金地集團(tuán)激進(jìn)：1600億囤地負(fù)債超千億 一二線八成項目靠合作致營收低迷

    長江商報記者 江楚雅

    曾經(jīng)作為地產(chǎn)界“招保萬金”之一的金地集團(tuán)（600383.SH），近年的發(fā)展速度卻明顯掉隊同梯隊房企。

    近日，金地集團(tuán)發(fā)布的2018年相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止到6月30日，金地集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入151.11億元，同比上升18.88%；凈利潤23.95億元，同比增長107.83%。值得注意的是，與此同時，公司上半年實現(xiàn)銷售金額630.7億元，同比下降10.3%。

    實際上，自從2012年營收破300億元之后，金地集團(tuán)的營收鮮有良好表現(xiàn)。僅在2016年實現(xiàn)了555.09億元，漲幅達(dá)到69.43%，轉(zhuǎn)年降幅就超過了30%。2012-2017年的6年時間，金地集團(tuán)的收入大多數(shù)時間都在300億元級別徘徊。而這與其奉行的合作拿地有關(guān)。

    長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，近年金地集團(tuán)八成項目靠合作，且所占權(quán)益比例并不高致營收低迷。

    為保行業(yè)地位，金地集團(tuán)不惜成本大舉拿地，截至6月底，已進(jìn)入全國50多個城市，總土地儲備約4100萬平方米，同時導(dǎo)致經(jīng)營現(xiàn)金流凈額大減，凈負(fù)債率的大幅增高。

    數(shù)據(jù)顯示，金地集團(tuán)經(jīng)營現(xiàn)金流凈額也在A股上市房企中排倒數(shù)第二，為-107億元，同比下滑257%。在克而瑞公布的2018年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200中，金地集團(tuán)從去年同期的第十位下降至今年的第二十一位。

    對于銷售放緩的原因，金地方面向長江商報記者表示，主要是受推貨節(jié)奏、安排的影響，下半年推貨比較多，銷售金額自然也會上升。

    房地產(chǎn)專家謝逸楓在接受長江商報記者采訪時表示，金地集團(tuán)近幾年的銷售速度低于龍頭房企的平均水平。主要原因是金地集團(tuán)項目開發(fā)周期拉長�！皬拇祟悢�(shù)據(jù)上看，下跌的幅度還是很大的。金地這兩年其實在不斷追趕業(yè)績，但是實際上房地產(chǎn)市場還是面臨很多競爭，尤其是其他一些中小型房企也在崛起。所以從這個角度看，類似企業(yè)需要做反思，尤其是項目拿地和城市布局等方面�！�

    銷售金額630億

    同比降10%

    近日，金地集團(tuán)發(fā)布2018年半年報顯示，截止到2018年6月30日，金地集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入151.11億元，同比上升18.88%，房地產(chǎn)項目結(jié)算面積125.62萬平方米，同比上升38.45%。

    報告期內(nèi)，金地集團(tuán)實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤23.95億元，同比增長107.83%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為38.24%，較上年同期增加8.65個百分點(diǎn)。

    資料顯示，2016年金地集團(tuán)首次突破千億大關(guān)，之后在2017年之初制定了三年內(nèi)沖刺2000億元銷售規(guī)模的目標(biāo)。2017年公司銷售額突破了1400億元?dú)v史最好成績。但目前來看，今年上半年業(yè)績增速有所放緩。

    值得注意的是，與其他千億房企銷售額普遍上漲不同，金地集團(tuán)今年上半年銷售金額則出現(xiàn)近年來較為少見的下滑現(xiàn)象。公司今年上半年實現(xiàn)銷售金額630.7億元，同比下降10.3%。

    事實上，在2017年，金地集團(tuán)實現(xiàn)營收376.62億元，同比下降了32.15%；實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤68.43億元，同比增長8.61%；扣除非經(jīng)常性損益后，公司的歸母凈利潤為53.01億元，同比下降8.61%。

    這并不是金地集團(tuán)首次收入下降。2015年，公司實現(xiàn)營收327.62億元，同比下降了28.21%；歸母凈利潤為32億元，同比下降了19.94%；扣非后凈利潤只有16.69億元，同比降幅更是達(dá)到52.04%。

    自從2012年營收破300億元之后，金地集團(tuán)的營收鮮有表現(xiàn)時刻。僅在2016年實現(xiàn)了555.09億元，漲幅達(dá)到69.43%，轉(zhuǎn)年就降幅超過了30%。2012-2017年的6年時間，金地集團(tuán)的收入大多數(shù)時間都在300億元級別徘徊。

    房地產(chǎn)專家謝逸楓在接受長江商報記者采訪時表示，金地集團(tuán)近幾年的銷售速度低于龍頭房企的平均水平。主要原因是金地集團(tuán)項目開發(fā)周期拉長。當(dāng)時拿的地價相對比較高，開發(fā)成本也隨之增高，開發(fā)的速度則相對比較慢，會影響到銷售的速度。此外受調(diào)控影響項目在三四線城市開發(fā)周期可能會受到拉長。通過囤地，放緩開發(fā)速度減少性價比帶來的的資產(chǎn)損失。

    有息負(fù)債合計738.04億半年增33%

    為保行業(yè)地位，金地集團(tuán)不惜成本大舉拿地，截至6月底，已進(jìn)入全國50多個城市，總土地儲備約4100萬平方米。

    資料顯示，今年上半年共獲取了48宗土地，總投資額約569億元，新增約557萬平方米的總土地儲備，也延續(xù)了近兩年金地集團(tuán)兇猛的拿地勢頭。2017年，金地集團(tuán)共獲取94宗土地，總合同投資額突破1000億元，新增約1300萬平方米的總土地儲備，創(chuàng)歷史新高。截止到今年上半年，金地集團(tuán)總土地儲備約4100萬平方米，權(quán)益土地儲備約2200萬平方米。

    大舉擴(kuò)張讓金地集團(tuán)債務(wù)規(guī)模有所增加。截至2018年6月末，公司總負(fù)債超千億，有息負(fù)債合計738.04億元，相比去年末的553.54億元增加了33.33%。其中，銀行借款占比為46.77%，公開市場融資占比為53.23%。

    同時還導(dǎo)致經(jīng)營現(xiàn)金流凈額大減，凈負(fù)債率的大幅增高。數(shù)據(jù)顯示，金地集團(tuán)經(jīng)營現(xiàn)金流凈額也在A股上市房企中排倒數(shù)第二，為-107億元，同比下滑257%。在克而瑞公布的2018年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200中，金地集團(tuán)從去年同期的第十位下降至今年的第二十一位。

    報告期末，金地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率為76.63%。剔除并不構(gòu)成實際償債壓力的預(yù)收賬款后，公司實際資產(chǎn)負(fù)債率為67.33%，凈負(fù)債率為74.16%，較2017年末分別上升6個百分點(diǎn)和25.9個百分點(diǎn)。

    “從當(dāng)前此類企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金凈流額來說，說明其投資方面的節(jié)奏還是比較快的。當(dāng)然負(fù)債數(shù)據(jù)上升也要求積極化解，否則確實會面臨很多壓力�！敝x逸楓指出。

    金地集團(tuán)總裁黃俊燦曾指出，金地一直以來的財務(wù)政策都比較穩(wěn)健，有非常多元化的融資渠道，除了正常的銀行開發(fā)貸款外，還發(fā)行了一些中期票據(jù)、公司債以及ABS、ABN等。

    一二線城市總投資額占比80%

    事實上，金地集團(tuán)簽約金額早已經(jīng)從數(shù)年前的500億元級別突破千億元，收入?yún)s難有翻倍增長。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，近年，金地集團(tuán)八成項目靠合作且所占權(quán)益比例并不高。

    金地集團(tuán)土地儲備雖然繼續(xù)增長，可權(quán)益面積難見增長。2013年-2017年，5年時間，權(quán)益面積下降了近25個百分點(diǎn)。2013年，金地集團(tuán)的土地儲備超過2500萬平方米，權(quán)益面積近1900萬平方米，占比約為76%。2017年公司土地儲備約3770萬平方米，權(quán)益面積約1930萬平方米，占比下降至51.19%。

    2015-2017年報披露，金地集團(tuán)拿地分別完成總投資額約297億元、399億元和1004億元。其中，權(quán)益投資額分別約為113億元、168億元和473億元，即金地集團(tuán)的出資份額分別約為38.05%、42.11%和47.11%，始終未過半。

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為這是因為金地集團(tuán)堅持奉行合作拿地且占比偏少，簽約即使過千億元可最終金地集團(tuán)卻無法將其轉(zhuǎn)化為自己的收入。

    財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)指出，對于類似合作開發(fā)來說，或增加一些成本，因為合作背后的扯皮現(xiàn)象還是很嚴(yán)重的。同時對于此類企業(yè)來說，合作本身也容易掩蓋真實的銷售業(yè)績，在權(quán)責(zé)確定方面也是有壓力的。

    在布局上，公司目前依舊堅持深耕一二線主流城市的投資策略。統(tǒng)計顯示，今年上半年，金地在一線城市的總投資額占比26%，二線城市和三四線城市的總投資額占比分別為54%和20%。外界推測，過度集中在一二線城市，以及產(chǎn)品定位過高，在調(diào)控趨嚴(yán)的背景下會給項目快速去化帶來壓力。

    按照金地集團(tuán)“均衡全國市場布局，聚焦于重點(diǎn)城市群”的戰(zhàn)略，公司目前依舊堅持深耕一二線主流城市的投資策略。截至2018年中期，金地集團(tuán)總土地儲備中，一二線城市占比超過85%。

    不過，隨著一二線城市土地溢價逐漸攀高，重倉一二線戰(zhàn)略使得金地集團(tuán)拿地成本有所增加。2015年至2017年，金地集團(tuán)拿地成本分別為6487元/平方米、7486元/平方米、8648元/平方米。

    謝逸楓指出，金地集團(tuán)目前最大危機(jī)就是土地缺乏和銷售速度緩慢，可能會帶來銷售回款壓力。而合作項目占比過多，一旦時間過長，在調(diào)控之下可能會帶來債務(wù)危機(jī)，此外金地集團(tuán)目前人才流失比較嚴(yán)重。加速囤地擴(kuò)規(guī)模能否重回第一梯隊？他認(rèn)為，在銷售速度增速明顯低于同梯隊房企的情況下，公司目前加速土地擴(kuò)張，規(guī)模化。短期來看的也很難重回第一梯隊。

責(zé)編：ZB