世茂銷售額重回“千億陣營”將達1600億 購地增一倍4年全球擴張百家酒店

    長江商報記者 江楚雅

    “接下來的3年將是世茂高速增長年。”作為曾經(jīng)的閩系房企老大哥，世茂房地產(chǎn)控股有限公司（00813.HK，下稱“世茂房地產(chǎn)”) 在諸多閩系房企規(guī)模飛速躍升的幾年經(jīng)歷了規(guī)模掉隊，自2015年開始跌出房企銷售額排行前十名。2017年開始，世茂重提規(guī)模增長。

    經(jīng)過幾年的高速增長，世茂房地產(chǎn)終于重回規(guī)模擴張軌道，踏入房企千億陣營。最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月，世茂房地產(chǎn)實現(xiàn)累計合約銷售總額約為1360.28億元，累計合約銷售總面積為827.86萬平方米，較去年同期分別上升73%及77%，平均銷售價格為每平米1.64萬元。據(jù)了解，世茂2018年業(yè)績目標為1400億元，截至目前已完成97.16%。

    盡管在2017年終于進入千億陣營，但由于行業(yè)集中度大幅提升，房企強者愈強態(tài)勢明顯，世茂在排名上尚未有突破。調(diào)整后的2017年，世茂終于達到千億規(guī)模，今年全年的目標則是1400億元，按目前形勢全年規(guī)模有望達1600億元。在中期業(yè)績發(fā)布會上，世茂房地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人表示，暫時不會調(diào)整全年目標，有信心超標完成。

    房地產(chǎn)專家謝逸楓對長江商報記者表示，世貿(mào)近年業(yè)績大漲得益于大量收并購，低成本拿地，布局一二線及核心三四線城市銷售快，營銷團隊運作體系完善和產(chǎn)品價格與市場吻合。

    踏入千億陣營，前十月銷售已完成目標97%

    11月5日，世茂房地產(chǎn)披露了2018年10月份銷售簡報顯示，10月份，世茂房地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售額約為152.0億元，同比增長51.4%，合約銷售面積為923594平方米，10月平均銷售價格為每平方米16460元。

    2018年前10月，世茂房地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售總額約為1360.3億元，合約銷售總面積為8278619平方米，較去年同期分別上升73%及77%。截至2018年10月31日的平均銷售價格為每平方米16431元。

    按照今年年初定下的全年1400億元銷售目標來計算，截至10月底，世茂房地產(chǎn)全年目標完成率為97.2%。在中期業(yè)績發(fā)布會上，世茂房地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人表示，暫時不會調(diào)整全年目標，有信心超標完成。

    早期的世茂房地產(chǎn)，屬于典型的“港資模式”——廣囤地、緩開發(fā)，賺取土地增值的收益。世茂房地產(chǎn)很早就手握大量優(yōu)質(zhì)土地儲備，但開發(fā)速度較慢，對銷售的要求也不高，經(jīng)營戰(zhàn)略是“以土地為核心”。早在2008 年，世茂房地產(chǎn)就擁有2357萬平方米的權(quán)益土地儲備，在大型房企中名列前茅。

    由于強戰(zhàn)略，弱運營的戰(zhàn)略策劃。自2015年開始跌出房企銷售額排行前十名。世茂董事會主席許榮茂曾稱，這是主動調(diào)整的結(jié)果，變革的關(guān)鍵詞是利潤、回款和質(zhì)量，規(guī)模退居其次。

    調(diào)整后的2017年，世茂終于達到千億規(guī)模，今年全年的目標則是1400億元。世茂集團董事局副主席許世壇表示，今年肯定會超額完成目標，而且會超過很多。雖然2017年以來，世茂的銷售額排名一直在上升，但迄今為止還未回歸前十陣營。許世壇制定了更長遠的目標：2020年，城市公司增至30個，單個城市公司銷售業(yè)績達到100億－150億元，最高銷售規(guī)�？梢缘�4500億元。但他也強調(diào)，這不是硬性指標，“主要看市場，市場好也許會更高�！�

    “其實本質(zhì)上還是因為世茂基礎(chǔ)是不錯的，本身在產(chǎn)品定位和城市擴張方面，都比較成熟。類似企業(yè)重回千億的陣營，也說明企業(yè)力爭上游，有較好的表現(xiàn)�！狈康禺a(chǎn)專家謝逸楓對長江商報記者表示，世貿(mào)近年業(yè)績大漲得益于大量收并購，低成本拿地，布局一二線及核心三四線城市銷售快，營銷團隊運作體系完善和產(chǎn)品價格與市場吻合。從目標上看，總體上不算太激進，且這兩年社會影響力和評價都做得不錯，對于后續(xù)的項目營銷等也是有較好的推動作用的。

    拿地總量大幅增長，關(guān)注一二線需求外溢城市

    重新加速的結(jié)果不僅體現(xiàn)在規(guī)模增長上，也體現(xiàn)在拿地上。

    2017年，世茂花費679億元新增694萬平方米土儲，今年上半年，世茂新增權(quán)益后土地296億元。按照年初規(guī)劃，世茂預(yù)計今年權(quán)益后的買地金額為700億元，與去年持平。

    截止2018年上半年，世茂新增48塊土地，權(quán)益前土地儲備約5162萬平方米，在全國熱點區(qū)域均已擁有充足的資源儲備，貨值已超過8800億元。這些土地儲備足以滿足未來持續(xù)增長的需要，成為未來銷售保持增長的重要支撐。

    在當下房企“不進則沒”的格局下，拿地補倉的重要性已成為行業(yè)共識，在獲取土地方面，世茂采用了靈活的土地策略，通過加大底價合作及收購，把握部分一、二線城市的土地機會，通過合作、收購、底價招拍掛等方式獲取土地，全年購地數(shù)量和面積預(yù)計將增加一倍以上。

    在銷售策略上，世茂目前的銷售策略是快速去化。在三四線，世茂的策略是加快周轉(zhuǎn)。許世壇甚至認為，大約80%的三四線城市可能存在后續(xù)風(fēng)險，“三四線長遠壓力比較大，去庫存后可能（政策）會有偏緊，包括棚改調(diào)整貨幣化安置的影響，所以對銷售會有影響�！�

    “拿地大漲關(guān)注二線需求外溢城市和核心三線城市主要是因為低價成本低，房價上漲快�！�

    謝逸楓認為，類似總量大增，關(guān)注需求外溢的概念，也有助于此類企業(yè)降低成本，這也帶來了業(yè)績成長的機會。而拿地本身的策略正確與否，對于業(yè)績拉升等也是有較為積極的影響的。一般來說若是快速追求業(yè)績增長，這個時候是要防范資金方面的壓力的。

    短長期債近千億，凈負債率保持60%以下

    凈負債率是考察房企擴張能力的一項重要指標，世茂房地產(chǎn)2018年上半年凈負債率上升3.8個百分點至62.7%。

    “雖然略有上升，但仍處于行業(yè)平均水平�！痹S世壇稱，負債率的上升主要是去年拿了很多地，世茂去年豪擲240億元拿下了深圳龍崗的一幅商業(yè)地塊，預(yù)計將建深圳第一高樓，這筆支出也直接導(dǎo)致今年上半年世茂的凈資產(chǎn)負債率上升3.8個百分點至62.7%。

    目前，世茂房地產(chǎn)貨幣資金+受限制使用資金共有360億元，短期債務(wù)為292億元，長期債務(wù)為693億元。短期償債壓力指數(shù)是評估一家房企一年內(nèi)的債務(wù)壓力情況，世茂房地產(chǎn)短期償債壓力指數(shù)為0.81，與主流房企數(shù)據(jù)均值相當。

    一位業(yè)內(nèi)人士向長江商報記者透露，雖然世貿(mào)前幾年掉隊，但“因禍得�！�。負債率控制得較好。

    融資方面，世茂房地產(chǎn)今年中期平均融資成本較2017年略有上升，為5.6%，略低于主流上市房企平均融資成本均值6.07%。2017年數(shù)據(jù)顯示，世茂房地產(chǎn)平均融資成本為5.3%。凈負債率為63%，較2017年略有升高，但仍大幅低于行業(yè)均值125%。

    許世壇表示，世茂曾連續(xù)5年將凈資產(chǎn)負債率控制在60%以內(nèi)，但今年下半年還會略微增長，預(yù)計全年凈負債率能控制在70%以內(nèi)，這也將是未來兩三年的控制目標。

    謝逸楓指出，債務(wù)風(fēng)險可能會帶業(yè)績壓力和調(diào)控和風(fēng)險，未來要重視債務(wù)率控制，保持穩(wěn)點現(xiàn)金流。不過，凈負債率數(shù)據(jù)相對低，反過來說明其實在債務(wù)方面是有較好把控的，這是值得肯定的。

    多元化布局，世茂商業(yè)已進入全國25城

    當下，傳統(tǒng)房企都在加速轉(zhuǎn)型，世茂多元化業(yè)務(wù)已布局多年，目前“一體兩翼”的格局逐漸成形，“一體”指銷售型地產(chǎn)，“兩翼”是指商業(yè)和酒店。

    2017年7月，世茂和喜達屋資本共同成立了世茂喜達酒店集團，以輕資產(chǎn)運營模式拓展中國精品酒店市場。截至2017年年底，世茂喜達旗下酒店共計31家，其中包括兩家豪華度假酒店和9家高端商務(wù)酒店。有8個酒店正式投入運營，23家在籌備開業(yè)中。

    世茂喜達計劃在4年內(nèi)發(fā)展100家酒店。2018年，備受關(guān)注的上海世茂深坑洲際酒店試營業(yè)。今年上半年，“世茂喜達”酒店開業(yè)數(shù)量以及項目簽約數(shù)量達到55家，并計劃在4年內(nèi)發(fā)展100家酒店；旗下6個品牌全面開花，順利牽手海外項目，以強勁發(fā)展勢頭踐行著民族酒店品牌國際化道路和輕資產(chǎn)輸出戰(zhàn)略，進一步鞏固了其作為國際化酒店集團的企業(yè)形象。

    商業(yè)布局方面，2018年6月，世茂商業(yè)以“為城市的大生活”品牌理念為核心，發(fā)布“文化+、活力+、體驗+、科技+”系列計劃并即將逐一落地。目前世茂商業(yè)已進入25個城市，45個項目。

    易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，近期類似深坑酒店項目其實為世茂贏得了較好的產(chǎn)品口碑和評價，類似評價也有助于世茂后續(xù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。大體上說，近期包括富力等企業(yè)也在積極發(fā)力，所以酒店產(chǎn)業(yè)方面依然會有較大的競爭，關(guān)鍵是要防范酒店競爭受宏觀經(jīng)濟波動等影響。

責(zé)編：ZB