中梁控股躋身千億：平均兩天拿一塊地 凈負債率降至44.6%赴港IPO無懸念

    長江商報記者 江楚雅

    2018年，房地產(chǎn)市場遭遇到前所未有的沖擊，發(fā)跡于溫州的中梁控股卻以驚人的速度吸引行業(yè)注意。

    11月13日，中梁控股集團有限公司（以下簡稱“中梁”）正式在港交所提交IPO招股書，成為年內(nèi)最后一家擬登陸資本市場的千億房企。

    長江商報記者梳理中梁近年業(yè)績發(fā)現(xiàn)，從2014年到截至2018年10月，中梁控股的銷售額分別為，129億元、168億元、336.8億元、757.9億元、1002億元，位列中國地產(chǎn)行業(yè)第24，正式躋身千億房企行列，2018年預計將實現(xiàn)1300億元的銷售。

    從100億元量級的年銷售規(guī)模到1000億元，從房企“黑馬”躍升為行業(yè)“千里馬”。中梁僅僅用了三年多時間，成為內(nèi)地銷售額增速最快的房企之一。

    長江商報記者聯(lián)系到中梁了解上市和財務相關(guān)問題，截至發(fā)稿前沒有得到具體回復。

    中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對長江商報記者表示，中梁僅用幾年的時間就一躍而成行業(yè)的“千里馬”得益于合理的城市布局，近幾年深耕三四線城市，特別是2015年-2017年三四線城市樓市爆發(fā)。同時加碼高周轉(zhuǎn)模式，建立良好的營銷團隊，完善的合作模式，收購并購的拿地模式減少大量成本等，都是利于業(yè)績增長的因素。從目前的業(yè)績來看，今年的銷售指標也能基本完成。

    3年間銷售增長近8倍

    中梁控股是繼正榮、美的、大發(fā)后又一家內(nèi)地房企赴港上市。目前，中梁控股的資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)達到千億以上，也是近8年擬上市住宅為主的房企中規(guī)模最大的一家。

    招股書披露的數(shù)據(jù)顯示了這家地產(chǎn)商運營的高效率和增長的高質(zhì)量。截至2018年6月30日，凈負債率只有44.6%。

    長江商報記者梳理中梁控股近年業(yè)績發(fā)現(xiàn)，2014年到2018年10月，中梁控股的銷售額分別為129億元、168億元、336.8億元、757.9億元、1002億元。不到4年時間年銷售規(guī)模增長了近7倍。

    規(guī)模方面，憑借阿米巴生熊系統(tǒng)，中梁控股得以大幅增長，境內(nèi)附屬公司的數(shù)量從截至2015年12月31日的48家增至截至2018年6月30日的705家，且同期內(nèi)公司的雇員人數(shù)由740人增至10000人以上。

    在公司快速發(fā)展期間，中梁控股的收益也以194.3%的年復合增長率由2015年的16.19億元增至2017年的140.26億元。雖然前期2015年和2016年分別凈虧損1.81億元和2.69億元。但是在2017年扭虧為盈，獲得4.98億元的凈溢利，2018年僅上半年便獲得8.37億元的凈溢利。2018年上半年的凈利潤已經(jīng)較2017年全年凈利潤翻一倍，未來業(yè)績可期。

    高杠桿下凈負債率猛降

    在房地產(chǎn)這種資金密集型行業(yè)，發(fā)展速度非�？斓钠髽I(yè)，往往伴隨著高杠桿，高負債。

    在規(guī)�？焖僭鲩L之時，中梁的杠桿也在不斷加大。數(shù)據(jù)顯示，2015-2017年，中梁流動負債總額分別為103.87億元、351.35億元和796.81億元，截至2018年6月30日的數(shù)據(jù)顯示，這一數(shù)字快速增加至1184.2億元，非流動負債總額122.4億元，流動比率1.1倍。截至今年9月30日，中梁流動負債總額又大幅增長至1377.55億元。

    此外，在如今融資難、融資貴的環(huán)境下，中梁作為一家非上市非國資背景的房企似乎更不占優(yōu)勢。過去三年以及今年上半年，中梁未償還借款總額分別為51.26億元 、202.3億元、244.76億元以及216.7億元。

    由于較為依賴信托融資，中梁的融資成本雖然呈下降趨勢，但整體水平依然相對較高，過去三年以及今年上半年，中梁借款總額的平均實際利率分別為13.4% 、12.4%、9.9%及9.0%。遠高于上市房企的融資成本。

    值得注意的是，在高杠桿下，中梁凈負債率猛降，凈資產(chǎn)負債率2016年為1790%、2017年為339.5%，2018年上半年則為44.6%，其降杠桿的速度頗為驚人。

    中梁方面在招股書中解釋稱，過去凈負債率較高是因為主要應對業(yè)務增長其融資需求不斷加強以收購額外地塊，同時相關(guān)物業(yè)項目尚未開始預售及產(chǎn)生現(xiàn)金流入。

    而對于短期內(nèi)凈負債率下降如此之快的原因，中梁給出的解釋是總權(quán)益擴大了。

    “負債率的快速下降，也得益于集團重組了一部分資產(chǎn)，同時總權(quán)益和盈利增加，并保留了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”中梁表示。伴隨公司出售建筑面積的增加，以及良好的銷售回款能力，凈負債率達到了一個相對穩(wěn)健的水平。

    對于頗為驚人的降杠桿的速度，謝逸楓認為是正常，一方面中梁銷售速度加快，將重資產(chǎn)、房子庫存轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金收益，此外通過土地收并購減少成本，將負資產(chǎn)項目、不好的資產(chǎn)拋售轉(zhuǎn)換為穩(wěn)定的現(xiàn)金流。未來只要保障穩(wěn)定的現(xiàn)金流和扛過調(diào)控政策，風險則不大。

    加碼高周轉(zhuǎn)和三四線城市布局

    發(fā)跡于溫州，中梁曾被稱為浙江三四線的“小霸王”，經(jīng)歷過炒房頂峰以及泡沫低谷，直至2016年，這家企業(yè)才走出浙江省，將總部搬遷到上海，開始全國化擴張，同時實行“總部一線，布局三四線”的戰(zhàn)略，在去庫存和棚改政策的東風下，抓住了三四線城市樓市回暖的行情。

    2016年-2017年，中梁在三四線城市攻城略地。據(jù)悉，中梁在2016年基本是以平均每周拿一塊地的速度，共拿下了近70塊地；2017年平均以每3天拿一塊地的速度，共拿下了100余塊地；至2018年，中梁的拿地速度基本為平均2天拿一宗地；2018年下半年以來，諸多大型房企都表示會收縮投資策略，但中梁的拿地規(guī)模依然在大幅增加。截至2018年10月，中梁新增土地貨值達到2010億元，在行業(yè)排名第12位。

    在拿地方式上，除了傳統(tǒng)的招拍掛方式，中梁還積極開拓與其他著名房地產(chǎn)開發(fā)商合作。且80%以上項目實現(xiàn)了完全控盤，這種合作方式，確保了中梁低價獲得土地的同時，也防范了利益分配不明、銷售把控不強的負面風險。

    “中梁的業(yè)務布局主要以深耕三四線城市為主，其規(guī)模的高速增長也得益于過去幾年三四線樓市行情的爆發(fā)�！睒I(yè)內(nèi)人士表示，據(jù)海通證券數(shù)據(jù)顯示，自2011年以來，三四線及以下城市的人口增速一直處于0.3%左右，低于全國人口平均增速0.5%，也遠低于一線城市人口平均增速1.5%及二線城市人口平均增速1.4%。海通證券分析師認為，房價與人口長期存在正相關(guān)性，只有人口長期流入的城市，其房價才有長期上漲的空間。

    業(yè)內(nèi)認為，隨著三四線城市需求體系性修復基本完成，預計2019年三四線成交將出現(xiàn)高位震蕩。對于中梁而言，如何在三四線城市完成快速變現(xiàn)及戰(zhàn)略進入更高能級城市，就顯得尤為重要。

    一邊高效拿地一邊快速周轉(zhuǎn)。2016年，中梁內(nèi)部提出了“456”模式，即4個月開盤、5個月現(xiàn)金流回正、6個月資金進行第二次投入，為了鼓勵區(qū)域公司按照“456”的模式運轉(zhuǎn)，中梁設(shè)置了豐厚的獎勵：項目開盤后達到“456”的標準，立即獲得100萬元的內(nèi)部獎勵。

    2017年中梁提出了“首開6個月，續(xù)期321，沖刺456”的極限周轉(zhuǎn)速度：首開項目6個月實現(xiàn)再投資，續(xù)期項目最多延期3個月。瑞安中梁首府、贛州中梁江督府等項目甚至實現(xiàn)了4.7個月再投資的驚人效率。

    “高周轉(zhuǎn)對于房企來講是戰(zhàn)無不勝的法寶，可抵抗風險提高利潤，擴大規(guī)模效應。但在嚴厲的調(diào)控政策和‘限價’實施的背景下，房企追求高周轉(zhuǎn)最令購房者擔心的就是房屋質(zhì)量問題�！敝x逸楓認為，雖然高周轉(zhuǎn)本身與質(zhì)量并無關(guān)系，但目前房企在高周轉(zhuǎn)執(zhí)行過程中出現(xiàn)的偏差也是事實。高周轉(zhuǎn)要求速度至上，執(zhí)行高周轉(zhuǎn)的同時也要確保制度流程的規(guī)范性和嚴謹性，不僅看中去化回款指標，還需要對質(zhì)量、安全、完美交房設(shè)置考核指標。

責編：ZB