40城土地出讓均價連跌5月 部分二三線城市成重點“爭奪地

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，8月，40個典型城市土地成交溢價率17.3%，這一數(shù)字創(chuàng)下39個月來的新低，與去年同期相比下降20.9個百分點。

土地市場退燒持續(xù)。

近日，多家機構發(fā)布了8月土地市場相關數(shù)據(jù)。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，8月，全國300個城市共成交土地面積7322萬平方米，同比微增1%。土地出讓金總額則為3516億元，同比小幅增加4%，數(shù)據(jù)漲幅收窄明顯。

溢價率則持續(xù)下降。8月,全國300個城市土地平均溢價率為9%,較上月減少5個百分點,較去年同期下降21個百分點。

易居研究院研究員沈昕表示，1-8月，40個典型城市累計土地成交面積同比增幅小幅擴大，累計土地出讓金收入增幅持續(xù)收窄，成交均價也連續(xù)5個月同比下跌，土地成交溢價率創(chuàng)39個月新低，整個市場呈現(xiàn)降溫態(tài)勢。在調(diào)控趨嚴和金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預計全國的土地市場仍會逐漸降溫。

土地市場整體降溫

從機構發(fā)布的8月數(shù)據(jù)來看，盡管成交量與成交總金額依舊再創(chuàng)歷史新高，但土地出讓金增幅收窄、溢價率持續(xù)低位，土地市場降溫愈發(fā)明顯。

從土地出讓金的角度而言，盡管仍然維持正增長，但漲幅下降的態(tài)勢依舊不變。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-8月，全國受其監(jiān)測的300城市土地出讓金總額為26949億元，同比增加約21%，比上月的23%有微幅下調(diào)。

從當月數(shù)據(jù)來看，增幅收窄則更為明顯。8月，300城整體出讓金總額為3516億元，同比上漲4%，這一漲幅比7月的9%有較大幅度下降。

另外，從土地成交價格、溢價率等關鍵價格指標來看，房企拿地態(tài)度更加理性謹慎。

易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，在土地流拍增多與三線城市土地成交比重增加的影響下，8月，受其監(jiān)測的40個典型城市土地成交均價為4472元/平方米，環(huán)比下跌 2.9%。

值得注意的是，這已是土地出讓均價連續(xù)5個月同比下跌。

溢價率方面，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，8月，40個典型城市土地成交溢價率 17.3%，這一數(shù)字創(chuàng)下39個月來的新低，與去年同期相比下降20.9個百分點。

“對比2017年同期，房企拿地已經(jīng)開始退燒�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。

張大偉認為，首先，各地樓市調(diào)控加碼，特別是土地的限制加大，當下主流一二線城市都有針對土地限價限面積、限配套的要求，使得房企拿地出溢價的難度越來越大。其次，房企拿地分化，龍頭房企融資難度小，拿地更集中。第三，為了降低風險，越來越多的房企拿地形式從之前的招拍掛逐漸進入股權交易市場。

同時，也有機構指出，上半年的土地市場火熱，與龍頭房企銷售回籠資金充裕，杠桿率繼續(xù)提升有關。在降杠桿背景下，這一態(tài)勢或者下半年迎來逆轉(zhuǎn)。

中信證券認為，上半年企業(yè)繼續(xù)加杠桿，A股房地產(chǎn)上市公司2018年中期凈負債率達到101.9%，超過去年底94.3%的水平。而隨著市場去化速度減慢，企業(yè)轉(zhuǎn)而悲觀，預計下半年板塊拿地資金投入將負增長，而整體杠桿率或有所下降。

區(qū)域分化明顯

盡管土地市場整體趨冷，從區(qū)域來看，一些熱點城市開始退燒，另一些熱點三四線城市，則在政府加大供應和房企積極進入的雙重推動下，土地市場出現(xiàn)回暖。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，8月，洛陽、合肥、北海、寧波和金華等二三線城市的溢價率較高，而土地限價政策嚴厲的上海、青島、深圳等10個城市，8月土地出讓溢價率都為0。

其中，以2216.2億土地出讓收入穩(wěn)居前8月全國第一，今年以來土地市場持續(xù)火爆的杭州，近期土地市場降溫也引起關注。

8月27日，杭州集中出讓主城區(qū)3宗宅地，分別以3%、2%、0溢價率成交。而從整月來看，截至8月28日，杭州成功出讓了24宗土地，零溢價的土地達到15宗。

而2017年普遍供應緊張的珠三角地區(qū)，則在今年下半年加大了供應力度，土地市場回暖明顯。

數(shù)據(jù)顯示，1-8月，佛山實現(xiàn)土地出讓金達到740億，位居全國第五。2017年供地較少的東莞，則在前8月完成土地出讓金170億，同比增長近400%，其中，今年8月單月完成的土地出讓金就超過百億。

有珠三角地區(qū)的房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，東莞等地的消化周期常年在12個月以內(nèi)，市場亟待增加土地供應以滿足市場需求。

優(yōu)房超東莞總經(jīng)理李玲玲指出，近兩年珠三角核心城市出現(xiàn)土地供應“斷層”的現(xiàn)狀，上半年基本都是“零星供應”或者“零供應”，下半年才加大供地體量，形成“近期出現(xiàn)土地熱潮”的“錯覺”。而二三線城市是品牌房企重點進入的區(qū)域，尤其珠三角核心城市都是在地處灣區(qū)核心的制造業(yè)與經(jīng)濟強市，更是兵家必爭之地。

實際上，盡管在政策限制下，佛山、東莞等地的土地溢價率相對過去較低。但房企紛紛涌入的背景下，一些非核心區(qū)域的土地開始受到青睞，“量升價穩(wěn)”形勢明顯。

以佛山為例，一家上市房地產(chǎn)代理公司下屬機構的佛山負責人告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，大灣區(qū)利好政策不斷出臺、灣區(qū)城際交通日益便捷的大背景下，今年更多開發(fā)商愿意在佛山單價更低的非限購區(qū)域拿地。三水、高明等過去被認為較為偏遠的區(qū)域今年都受到房企青睞，紛紛刷新當?shù)貥敲娴貎r紀錄，甚至灣區(qū)城市中開發(fā)程度最低土地存量最大的肇慶，也在成為各品牌房企爭奪的焦點區(qū)域。

（21世紀經(jīng)濟報道）

責編：ZB