至6月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)資產(chǎn)達(dá)到2192億元，較2017年同期上漲14.22%，其負(fù)債達(dá)到1571億元，較2017年同期上漲17.94%，長江商報(bào)記者粗略計(jì)算，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2018年總負(fù)債接近2000億。凈負(fù)債率約為76%，較2017年12月31日的62%增長了14個(gè)百分點(diǎn)，2015年—2017年遠(yuǎn)洋集團(tuán)該項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為67.48%、67.39%、69.40%。

    億翰智庫認(rèn)為，由于公司正處于迅速發(fā)展期，遠(yuǎn)洋集團(tuán)負(fù)債率持續(xù)上升，凈負(fù)債率為76.5%；貨幣資金233.64億元，同比增長10%；現(xiàn)金短債比為1.5，雖然較于2017年底有所下降，但短期內(nèi)償債壓力依然很小。

    融資方面，2018年上半年，因當(dāng)前行業(yè)融資渠道收緊、融資成本普遍提高，集團(tuán)加權(quán)平均利率由5.07%上升至5.26%，出現(xiàn)小幅上升。

    年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2015—2017年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金凈流量分別為52.43億元、189.72億元、-12.22億元，而其投資活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金凈流量分別為-91.26億元、-14.62億元、-29.04億元，連續(xù)多年呈凈流出態(tài)勢(shì)。據(jù)悉，遠(yuǎn)洋集團(tuán)期末現(xiàn)金余額達(dá)258.14億元，擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物達(dá)207.66億元。

    事實(shí)上，長江商報(bào)記者梳理遠(yuǎn)洋近年經(jīng)營業(yè)績發(fā)現(xiàn)處于穩(wěn)步增長狀態(tài)，2014-2017年合約銷售金額為360億元，421.2億元，526.1億元，705億元，同比上年增長率分別為2%，17%，25%，34%，行業(yè)排名分別為18，18，22，30名。

    不過，2018年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)營收、利潤出現(xiàn)了罕見的同步下跌，報(bào)告期內(nèi)，遠(yuǎn)洋營業(yè)額為人民幣153.76億元，較2017年同期下降11%。毛利為人民幣36.15億元，較2017年同期下降5%，毛利率為24%，較2017年同期上升2個(gè)百分點(diǎn)。凈利為人民幣23.3億元，較2017年同期下滑12.53%。

    物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)收入占營收84%

    進(jìn)入白銀時(shí)代，轉(zhuǎn)型和變革成為行業(yè)共識(shí)，住宅開發(fā)為主業(yè)的黃金時(shí)代成為歷史，所有企業(yè)面臨重新出發(fā)、重新創(chuàng)業(yè)的挑戰(zhàn)。

    2016年，“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”正式更名為“遠(yuǎn)洋集團(tuán)”。宣布未來只會(huì)投入40%的權(quán)益資本到住宅項(xiàng)目上，其余的60%則分別配比在商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融和物業(yè)服務(wù)和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)上，開啟多元化發(fā)展，加速布局養(yǎng)老、長租公寓、物流、聯(lián)合辦公、健康等領(lǐng)域。

    房地產(chǎn)金融化是遠(yuǎn)洋近年來一直側(cè)重探索的業(yè)務(wù)。2018年12月13日，該公司以北京的遠(yuǎn)洋未來廣場、遠(yuǎn)洋山水未來匯，以及位于天津的遠(yuǎn)洋未來廣場三個(gè)項(xiàng)目作底層資產(chǎn)，發(fā)行規(guī)模為32.03億元的ABS產(chǎn)品。12月23日其公告稱53.8億元出售遠(yuǎn)洋光華國際寫字樓。近期通過物業(yè)基金、類REITs等金融手段，已累計(jì)將旗下四個(gè)商業(yè)項(xiàng)目套現(xiàn)約85.83億元。

    對(duì)此，遠(yuǎn)洋表示，隨著投資物業(yè)體量的不斷擴(kuò)大，集團(tuán)正在形成和建立針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的“投資、運(yùn)營、增值、退出”的閉合資本運(yùn)作模式。截至目前，遠(yuǎn)洋持有性物業(yè)規(guī)模已達(dá)到360萬平方米，主要位于北京、上海、武漢等核心城市的優(yōu)質(zhì)地段。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于金融業(yè)務(wù)來說，應(yīng)該說這兩年在去杠桿的情況下，金融產(chǎn)業(yè)其實(shí)是受到?jīng)_擊的，這實(shí)際上也是審時(shí)度勢(shì)，進(jìn)而業(yè)務(wù)調(diào)整的一個(gè)考慮。當(dāng)然此類調(diào)整后，也說明遠(yuǎn)洋更側(cè)重在金融、資金等領(lǐng)域進(jìn)行發(fā)力，這和當(dāng)前金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)較多是有關(guān)的，這利好此類企業(yè)新產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

    在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，由于養(yǎng)老地產(chǎn)是被遠(yuǎn)洋寄予厚望的領(lǐng)域，遠(yuǎn)洋積極進(jìn)行跨界合作，與中國人壽等企業(yè)探索養(yǎng)老領(lǐng)域商業(yè)模式的可能性。

    在長租公寓方面，遠(yuǎn)洋積極響應(yīng)市場需求和國家政策參與租賃項(xiàng)目。旗下品牌“邦舍”在北京、大連、杭州、深圳、廣州五個(gè)城市落地，已運(yùn)營超過1000間公寓，2018年長租公寓計(jì)劃的儲(chǔ)備量要增至1.4萬間，2020年達(dá)10萬間，未來將會(huì)在一線城市與核心二線城市籌備開展多個(gè)項(xiàng)目。

    值得注意的是，盡管遠(yuǎn)洋方面不止一次表示過，“除了開發(fā)主業(yè)，在其他幾個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域都已具備獨(dú)立發(fā)展的能力�！钡珨�(shù)據(jù)得出的結(jié)果，卻未能佐證這一點(diǎn)。從業(yè)務(wù)構(gòu)成看，一直強(qiáng)調(diào)多元化布局的該公司，物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)依然保持著最大的貢獻(xiàn)。

    2018年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，從各業(yè)務(wù)對(duì)營業(yè)總額的貢獻(xiàn)占比來看，上半年來自物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入比例高達(dá)84%。

    遠(yuǎn)洋集團(tuán)2018年上半年物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的營業(yè)額為129.55億元，較2017年同期的151.80億元同比下降15%，主要由于受階段性結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏影響上半年項(xiàng)目交付數(shù)量下降。物業(yè)管理業(yè)務(wù)營收達(dá)到5.94億元，物業(yè)投資業(yè)務(wù)營收墊底，僅5.42億元，其他房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)也僅實(shí)現(xiàn)營收12.85億元。

    “養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨著資金沉淀、開發(fā)周期長等不利因素，長租公寓頻頻發(fā)生關(guān)店倒閉，發(fā)展前景并不清晰。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長江商報(bào)記者表示，在如今的，市場環(huán)境下，除住宅主業(yè)服務(wù)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、長租公寓等其他業(yè)務(wù)短時(shí)期內(nèi)仍難當(dāng)大任。

    堅(jiān)持全國布局深耕五大城市群

    遠(yuǎn)洋集團(tuán)在2018年明顯加快了擴(kuò)儲(chǔ)的步伐，截至6月末已購入39幅土地及1個(gè)成熟項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備達(dá)3918.7萬平方米，同比上升15%，而土地儲(chǔ)備應(yīng)占權(quán)益部分則上升12.2%至2106.2萬平方米。

    在土儲(chǔ)的區(qū)域分布中，東北區(qū)域的比重逐步降低，其他地區(qū)則略有上漲。2018年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)繼續(xù)堅(jiān)持加快全國布局、深耕五大城市群的策略，成功進(jìn)入臺(tái)州、茂名等新城，為2018年下半年乃至未來數(shù)年的業(yè)績實(shí)現(xiàn)奠定了基礎(chǔ)。

    機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2018年上半年拿地金額為73.5億元，大幅低于主流房企數(shù)據(jù)均值。2018年上半年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿地面積為79.03萬平方米，拿地力度斷崖式下滑，而2017年全年拿地為1311.9萬平方米。

    在擴(kuò)張戰(zhàn)略上，2010年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)積極拓展二三線城市，計(jì)劃五年拓展全國。目前遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在全國擁有超過38個(gè)分別處于不同開發(fā)階段的開發(fā)項(xiàng)目。2018年上半年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)按建筑面積計(jì)算的土地儲(chǔ)備約1442萬平方米，其中約80%位于環(huán)渤海灣地區(qū)。

    不過，二三線城市布局一度帶來規(guī)模上的增長，賣得多卻沒能掙得更多，遠(yuǎn)洋在2014年便開始全線退出三四線市場，項(xiàng)目走低價(jià)銷售路線，直接導(dǎo)致利潤下降。當(dāng)年年報(bào)顯示，2014年遠(yuǎn)洋銷售額增長12%，營業(yè)額增長25%。

責(zé)編：ZB