萬科狂飆突進(jìn)：斥資1569億拿地并購(gòu) 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流銳減254%負(fù)債率升至85%

    長(zhǎng)江商報(bào)記者 沈右榮

    一邊高喊“活下去”一邊高歌猛進(jìn)地并購(gòu)拿地，龍頭房企萬科A（000002.SZ）戲劇般的表現(xiàn)或是時(shí)下大型房企普遍的處境。

    繼收購(gòu)華夏幸福、海航部分項(xiàng)目及公司股權(quán)后，11月9日，萬科又收購(gòu)了嘉凱城旗下5家公司股權(quán)。

    據(jù)長(zhǎng)江商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2018年初以來，萬科實(shí)施的涉及項(xiàng)目、股權(quán)或資產(chǎn)的收購(gòu)至少有14起，耗資超過230億元。

    此外，萬科在拿地方面也頗為積極。根據(jù)萬科披露的數(shù)據(jù)，今年前10個(gè)月，其累計(jì)新增項(xiàng)目205個(gè)，新增權(quán)益建筑面積達(dá)到2453.74萬平方米，累計(jì)耗資1338.17億元。

    大舉并購(gòu)使得萬科的負(fù)債激增、現(xiàn)金流銳減。截至今年9月30日，萬科流動(dòng)負(fù)債達(dá)到10441.36億元，首次突破萬億。隨著大舉擴(kuò)張，公司的現(xiàn)金流急劇減少。今年前9個(gè)月，其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額同比下降254.02%。

    為了支撐其拿地?cái)U(kuò)張，今年以來，萬科不斷舉債。截至三季度末，其資產(chǎn)負(fù)債率升至84.93%，這已是從2014年以來的連續(xù)四年增長(zhǎng)，也是其上市以來的最高值。

    在去杠桿、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控背景下，萬科為何一邊喊“活下去”、一邊又舉債拿地?對(duì)此，長(zhǎng)江商報(bào)記者向萬科發(fā)去采訪函，但未獲得具體答復(fù)。

    11月23日，一上市房企人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者稱，目前，房企處于洗牌階段，中小型房企生存艱難，不斷出售股權(quán)、地塊，而大型房企則趁機(jī)低價(jià)拿地，擁地過冬。而于萬科而言，頻頻拿地?cái)U(kuò)張與負(fù)債猛增、流動(dòng)性承壓，二者如何平衡將會(huì)對(duì)以郁亮為管理層的萬科形成挑戰(zhàn)。

    1338億拿地居行業(yè)第二

    在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控之際，萬科依然延續(xù)激進(jìn)擴(kuò)張風(fēng)格。

    11月10日，嘉凱城公告稱，將旗下5家公司股權(quán)出讓給萬科，交易價(jià)格為3.55億元，以及約30億元的股東債權(quán)款，合計(jì)約33.58億元。

    公告顯示，本次交易資產(chǎn)包中，涉及位于杭州、諸暨、重慶等4座城市共6個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目剩余可售面積超過71.06萬平方米，合計(jì)負(fù)債達(dá)89.21億元，凈資產(chǎn)僅為4.34億元。今年前8個(gè)月，合計(jì)虧損1.4億元。

    據(jù)介紹，基于發(fā)展策略考量，萬科通過收購(gòu)嘉凱城資產(chǎn)包，可加大對(duì)華東市場(chǎng)的布局，有利于業(yè)務(wù)擴(kuò)展。

    其實(shí)，這已是短短一個(gè)月內(nèi)萬科實(shí)施的第三次較大規(guī)模并購(gòu)。今年國(guó)慶節(jié)之后的10月9日，萬科斥資32.34億元收購(gòu)華夏幸福旗下5家公司部分股權(quán)，獲得位于河北涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗土地，總用地面積約33.93萬平方米，均為住宅用地。這也是北京萬科年內(nèi)最大一筆并購(gòu)，收購(gòu)?fù)瓿珊�，萬科成功布局了環(huán)京區(qū)域。

    11月6日，萬科又收購(gòu)了海航旗下廣東興華實(shí)業(yè)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)款約10.35億元，加上一筆5.47億元的原股東貸款，交易價(jià)款合計(jì)為15.82億元。資料顯示，廣東興華實(shí)業(yè)的主要資產(chǎn)為中央海航酒店廣場(chǎng)項(xiàng)目。該項(xiàng)目總建筑面積17.7萬平方米，是一個(gè)集寫字樓、酒店、公寓及商業(yè)于一體的綜合體項(xiàng)目。

    上述三次并購(gòu)，萬科合計(jì)耗資81.74億元。一個(gè)月耗資超80億元并購(gòu)，于萬科而言創(chuàng)了歷史紀(jì)錄。

    其實(shí)，今年以來，萬科收購(gòu)項(xiàng)目的動(dòng)作較為頻繁。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從今年1月聯(lián)合旗下商業(yè)平臺(tái)印力以83.65億元價(jià)格收購(gòu)凱德旗下20個(gè)購(gòu)物中心開始，萬科至少實(shí)施了14起收購(gòu)，累計(jì)耗資230.86億元。而這，還不包括一些未公布交易金額的并購(gòu)項(xiàng)目及一些舊城改造項(xiàng)目。

    除了通過收購(gòu)項(xiàng)目間接拿地外，萬科在直接拿地獲取方面也很踴躍。據(jù)萬科經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，今年前10個(gè)月，萬科新增建筑面積為4193.4萬平方米，其中權(quán)益建筑面積為2453.74萬平方米，累計(jì)耗資1338.17億元，平均樓面價(jià)為5453.59元/平方米。其拿地金額和建筑面積，僅次于碧桂園（拿地金額為1197億元），位居行業(yè)第二。

    綜上所述，通過直接間接拿地，萬科合計(jì)耗資約1569.03億元。

    流動(dòng)負(fù)債首次破萬億現(xiàn)金流承壓

    大舉拿地的萬科也面臨著現(xiàn)金流承壓的局面。三季報(bào)顯示，截至今年9月底，公司負(fù)債總額達(dá)到12163.30億元，首次超過萬億，較年初的9786.73億元增長(zhǎng)了2376.57億元，增幅為24.28%。同期，公司資產(chǎn)總額為14322.22億元，較年初增加了2668.75億元，增幅為22.90%。

    從負(fù)債端看，公司有息負(fù)債為2432.03億元，較年初的1906.25億元增長(zhǎng)了525.78億元。有息負(fù)債大幅增加直接吞噬了公司不少利潤(rùn)。今年前9個(gè)月，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用高達(dá)46.3億元，而去年全年為20.75億元，增加了25.55億元，增幅為123.13%。這意味著，今年前9個(gè)月，公司創(chuàng)造的利潤(rùn)有46.3億元用于支付了利息。

    此外，負(fù)債中，流動(dòng)負(fù)債為10441.36億元，首次突破萬億元大關(guān)，較年初的8473.55億元增加了1967.81億元。而在12124.08億元流動(dòng)資產(chǎn)中，貨幣資金為1327.66億元，較年初1741.21億元減少了413.55億元。存貨7078.93億元，較年初增加了1098.05億元。而公司的存貨周轉(zhuǎn)率逐年下降。2015年，其存貨周轉(zhuǎn)率為0.4029次（約為893天），2017年降至0.3005次（約1198天），今年前9個(gè)月為0.1759次。

    負(fù)債大幅攀升，存貨高企且周轉(zhuǎn)率下降，使得萬科的償債壓力明顯增大。

    從償債指標(biāo)看，截至今年9月30日，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率為84.93%，較年初的83.98%增長(zhǎng)了0.95個(gè)百分點(diǎn)。這也是2014年以來，公司資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)5年上升，更是達(dá)到公司上市27年來的最高值。同時(shí)，公司的流動(dòng)比率、速動(dòng)比率分別為1.16倍、0.48倍，2017年底為1.20倍、0.50倍。僅以2017年底數(shù)據(jù)，其流動(dòng)比率接連下降，創(chuàng)下了公司上市以來的最低值，這也表明公司償債能力下降。

    此外，基于并購(gòu)，萬科的現(xiàn)金流亦呈現(xiàn)緊張局面。今年前9個(gè)月，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為-257.31億元，去年同期為167.06億元，去年年底為823.23億元。三季度經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流銳減了254.02%，且由正轉(zhuǎn)負(fù)。

    為緩解流動(dòng)性壓力，萬科頻頻舉債。今年11月15日晚間萬科公告稱，公司成功發(fā)行2018年度第二期中期票據(jù)，規(guī)模為20億元。截至9月底，公司應(yīng)付債券余額為429.31億元。

    此外，萬科還籌劃發(fā)行H股。10月29日，萬科增發(fā)H股的申請(qǐng)已被證監(jiān)會(huì)受理。

    試圖尋求擴(kuò)張與流動(dòng)性平衡

    擴(kuò)張與流動(dòng)性，二者如何平衡將會(huì)對(duì)以郁亮為管理層的萬科形成挑戰(zhàn)。

    針對(duì)萬科大舉收購(gòu)拿地?cái)U(kuò)張，一家上市房企人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，時(shí)下正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌之際。小型區(qū)域性房企因融資受限苦苦煎熬，不少已被收購(gòu)。中小型房企的日也不好過，多在不斷收縮戰(zhàn)線，或出售項(xiàng)目股權(quán)、或?qū)ふ液献骱匣镆黄痖_發(fā)等�；�于此，一些大型房企頻頻出手低價(jià)接盤，借此低成本擴(kuò)張。

    其實(shí)，在去杠桿及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的背景下，房企資金普遍趨緊，即便是龍頭房企，也得謹(jǐn)慎行事。

    長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪了解到，今年四季度以來，不少房企融資后不再像以前那樣用于拿地?cái)U(kuò)張，而是用于還債及補(bǔ)充流動(dòng)資金，提高流動(dòng)性。

    此外，全國(guó)范圍內(nèi)，此前，從財(cái)報(bào)上看，業(yè)績(jī)還算不錯(cuò)的一些房企，在不斷強(qiáng)調(diào)快速回籠資金。包括恒大、萬科、金地、中糧等房企陸續(xù)通過開盤優(yōu)惠，推特價(jià)單位房等手段開展促銷，越秀地產(chǎn)等中小型房企也加入降價(jià)促銷陣營(yíng)。

    長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，萬科拿地權(quán)益比在下降。今年10月，萬科新增項(xiàng)目11個(gè)，占地面積合計(jì)為179萬平方米，計(jì)容積率建筑面積372.3萬平方米。其中萬科權(quán)益建筑面積174.1萬平方米，需支付權(quán)益價(jià)款87.6億元。而11個(gè)新增項(xiàng)目中，只有天津一個(gè)項(xiàng)目為企業(yè)100%權(quán)益持有，有5個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益占比在50%—70%，而另外5個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益占比則低于50%。

    拿地權(quán)益比下降一定程度上也說明萬科“差錢”，這從其發(fā)行H股或可說明一二。目前，萬科正在籌劃發(fā)行H股，而近期，香港股市下跌幅度不小，此時(shí)發(fā)行H股似乎不是一個(gè)合適的時(shí)機(jī)。

    上述上市房企人士表示，大肆擴(kuò)張的同時(shí)，萬科接連融資，其意是試圖尋求擴(kuò)張與流動(dòng)性資金的平衡。

責(zé)編：ZB