美的置業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流凈額兩年為負(fù) 赴港IPO擬募29億緩解1089億負(fù)債

    長江商報記者  張璐

    美的置業(yè)（03990，HK）日前成功在香港上市，此番上市定價17港元/股，融資29.17億港元，或是今年房企最大融資規(guī)模IPO。

    事實上，在2015—2017的三年時間里，美的置業(yè)銷售額出現(xiàn)大幅增長，與此同時，因加杠桿擴(kuò)張，其近幾年負(fù)債率也很高，該公司2015—2017年的凈負(fù)債率分別為622.1%、624.7%、118.9%。截至2018年3月31日，美的置業(yè)負(fù)債總額1089億，凈負(fù)債率181.4%，高出行業(yè)平均水平。

    對于公司的巨大債務(wù)，未來如何解決？負(fù)債率的居高不下，是否意味著美的置業(yè)存在一定的財務(wù)風(fēng)險？10月10日，長江商報記者聯(lián)系到美的置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人，其表示，“處于上市靜默期，不方便接受采訪�！�

    上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受長江商報記者采訪時表示，一般來說，企業(yè)在上市前負(fù)債數(shù)據(jù)反而會增加，這和此類企業(yè)加快拿地和積極增加土地儲備是有關(guān)的。所以美的置業(yè)還是會有很多新的市場壓力。

    凈負(fù)債率超行業(yè)平均水平近一倍

    10月11日，美的置業(yè)以16.60港元/股開盤，較發(fā)行價下跌2.35%。經(jīng)過開盤前2分鐘近800萬手的成交量后，股價走勢低迷，盤中最大跌幅達(dá)7.53%。最終其上市首日報收15.88港元/股，跌幅6.59%，全天成交量1224萬手，成交額僅為2億港元。

    長江商報記者查閱招股書發(fā)現(xiàn)，美的置業(yè)近三年營收數(shù)據(jù)呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢。其中，2015年—2017年營業(yè)收入分別為83.12億元，119.92億元，177.16億元，2017年營業(yè)收入比2015年增長1倍多。同期凈利潤分別為3.83億元、9.93億元和18.93億元，2017年的凈利潤大約是2015年的5倍。同期毛利率分別為21.5%、22.8%和27.6%。

    截至2018年3月31日，美的置業(yè)土儲總建筑面積已達(dá)3310萬平方米。其中公司在珠三角地區(qū)的項目體量最大，總土儲為840萬平方米，占比33.33%。

    而高速發(fā)展背后，美的置業(yè)銷售額不斷變大，根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，美的置業(yè)2017年銷售額約500億元。從招股書合約負(fù)債（原科目為預(yù)收賬款）同樣可見一斑，2017年美的置業(yè)合約負(fù)債約363.6億元。

    但是，看似亮眼的業(yè)績增長，背后是美的置業(yè)凈負(fù)債率保持高位。

    據(jù)招股書披露顯示，美的置業(yè)2015年凈負(fù)債率為622.1%、2016年凈負(fù)債率為624.7%、2017年凈負(fù)債率為118.9%。截至2018年3月31日，美的置業(yè)凈負(fù)債率181.4%。高出行業(yè)平均水平近一倍。

    2017年美的置業(yè)的負(fù)債率雖然比前兩年大幅度下降，但與地產(chǎn)行業(yè)平均凈負(fù)債率約50%相比，要高出一倍多。對于公司的債務(wù)，美的置業(yè)也在招股書中寫道：“美的置業(yè)目前維持并繼續(xù)相當(dāng)高的債務(wù)水平，美的置業(yè)未必可產(chǎn)生充足的現(xiàn)金以履行現(xiàn)有及未來的債務(wù)責(zé)任�！�

    長期高負(fù)債發(fā)展，導(dǎo)致美的置業(yè)償債壓力非常大，急需增加融資渠道來解決資金難題。

    嚴(yán)躍進(jìn)在接受長江商報記者采訪時說：“一般來說，企業(yè)在上市前負(fù)債數(shù)據(jù)反而會增加，這和此類企業(yè)加快拿地和積極增加土地儲備是有關(guān)的。所以類似企業(yè)還是會有很多新的市場壓力的。另外若是房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不錯，那么壓力不會太大，但若是后續(xù)有很多新的問題，比如說新拿的土地項目開發(fā)不到位和銷售不到位，那么財務(wù)風(fēng)險會隨之?dāng)U大。”

    未來對于美的置業(yè)未來的股價表現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝表示“并不看好”，在他看來，美的置業(yè)此時選擇IPO背后的深層次原因仍舊是“缺錢”，因此急于上市圈錢“解渴”。

    經(jīng)營現(xiàn)金流凈額連續(xù)兩年為負(fù)

    截至2018年3月31日，美的置業(yè)負(fù)債總額1089億。其中，流動負(fù)債中的銀行及其他借款約107億，貿(mào)易及其他應(yīng)付款項約215億。這意味著，美的置業(yè)短期債務(wù)約322億。如果從非流動負(fù)債看，美的置業(yè)公司債券約20億，銀行及其他借款約294億，長期債務(wù)大概在314億。

    從目前來看，美的置業(yè)的現(xiàn)金流并不足以應(yīng)對短期債務(wù)壓力。

    據(jù)財報統(tǒng)計，截至2018年3月31日，美的置業(yè)擁有157.07億元現(xiàn)金，借款總額為435.79億元，其中包括150億元的信托融資以及220億元的銀行貸款；負(fù)債總額約為969億元，按照債務(wù)年限分類，少于1年期的債務(wù)高達(dá)627.05億元；1年—2年的債務(wù)額度為139.65億元；2年—5年的債務(wù)額度為190.1億元。

    參考同行業(yè)的其他公司，大部分公司短期債務(wù)通常只占債務(wù)總額的20%左右，美的置業(yè)相對來說短債比重較高。作為長周期的房地產(chǎn)企業(yè)來說，大量短債無疑讓美的置業(yè)壓力倍增。

    此外，由于行業(yè)發(fā)展的長期及資金密集性質(zhì)，美的置業(yè)一直在收購?fù)恋丶皵U(kuò)充業(yè)務(wù)，從2016年到今年3月31日，美的置業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額均為負(fù)數(shù)，2016年和2017年，經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額分別為－55.54億元、－73.57億元。

    其招股書還提到：負(fù)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額會削弱其資本開支能力，并對其經(jīng)營活動造成不利的影響。目前，美的置業(yè)只剩下了赴港上市這一條路，然而占到借款34.5%的信托融資及其他融資安排，更會導(dǎo)致公司融資成本急劇增加。

    另外，值得注意的是，美的置業(yè)的凈負(fù)債率從2016年底的624.7%突然降低至118.9%，并不是業(yè)績增長所致，主要是美的置業(yè)控股方美的發(fā)展(英屬維京群島)、美恒有限公司與美域有限公司向美的置業(yè)注資60億元，而這次注資可謂大手筆，其金額數(shù)量已超過此次IPO的募資金額。

    而控股股東對美的置業(yè)的扶持不限于此，其還不斷為美的置業(yè)提供免息貸款，2015、2016年、2017年及截至2018年3月31日，來自關(guān)聯(lián)方的貸款（控股股東及緊密聯(lián)系人）分別為20.12億元、16.5億元、28.56億元、30.19億元。

    對于其資金層面，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“從此類企業(yè)的負(fù)債數(shù)據(jù)看，通過此類股東注資，一方面帶來了資金的導(dǎo)入，另一方面也防范負(fù)債數(shù)據(jù)擴(kuò)大。類似企業(yè)關(guān)鍵在于后續(xù)對地產(chǎn)周期和城市投資價值的判斷，若沒有此類判斷，其實還是會有很多壓力的�！�

責(zé)編：ZB