170家上市房企2018年發(fā)債超6千億 融資成本創(chuàng)三年新高

    長江商報記者 江楚雅

    “年底都在沖業(yè)績，一方面加速推盤回籠資金，一方面通過各種渠道能融到錢才是關(guān)鍵。”某前十強房企的華中區(qū)域營銷總經(jīng)理向長江商報記者無奈表示，年關(guān)將至，房企償債高峰也如期而至。

    為應(yīng)對償債壓力，近期房企發(fā)債步伐明顯加快。據(jù)長江商報記者不完全統(tǒng)計，12月以來，已有近25家房企已發(fā)、待發(fā)公司債，發(fā)債規(guī)模在10億至100億元不等。今年以來，170家上市房企已發(fā)和擬發(fā)的債券規(guī)模超過6千億。

    “發(fā)債融資是普遍的行業(yè)現(xiàn)象，大家都一樣，補倉的同時最重要的是穩(wěn)定現(xiàn)金流。”綠地、融信中國等大型房企相關(guān)負責(zé)人都對長江商報記者表示，年底拿地補倉的同時，加速推盤回籠資金來償債。

    值得注意的是，近日，發(fā)改委下發(fā)通知，表示支持優(yōu)質(zhì)的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，按照發(fā)改委的“申報企業(yè)原則上應(yīng)同時滿足該兩項指標”的要求，滿足條件的房企28家，從上市房企資產(chǎn)總額及營收的增速來看，預(yù)計年底有35-40家房企滿足要求。

    不過，易居研究院研究院王瑾釗對長江商報記者表示，部分房企可發(fā)行企業(yè)債只是略微放松，所有房企中符合標準的只有28家，其余大部分房企仍然存在融資問題，而且這部分可發(fā)行的企業(yè)債只能用于棚改、保障性住房、租賃住房等有限領(lǐng)域的項目，不支持商業(yè)地產(chǎn)項目，使得這部分房企融資用途受到限制，達不到預(yù)期效果。對于大部分的中小房企融資問題依然嚴峻，他們還需要尋求其它融資渠道以解決問題。

    業(yè)內(nèi)人士認為，未來一年內(nèi)將是房企債券到期高峰，國內(nèi)的信貸環(huán)境仍將相對收縮，房企融資成本會繼續(xù)上升。不過，從整個行業(yè)來看，仍然遵循強者恒強的邏輯，相比大企業(yè)，評級較低的中小型企業(yè)可能會繼續(xù)面臨再融資壓力。

    年底樓市迎供應(yīng)高峰

    “10月以來，從高管到基層員工已經(jīng)有快10位或離職或跳槽�！币患议}系上市房企內(nèi)部員工向長江商報記者坦言，在房地產(chǎn)行業(yè)，人員流動并不鮮見，但像今年這么密集還是比較少見的。

    而頻繁離職、跳槽與業(yè)績壓力劇增不無關(guān)系。根據(jù)地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞的統(tǒng)計，截至11月底，今年銷售流量金額超千億的房企已有25家，超過2000億元的房企已有7家，此外已有多家企業(yè)提前完成此前定下的銷售目標。

    盡管年內(nèi)千億房企數(shù)量或接近30家，但房企單月銷售額延續(xù)了前幾個月的增速放緩勢頭。根據(jù)統(tǒng)計，百強房企單月業(yè)績同比增速已從7月的58.1%回落至11月的24.5%，進一步放緩。從11月的銷售額來看，32家典型房企中，有13家單月銷售額環(huán)比下降。

    此外，截至12月9日，目前已經(jīng)有20家房企公布了全年業(yè)績預(yù)告，這20家房企主要為中小房企。預(yù)計預(yù)喜的企業(yè)數(shù)目111家，占比僅為55%。

    克而瑞預(yù)計，今年全年千億房企的數(shù)量或接近30家，但也指出，千億房企的最終數(shù)量可能會低于預(yù)期，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢不無關(guān)系。

    在當(dāng)前房企項目積極入市，但去化率表現(xiàn)不及預(yù)期的情況下，房企期望依靠加大供應(yīng)的年末反彈。

    數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的11月，成都、武漢、重慶等城市迎來了供應(yīng)高峰期，克而瑞11月市場月報指出，部分重點城市的供應(yīng)的同比和環(huán)比漲幅都超過20%，以廣州和深圳為例，11月廣州新增商品住宅供應(yīng)面積為105萬平方米，環(huán)比增長113%，同比增長9%，深圳11月新增面積為125萬平方米，環(huán)比增長92%，同比增長133%。二三線城市供應(yīng)有所分化，但整體來看新增面積環(huán)比和同比增幅分別達到24%和21%。

    2018年融資成本上升6.06%

    房企加大供應(yīng)，加速推盤回籠資金的同時也很“缺錢”，不得不通過發(fā)行公司債、中票短融、境外優(yōu)先票據(jù)以及信托等方式“借錢”。

    長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，12月以來，有近25家房企已發(fā)、待發(fā)公司債，發(fā)債規(guī)模在10億至100億元不等。例如，首創(chuàng)置業(yè)擬發(fā)行不超過100億元公司債，全部用于償付債務(wù)；重慶龍湖55億元公司債券狀態(tài)為“已受理”；中華企業(yè)擬發(fā)行90億元公司債；華僑城88億元公司債券已被深交所受理；金科股份公開發(fā)行44億元公司債券的申請獲證監(jiān)會核準。

    而就在今年5、6月份，多家房企發(fā)債被叫停。包括合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、花樣年、新城控股、上海寶龍實業(yè)、福晟集團等10家房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)中止了公司債發(fā)行。據(jù)市場機構(gòu)不完全統(tǒng)計，中止發(fā)行債券累計金額接近500億元。

    近期房企融資成本也不斷提升。根據(jù)克而瑞研究中心最新研究數(shù)據(jù)，今年11月房企境內(nèi)外發(fā)債綜合成本達到8.54%，已經(jīng)創(chuàng)下2015年以來單月融資成本的最高水平。特別是境外債融資，房企平均境外債融資成本11.47%，較前10月境外發(fā)債成本6.45%增長5.02個百分點。2018年1-11月，房企平均融資成本6.32%，較前10月的6.06%顯著上升，超過2017年全年平均值。

    特別是在當(dāng)前部分企業(yè)境外債務(wù)再融資的需求下，發(fā)行高息境外債也進一步推高了整體的融資成本。2018年11月以來，包括合景泰富、時代、弘陽等在內(nèi)的多家房企集中發(fā)行美元債，發(fā)行總規(guī)模超285億元且票面利率都在9%以上，平均融資成本近11.5%。

    境外債規(guī)模大幅提升

    發(fā)債高峰下，房企普迎償債期。數(shù)據(jù)顯示，2018年房地產(chǎn)債券到期規(guī)模達2069.71億元，較2017年的1007.30億元，增幅高達105.5%；2019年債券到期規(guī)模將進一步攀升至4026.52億元，較2018年增幅為94.5%。

    事實上，從三季度開始，房企已經(jīng)進入償債高峰期，發(fā)債籌資覆蓋借新還舊尚且力有不逮。例如，盡管今年三季度房企債券發(fā)行規(guī)模達1759億元，但當(dāng)季到期債務(wù)為1381億元，凈融資額僅為378億元，較去年同期的855億元大幅減少；10月1日至今，房企債券到期規(guī)模為1183億元，截至目前房企債券凈融資額為-250億元。這也從側(cè)面印證了2018年房企“融資難、融資貴”的艱難局面。

    不過，由于年底房企爭相拿地，11月境內(nèi)外發(fā)債規(guī)模終于結(jié)束了連續(xù)6個月的下降趨勢，數(shù)據(jù)顯示，11月發(fā)債融資總量為546.5億元，環(huán)比上月增長99%。其中，主要是境外債發(fā)行量較大，環(huán)比增長419.3%，占比達52.2%。

    王瑾釗指出，由于貫徹“去杠桿”的要求，融資難、融資貴是今年不少企業(yè)遇到的問題，對于房企來說，融資渠道受限容易造成企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題，使企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險。而解決部分房企融資問題，房企需要加快銷售提高資金利用率，增加回款，另外積極尋求其它融資渠道。在未來的一段時間內(nèi)，房企整體的融資環(huán)境仍會處在較為嚴峻的環(huán)境中，促進銷售回款、融資“借新還舊”、保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定將是這段時間的主旋律。

    近日，發(fā)改委下發(fā)通知，表示支持優(yōu)質(zhì)的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，優(yōu)質(zhì)企業(yè)有四大類，而房地產(chǎn)就屬于第四類，包括資產(chǎn)總額超過1500億，營收超過300億，而且原則上資產(chǎn)負債率不超過85％。按照發(fā)改委的“申報企業(yè)原則上應(yīng)同時滿足該兩項指標”的要求，滿足條件的房企28家，從上市房企資產(chǎn)總額及營收的增速來看，預(yù)計年底有35-40家房企滿足要求。

    從數(shù)據(jù)來看，綁在房企身上的融資“枷鎖”有所動。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，房企11月份境內(nèi)發(fā)行債券總金額達523億元，環(huán)比增長14%，同比增長112%；境外發(fā)行債券總金額為304億元，環(huán)比增長263%，同比增長7%。

    “由于國內(nèi)資本市場對于房企的融資限制，未來房企融資趨勢可能以海外資本市場融資為主，例如境外資本市場IPO、海外發(fā)行債券、信托等。隨著時間的推移，后期提前兌付、回售等或許還會增加，預(yù)計12月份需要償還的規(guī)模會更大�！蓖蹊�釗指出。

責(zé)編：ZB