170家上市房企存貨激增30%超5萬億 高周轉(zhuǎn)難再深陷“負(fù)債+現(xiàn)金”雙壓

長江商報消息 □本報記者 江楚雅

負(fù)債逾10萬億元，貨幣資金近3萬億元的上市房企，存貨攀升至5萬億元。

綜合梳理Wind、同花順、億翰智庫等數(shù)據(jù)，長江商報記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至2018年上半年，170家重點(diǎn)上市房企存貨總計超過5萬億元，同比增長30%。60家重點(diǎn)房企存貨規(guī)模較期初增長了15%，增幅比去年中期上升了1個百分點(diǎn)。其中共26家房企存貨超1000億元，較2017年增加了4家。

存貨攀升的同時，在調(diào)控及負(fù)債的重壓下，存貨周轉(zhuǎn)率也在下降。長江商報記者查詢億翰智庫發(fā)布的《2018年上半年上市房企存貨周轉(zhuǎn)率&總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率TOP100》報告發(fā)現(xiàn)，2018年上半年榜單TOP100企業(yè)平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.12，而2017年上半年這100家企業(yè)的平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.17，平均存貨周轉(zhuǎn)率有所下滑。

近年來房企新增項目土地成本較高，貨值增加。同時,部分房企的商業(yè)類項目存貨量過高，消化速度較慢。此外，部分房企為追求規(guī)模發(fā)展,通過并購等拿地手段大批量增加土地儲備。更重要的是，今年多城調(diào)控加碼，下半年市場降溫效應(yīng)會帶來存貨難以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的問題，房企沉淀資金規(guī)模將進(jìn)一步加大。

易居研究院研究員王瑾釗在接受長江商報記者采訪時表示，房地產(chǎn)周期性比較強(qiáng)，隨著熱度降低，房企回籠資金壓力變大，資金回收周期加長，房企現(xiàn)金流壓力會很大，特別是中小房企由于融資渠道匱乏，將面臨長期的資金困境。

26家房企存貨超1000億

2018年上半年，房企存貨規(guī)模持續(xù)提升。

據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，存貨超過1000億元的企業(yè)有26家，2017年上半年存貨超過1000億元的企業(yè)有20家，同比增長30%。其中2018年上半年存貨超過3000億元的企業(yè)有7家，2000-3000億元的企業(yè)有4家，1000-2000億元的企業(yè)有15家；某知名房企、萬科和碧桂園分別位居前三名。

數(shù)據(jù)還顯示，2018年上半年，某知名房企存貨為9580.57億元，再次摘得“存貨王”的桂冠。排名第二的萬科存貨為6386.23億元。2018年上半年，整體存貨相較2017年同比增加11.2%，其中80家企業(yè)存貨同比處于增長狀態(tài)，20家企業(yè)存貨有所減少。

同花順數(shù)據(jù)也顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，剔除可對比性數(shù)據(jù)不全的上市房企，130家上市房企存貨總計接近4.5萬億元，比去年同期增加了9380億元，同比增長27%。同時，這意味著平均每家房企存貨達(dá)344億元。

房企財務(wù)報表中的存貨指標(biāo)包括了住房庫存、土地儲備、開工建設(shè)項目等指標(biāo)，所以整個存貨規(guī)模會比實(shí)際上的待售住宅面積或金額要高。不過從占比來看，住房庫存規(guī)模是其中較大的一項。

一家大型品牌房企負(fù)責(zé)人向長江商報記者透露，存貨加大主要原因在于限購以及去庫存政策的改變，還有就是棚改政策的調(diào)整使得房屋庫存增加。以及自身擴(kuò)張發(fā)展戰(zhàn)略的影響，需要改變營銷策略，適當(dāng)降低價格加快庫存去化，增加現(xiàn)金流。以及對于拿地周期的把握都是目前房企面臨的主要考驗(yàn)。 

事實(shí)上，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，庫存增加有其合理性，一般房企會儲備滿足未來3年發(fā)展需求的土地量，這是房地產(chǎn)行業(yè)的本身屬性。但近年來，房企拿地成本越來越高，存貨的貨值增加，加上市場波動、布局不合理，調(diào)控政策和企業(yè)本身的擴(kuò)張欲望等因素，房企存貨一直處于攀升狀態(tài)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若消化得當(dāng)，存貨較多可提升房企業(yè)績，反之，若開發(fā)商不能加快項目周轉(zhuǎn)速度，在負(fù)債高企的壓力下，陷入困境則是大概率事件。

王瑾釗也表示，房地產(chǎn)周期性比較強(qiáng)，隨著熱度降低，房企回籠資金壓力變大，資金回收周期加長，房企現(xiàn)金流壓力會很大，特別是中小房企由于融資渠道匱乏，將面臨長期的資金困境。

存貨周轉(zhuǎn)率及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)雙下降

存貨高企的同時，房企的存貨周轉(zhuǎn)率也在下降。

長江商報記者查詢億翰智庫發(fā)布的《2018年上半年上市房企存貨周轉(zhuǎn)率&總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率TOP100》報告發(fā)現(xiàn)，2018年上半年榜單前100位企業(yè)平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.12，而2017年上半年這100家企業(yè)的平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.17，平均存貨周轉(zhuǎn)率有所下滑。

不同規(guī)模企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)均下行，前20位企業(yè)2018年上半年平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.16，2017年平均存貨周轉(zhuǎn)為0.23，同比下降30.4%；而位于梯隊21位至100位的房企中，2018年上半年的平均存貨周轉(zhuǎn)率均較2017年的同期均呈現(xiàn)下降趨勢。其中，2018年上半年，萬科的存貨周轉(zhuǎn)率為0.11，同比下降21.4%；中國某知名房企2018年上半年的存貨周轉(zhuǎn)率為0.2，同比上升21%。

存貨周轉(zhuǎn)率是反映企業(yè)營運(yùn)能力的重要指標(biāo)之一，用來測定企業(yè)一定時期內(nèi)存貨資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，存貨周轉(zhuǎn)率越高，表明企業(yè)存貨資產(chǎn)變現(xiàn)能力越強(qiáng)，存貨及占用在存貨上的資金周轉(zhuǎn)速度越快。

億翰認(rèn)為像新城控股、富力地產(chǎn)等實(shí)際周轉(zhuǎn)率下降較為明顯的房企，并不是其銷售速度的下降，而更多是受到了持續(xù)擴(kuò)張的存貨的拖累，大規(guī)模的房企在高周轉(zhuǎn)策略上持續(xù)發(fā)力，存貨的變現(xiàn)速度仍具優(yōu)勢。

報告還顯示，2018年上半年榜單前100位企業(yè)平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.093，2017年前100位企業(yè)平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.099，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率繼續(xù)下降。其中，前20位企業(yè)中2018年上半年平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.157，與2017年的0.141相比有所上升。而其余兩個梯隊中，21至50位企業(yè)中，2018年上半年平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與2017年同期相比基本持平；51位至100位企業(yè)中，2018年上半年平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率同比有所下降。

“一般情況下，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，表明企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快。銷售能力越強(qiáng)，資產(chǎn)利用效率就越高。”億翰智庫研究員指出，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是考察企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營效率的一項重要指標(biāo)，體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營期間全部資產(chǎn)從投入到產(chǎn)出的流轉(zhuǎn)速度，反映了企業(yè)全部資產(chǎn)的管理質(zhì)量和利用效率。

他還指出，自2013年起，房企總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率整體處于下降趨勢，面對調(diào)控加緊以及政策的導(dǎo)向，2018年房企周轉(zhuǎn)降至新低，企業(yè)資金回轉(zhuǎn)能力變?nèi)�，周期加長。

負(fù)債壓頂下加速高周轉(zhuǎn) 

融資管道不斷收緊，嚴(yán)重的現(xiàn)金流和債務(wù)問題使房企資金回籠承壓。2018年上半年136家上市房企最新資產(chǎn)負(fù)債額超過10萬億，平均負(fù)債率約80%。

再高負(fù)債及存貨的壓頂下，高周轉(zhuǎn)幾乎成為房企保證資金鏈安全的“重中之重”。2018年以來，不少房企將高周轉(zhuǎn)當(dāng)做頭號工程。

2018年4月，一家知名房企為提高周轉(zhuǎn)速度連發(fā)多份加急文件，要求設(shè)計當(dāng)天內(nèi)出圖；南國置業(yè)目前的周轉(zhuǎn)周期約為12個月左右；泰禾同樣強(qiáng)化高周轉(zhuǎn)，追求六個月的開盤速度。房企紛紛加快周轉(zhuǎn)腳步提高資金使用率。與此同時，房企積極對外拓展，以“房地產(chǎn)+”的方式進(jìn)軍其他行業(yè)，促進(jìn)綜合化發(fā)展并加快周轉(zhuǎn)。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企在今年加速周轉(zhuǎn)的原因之一在于2018年來臨之后，還債高峰期也將到來。

據(jù)了解，國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)貸款的期限以3年為主，過去兩年產(chǎn)生的大量貸款將在2018至2019年年到期，未來1 - 3年債務(wù)到期壓力集中房企很難借到錢銀行貸款、信托、公募債、私募債、定向增發(fā)、境外發(fā)債等十幾個管道如今相繼變窄。屆時，融資渠道若繼續(xù)收緊，項目周轉(zhuǎn)速度仍在下降，幾乎相當(dāng)于掐住了企業(yè)發(fā)展的咽喉。

“房企提高周轉(zhuǎn)率可以加快回收資金，緩解現(xiàn)金流問題，提高利潤。但也會隨之帶來房屋質(zhì)量問題，因?yàn)橼s工期造成了房屋品質(zhì)降低，所以高周轉(zhuǎn)需要把握均衡點(diǎn)。”王瑾釗指出。

此外，在多輪調(diào)控政策如此嚴(yán)厲之下，多個城市成交量都在下滑，包括商住類項目限購之后，房企的銷售壓力進(jìn)一步增加，隨之而來的去庫存能力也將變?nèi)酰�資金鏈有一定壓力。

房企存貨高企對去庫存是否有影響？王瑾釗表示，隨著這幾年去庫存政策的貫徹執(zhí)行，效果明顯，甚至有些城市庫存去化周期不足10個月。但去庫存政策是以全國地區(qū)總體庫存作為參照的。當(dāng)政策使命接近完成時，它不會因?yàn)閭�別房企的自身發(fā)展戰(zhàn)略或者個別房企庫存去化未完成而改變的。

責(zé)編：ZB