新城控股逆市而動(dòng)：激進(jìn)拿地存貨破千億 總負(fù)債高達(dá)2174億半年猛增四成

    長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

    “如果可能的情況下，爭(zhēng)取進(jìn)入Top5，這是我們未來(lái)5年的目標(biāo)�！苯�蘇最大的地產(chǎn)公司新城控股（601155.SH ），自2015年登陸A股市場(chǎng)后快速開(kāi)啟全國(guó)化戰(zhàn)略布局，相繼邁過(guò)千億元房企和前十房企兩大門檻。

    近日，新城控股發(fā)布半年報(bào)的同時(shí)宣布總裁王振華辭任總裁，由其兒子王曉松出任公司新總裁。2016年10月，王曉松因個(gè)人原因辭去公司總裁職務(wù)，由其父、董事長(zhǎng)王振華兼任。

    在王振華暫時(shí)性全面掌舵新城的兩年中，其業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了“三級(jí)跳”。2018年上半年度公司完成合同銷售金額953.11億元，這一數(shù)字不僅比上年同期增長(zhǎng)94.17%，更是較2016全年銷售額多出300多億元。

    最新數(shù)據(jù)顯示，2018年10月份單月銷售金額217.7億元，同比增長(zhǎng)53%；銷售面積約173.9萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)71%；銷售均價(jià)12514元/平方米，同比減少11%。從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-10月累計(jì)銷售金額達(dá)1813.4億元，已經(jīng)提前完成全年1800億元銷售目標(biāo)，累計(jì)銷售金額和銷售面積同比分別增長(zhǎng)103%、123%。

    從當(dāng)初的百億銷售額跨入了千億俱樂(lè)部，近幾年新城控股進(jìn)入高速發(fā)展期得益于快速拿地。2018年上半年，新城控股繼續(xù)激進(jìn)擴(kuò)張，新增地塊82幅，新增地塊占去年全年總數(shù)的67%。一邊瘋狂拿地，一邊瘋狂舉債。截至2017年12月31日，新城控股的負(fù)債總額為1575.45億元，而截至2018年6月30日，新城控股負(fù)債總額則上升至2174.62億元，半年時(shí)間里，上市公司負(fù)債總額增加了599.17億元，增長(zhǎng)近四成。截止三季度末，公司的凈負(fù)債率為95.5%。

    當(dāng)年累計(jì)新增借款方面，截至10月31日，新城控股借款余額約為823.37億元，較公司2017年末借款余額426.64億元增加 396.73億元，占2017年末經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)259.82億元的比重為152.69%。

    易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)表示，新城控股近年銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，負(fù)債雖然上升但控制的較好，在政策調(diào)控深入與融資難的重壓下，行業(yè)進(jìn)入洗牌期、房企競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈。新城控股未來(lái)要警惕擴(kuò)張規(guī)模及債務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

    針對(duì)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題，長(zhǎng)江商報(bào)記者向新城控股發(fā)去了采訪函，截至發(fā)稿件前未獲得回復(fù)。

    前10月銷售金額已完成全年目標(biāo)

    繼2017年首入千億房企陣營(yíng)后，2018年新城控股繼續(xù)發(fā)力。

    公告顯示，2018年1-6月新城完成合同銷售953.11億元，同比增長(zhǎng)94.17%，完成全年銷售目標(biāo)1800億元的約53%；累計(jì)銷售面積約774.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)118.25%。按照上半年的銷售增長(zhǎng)勢(shì)頭，全年實(shí)現(xiàn)1800億元銷售目標(biāo)難度不大。

    最新數(shù)據(jù)顯示，10月份單月銷售金額217.7億元，同比增長(zhǎng)53%；銷售面積約173.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)71%；銷售均價(jià)12514元/平方米，同比減少11%。從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-10月累計(jì)銷售金額達(dá)1813.4億元，已經(jīng)提前完成全年1800億元銷售目標(biāo)，累計(jì)銷售金額和銷售面積同比分別增長(zhǎng)103%、123%。

    凈利潤(rùn)率方面，新城控股2018年上半年凈利潤(rùn)25.38億元，同比增長(zhǎng)122.81%，基本等同于此前業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)的區(qū)間上限。凈利潤(rùn)率為16.48%，同比提升6個(gè)百分點(diǎn)。穩(wěn)步提升的利潤(rùn)水平，使新城控股的股東回報(bào)繼續(xù)保持行業(yè)高水準(zhǔn)。

    對(duì)于新城控股盈利能力穩(wěn)步提升的原因，新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，在加速全國(guó)化擴(kuò)張的過(guò)程中，新城控股注重成本端控制，拿地均價(jià)占比當(dāng)期銷售均價(jià)始終穩(wěn)定在20%上下，也為利潤(rùn)水平的提升提供了有效保障。此外，較低的融資成本、高效的運(yùn)營(yíng)管理也成為企業(yè)盈利提升的重要原因。

    截至2018年中報(bào)告期末，新城控股金融機(jī)構(gòu)借款平均融資成本為 5.75%，處于行業(yè)較低水平，也是民營(yíng)房企中最低的幾家企業(yè)之一。

    在政策調(diào)控、融資渠道持續(xù)收緊的情況下，新城控股亦通過(guò)多元的融資渠道積極“補(bǔ)血”。

    2018年上半年，新城控股成功發(fā)行二期定向債務(wù)融資工具、募集資金18億元，完成15.93億元購(gòu)房尾款A(yù)BS的發(fā)行，完成總額度為13億美元的高級(jí)美元債券的發(fā)行。

    拿地激進(jìn)，存貨首破千億

    從當(dāng)初的百億銷售額跨入了千億俱樂(lè)部，近幾年新城控股進(jìn)入高速發(fā)展期得益于快速拿地。

    尤其是2015年至2017年，公司拿地金額連續(xù)三年快速提高，分別達(dá)到238億元、536億元和724億元，2015-2016年拿地金額占同期銷售金額的比例也居高不下。

    報(bào)告顯示，近三年多來(lái)，公司持續(xù)增加土地儲(chǔ)備，2015年至2017年分別新增地塊42幅、40幅及122幅，新增地塊總地價(jià)分別為238億元、536億元和893億元。

    2018年上半年，新城控股新增土地儲(chǔ)備82塊，總建筑面積達(dá)2073.93萬(wàn)平方米。新增地塊占去年全年總數(shù)的67%。近期共斥資約55.62億元新增9宗地塊，占地面積超過(guò)81.59萬(wàn)平米，其中均為商住地或純宅地。從具體布局結(jié)構(gòu)上來(lái)看，長(zhǎng)三角仍是新城控股的核心戰(zhàn)場(chǎng)，除長(zhǎng)三角外，新城也逐步向珠三角、環(huán)渤海和中西部擴(kuò)張，新城內(nèi)部稱其為“1+3”的戰(zhàn)略布局。

    截至6月底，土地儲(chǔ)備分區(qū)域布局比例呈現(xiàn)為長(zhǎng)三角地區(qū)占比約53%，環(huán)渤海占比約14%，珠三角占比約5%，中西部占比約28%。

    伴隨土地儲(chǔ)備的增加，公司的存貨也逐年遞增。截至6月底，公司存貨達(dá)1054億元，較去年年末增加289.84億元，首次突破千億元大關(guān)。存貨上升考驗(yàn)周轉(zhuǎn)效率，有分析認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)本身的樓盤開(kāi)發(fā)具有周期較長(zhǎng)等特點(diǎn)，庫(kù)存增加有其合理性，但存貨量若過(guò)高，則可能由于產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)而大量積壓賣不出去，這對(duì)房企資金鏈可謂重壓。

    對(duì)此，新城控股則表示，新城控股是業(yè)內(nèi)周轉(zhuǎn)水平較高的公司。2018年6月底，公司存貨為1054億元，同時(shí)預(yù)收款項(xiàng)(即合同負(fù)債)為785億元，證明公司的存貨有很大一部分處于已售未結(jié)狀態(tài)，不存在周轉(zhuǎn)率低的問(wèn)題。

    資產(chǎn)負(fù)債率增至84%，半年現(xiàn)金凈流出91億

    成立25年的新城控股在今年進(jìn)入千億俱樂(lè)部之后，伴隨激進(jìn)擴(kuò)張的步伐負(fù)債也隨之上升。

    同花順數(shù)據(jù)顯示，新城控股去年債務(wù)合計(jì)達(dá)到了1575億元，資產(chǎn)負(fù)債率是85.84%，在A股上市房企中排到了第十，而房地產(chǎn)行業(yè)的整體平均負(fù)債率是79.1%。而截至2018年6月30日，新城控股負(fù)債總額則上升至2174.62億元，半年時(shí)間里，上市公司負(fù)債總額增加了599.17億元。

    當(dāng)年累計(jì)新增借款方面，截至10月31日，新城控股借款余額約為人民幣823.37億元，較公司2017年末借款余額426.64億元增加 396.73億元，占2017年末經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)259.82億元的比重為152.69%。

    事實(shí)上，自2015年至2018年上半年，公司資產(chǎn)負(fù)債率逐年遞增，除2015年公司資產(chǎn)負(fù)債率維持在80%以下，2016年至2018年上半年公司資產(chǎn)負(fù)債率均保持在84%以上。國(guó)信證券行業(yè)分析師在研報(bào)中提到，2018年上半年公司凈負(fù)債率為100%。

    不過(guò)，其在2018年上半年實(shí)現(xiàn)規(guī)模大增的同時(shí)，負(fù)債率卻不升反降。截至6月30日，新城控股扣除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率則為56.4%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，較2017年全年下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，在資產(chǎn)規(guī)模千億級(jí)以上的A股房企中處于較低水平。

    最新數(shù)據(jù)顯示，截止三季度末，公司的凈負(fù)債率為95.5%，較去年同期下降26.8個(gè)百分點(diǎn)，較2018年中期下降4.9個(gè)百分點(diǎn)，公司在手現(xiàn)金324.2億元，較年初提升47.73%，財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步優(yōu)化。

    值得注意的是，其2018年上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-91.36億元，相比去年的-74.61億元，進(jìn)一步流出了近17億元。實(shí)際上，自2017年一季度以來(lái)，新城控股已經(jīng)連續(xù)6個(gè)報(bào)告期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)，巔峰期曾于2017年年末達(dá)到-104.85億元。

    克爾瑞認(rèn)為，雖然目前新城控股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為負(fù)，但考慮到公司目前處于高速發(fā)展時(shí)期，而且整個(gè)行業(yè)的集中度正在進(jìn)一步向頭部企業(yè)集中，當(dāng)前拼規(guī)模同時(shí)加強(qiáng)土地儲(chǔ)備的投入能夠?yàn)槲磥?lái)業(yè)績(jī)的持續(xù)釋放奠定基礎(chǔ)。

    易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)表示，房企加速實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)往往與大規(guī)模舉債相伴，新城今年銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，負(fù)債雖然上升但控制得較好，在政策調(diào)控深入與融資難的重壓下，行業(yè)進(jìn)入洗牌期、房企競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈。新城控股未來(lái)要警惕擴(kuò)張規(guī)模及債務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

責(zé)編：ZB