中華企業(yè)30億出售重組注入資產(chǎn)扮靚業(yè)績(jī) 推130億融資舒緩300億流動(dòng)負(fù)債壓力

    長(zhǎng)江商報(bào)記者 徐佳

    臨近年末沖擊業(yè)績(jī)之際，中華企業(yè)（600675.SH）拋出30億資產(chǎn)出售方案。

    據(jù)了解，此次公司擬出售資產(chǎn)為剛重組并表不久的全資子公司上海中星（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中星集團(tuán)”）下屬資產(chǎn)。長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，此次交易已是中華企業(yè)收購中星集團(tuán)后第二次出售其下屬資產(chǎn)，6月份公司就掛牌轉(zhuǎn)讓包括中星集團(tuán)下屬房產(chǎn)在內(nèi)的三份資產(chǎn)。

    今年4月份，中華企業(yè)完成對(duì)中星集團(tuán)100%股權(quán)的并購。這筆交易總價(jià)174億的重組完成后，原本業(yè)績(jī)低迷的中華企業(yè)實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身，三季度凈利潤(rùn)增近三倍。

    但需要注意的是，報(bào)告期內(nèi)公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流卻大幅下滑68.16%。三季報(bào)中，因計(jì)提應(yīng)付地產(chǎn)集團(tuán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，公司其他應(yīng)付款達(dá)60.49億。報(bào)告期末公司資產(chǎn)負(fù)債率77.61%，總負(fù)債418.91億中流動(dòng)負(fù)債合計(jì)300.63億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債58.12億元，貨幣資金余額126.03億元，短期償債壓力較為明顯。

    目前，除了推進(jìn)重組配套資金的募集之外，中華企業(yè)還在推進(jìn)中期票據(jù)及公司債券共計(jì)130億元的融資計(jì)劃。

    不過，中華企業(yè)方面在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)否認(rèn)了現(xiàn)階段資金緊張的說法，公司同時(shí)表示此次售樓計(jì)劃列入公司2018年度銷售計(jì)劃，有利于提升利潤(rùn)水平，加快資金回籠。此外，因限售限購政策因素導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流有所下降，隨著第四季度部分項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售，公司現(xiàn)金流會(huì)有進(jìn)一步改善。

    年末30億“賣樓”回籠資金

    日前，中華企業(yè)披露簽訂重大銷售協(xié)議。公司全資子公司中星集團(tuán)下屬控股子公司上海富源濱江開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“富源濱江”）決定將其開發(fā)的上海富源置地廣場(chǎng)項(xiàng)目1#樓，統(tǒng)一銷售給中國大地財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“大地財(cái)險(xiǎn)”）。

    公告顯示，上海富源置地廣場(chǎng)項(xiàng)目是公司重大資產(chǎn)重組注入資產(chǎn)中的黃浦江沿岸E10單元E04-4地塊項(xiàng)目，類型為商業(yè)，土地使用權(quán)面積為14147.5平方米。本次交易合計(jì)99套地上物業(yè)單位，銷售面積約3.6萬平方米，銷售總價(jià)款約30.85億元，由大地財(cái)險(xiǎn)以現(xiàn)金支付。

    長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，此次交易已是中華企業(yè)收購中星集團(tuán)后第二次出售其下屬資產(chǎn)。今年4月份，中華企業(yè)完成對(duì)中星集團(tuán)100%股權(quán)的并購。6月9日，公司發(fā)出三份資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公告，其中就包括擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓中星集團(tuán)名下上海市浦東新區(qū)濰坊路16弄2號(hào)項(xiàng)目所屬房產(chǎn)，該項(xiàng)目占地面積4093.27平方米，其中建筑總面積10516.95平方米，總計(jì)18層共144套房屋。

    值得一提的是，在對(duì)中星集團(tuán)的重組中，中華企業(yè)控股股東地產(chǎn)集團(tuán)承諾中星集團(tuán)2018年至2020年扣非凈利潤(rùn)合計(jì)不低于50.4億元。

    而今年中報(bào)顯示，今年上半年中星集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7.87億元，歸母凈利潤(rùn)1.59億元。以此來看，要想完成平均每年扣非凈利潤(rùn)不低于16.8億元的業(yè)績(jī)承諾，年末“賣樓”的方式顯得迫在眉睫。

    不過，中華企業(yè)方面向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，房地產(chǎn)開發(fā)為公司主營(yíng)業(yè)務(wù)，公司通過銷售和經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。本次銷售標(biāo)的系與合作方上海融創(chuàng)地產(chǎn)共同開發(fā)，經(jīng)雙方協(xié)商一致，列入公司2018年度銷售計(jì)劃。本次銷售有利于提升利潤(rùn)水平，加快資金回籠。

    174億重組標(biāo)的貢獻(xiàn)八成利潤(rùn)

    作為老牌房地產(chǎn)公司，中華企業(yè)不僅是上海市房地產(chǎn)開發(fā)十大著名企業(yè)之一，也是上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下唯一的上市公司。

    在2014年和2015年連續(xù)兩年虧損被“披星戴帽”后，盡管中華企業(yè)2016年業(yè)績(jī)回暖，但2017年公司仍然出現(xiàn)營(yíng)收凈利下降超四成。

    而早在2016年底，中華企業(yè)就開始籌劃對(duì)中星集團(tuán)的收購。調(diào)整后的收購方案顯示，中星集團(tuán)100%股權(quán)交易對(duì)價(jià)為174.72億元，其中中華企業(yè)向地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)行28.4億股支付股權(quán)對(duì)價(jià)，剩余26.21億元?jiǎng)t以現(xiàn)金方式支付。

    同時(shí)，公司還向華潤(rùn)置地控股、平安不動(dòng)產(chǎn)非公開發(fā)行股份，募集配套資金不超過26.76億元，用于支付本次交易的現(xiàn)金對(duì)價(jià)。

    今年4月，標(biāo)的資產(chǎn)100%股權(quán)過戶完成。隨著中星集團(tuán)的資產(chǎn)注入，中華企業(yè)整體規(guī)模有了很大提升。

    今年前三季度，中華企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入90.64億，同比增長(zhǎng)29.36%；凈利潤(rùn)8.14億，同比增長(zhǎng)272.42%。

    中華企業(yè)同時(shí)預(yù)計(jì)公司2018年全年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為25-28億元，主要在于今年第四季度預(yù)計(jì)公司重大資產(chǎn)重組注入資產(chǎn)中的部分項(xiàng)目滿足公司結(jié)轉(zhuǎn)收入條件，注入資產(chǎn)所產(chǎn)生的凈利潤(rùn)約占公司2018年度凈利潤(rùn)的80%左右。

    “公司通過收購?fù)瓿杉瘓F(tuán)內(nèi)業(yè)務(wù)整合后的中星集團(tuán)，解決了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題，并獲取地產(chǎn)集團(tuán)絕大多數(shù)市場(chǎng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目總土地儲(chǔ)備約200萬平方米，分布于6個(gè)城市，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)張，加強(qiáng)了上海市場(chǎng)的進(jìn)一步深耕，鞏固了在核心市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)地位。

    同時(shí)，公司將以華潤(rùn)置地入股中華企業(yè)為契機(jī)，引入先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，以提升公司市場(chǎng)化房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的執(zhí)行效率，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品定位、研發(fā)、開發(fā)、營(yíng)銷、管理等環(huán)節(jié)的優(yōu)化，充分挖掘各方優(yōu)勢(shì)形成資源互補(bǔ)提升公司的整體開發(fā)實(shí)力以及整體競(jìng)爭(zhēng)力，提高公司的盈利能力，進(jìn)一步提升公司的行業(yè)地位�！爸腥A企業(yè)在對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者的回函中稱。

    擬融資130億償債補(bǔ)流

    重組后提振業(yè)績(jī)背后，中華企業(yè)現(xiàn)金流問題仍值得關(guān)注。

    三季報(bào)顯示，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為17.76億元，較上年同期的55.78億元大幅減少68.16%。

    對(duì)此，中華企業(yè)向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，2018年前三季度公司具備結(jié)轉(zhuǎn)條件的項(xiàng)目以及投資收益較上年同期有較大幅度增加，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)出現(xiàn)較大幅度上升。因限售限購政策因素導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流有所下降，隨著第四季度部分項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售，公司現(xiàn)金流會(huì)有進(jìn)一步改善。

    值得一提的是，中華企業(yè)目前尚未啟動(dòng)重組募集配套資金的發(fā)行，公司尚需向交易對(duì)方地產(chǎn)集團(tuán)支付本次交易的現(xiàn)金對(duì)價(jià)，后續(xù)募集配套資金工作最晚將于2019年1月30日完成。

    三季報(bào)中，因計(jì)提應(yīng)付地產(chǎn)集團(tuán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，公司其他應(yīng)付款達(dá)60.49億。報(bào)告期末公司資產(chǎn)負(fù)債率77.61%，其中流動(dòng)負(fù)債合計(jì)300.63億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債58.12億元，貨幣資金余額126.03億元，短期償債壓力較為明顯。

    除此之外，目前中華企業(yè)正在推進(jìn)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行不超過40億元的中期票據(jù)，以及總額不超過90億元的公司債券，合計(jì)融資130億用于償債補(bǔ)流等方面。

    不過，中華企業(yè)也向記者否認(rèn)了目前資金鏈緊張的說法，稱公司資金方面不存在壓力。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，對(duì)于此類企業(yè)來說，在企業(yè)改制的過程中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展顯然面臨很多阻力，這個(gè)時(shí)候自然也要面臨資產(chǎn)重組等做法。另外，通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，企業(yè)可以緩和資金壓力，資金到位也利好戰(zhàn)略重組。

責(zé)編：ZB