富力地產(chǎn)6年現(xiàn)金凈流出473億仍狂投210億拿地 多次發(fā)債被否融資成本同比增184%

長江商報(bào)消息 □本報(bào)記者吳婷

淡出房企第一梯隊(duì)的廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（下稱“富力地產(chǎn)”，2777.HK）現(xiàn)在顯得有些沒落。

上交所8月30日信息顯示，富力地產(chǎn)60億債券方案被上交所否決。與此同時，半年報(bào)顯示今年1300億銷售目標(biāo)只完成了569.6億元，不及一半。而公司凈負(fù)債率已高達(dá)187%，融資成本同比增184%。

在現(xiàn)金流如此緊張情況下，今年上半年富力地產(chǎn)仍投資210億元儲備土地。對此，長江商報(bào)記者發(fā)函至富力地產(chǎn)，但截至發(fā)稿時，未收到回復(fù)。

新會計(jì)制度增厚凈利

半年報(bào)顯示，2018年上半年，集團(tuán)協(xié)議銷售額上升47%至569.6億元；協(xié)議銷售建筑面積440萬平方米，同期增長50%。營業(yè)額上升67%至340.9億元。富力地產(chǎn)董事長李思廉曾表示2018年的銷售業(yè)績保底1300億，但半年過去，目標(biāo)只完成43.82%。

上半年，富力地產(chǎn)純利上升64%至40.8億元，核心利潤（扣除物業(yè)重新估值、外匯影響及非經(jīng)營項(xiàng)目后）由16.1億元上升156%至41.2億元。期內(nèi)，物業(yè)發(fā)展主要業(yè)務(wù)的營業(yè)額為293.1億元，純利43.2億元，占富力地產(chǎn)營業(yè)總額86%，物業(yè)發(fā)展主要業(yè)務(wù)的營業(yè)額及純利分別增加61%及90%。

不過，長江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，今年收入和利潤上漲原因之一是港股企業(yè)采納了新的會計(jì)準(zhǔn)則。以往報(bào)告期內(nèi)企業(yè)在交房時才會確認(rèn)收入，但今年企業(yè)按照新實(shí)行的香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號，將預(yù)售但尚未交房的物業(yè)確認(rèn)為收入。即對企業(yè)已預(yù)售未交房的物業(yè)提前結(jié)轉(zhuǎn)為收入，提前釋放利潤。 財(cái)報(bào)顯示，基于香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號的調(diào)整，富力地產(chǎn)合同資產(chǎn)增加了15.3億元。

上半年經(jīng)營現(xiàn)金流為-83.8億

富力地產(chǎn)最新公告顯示，8月30日上交所否定了富力地產(chǎn)60億元規(guī)模的2018年住房租賃專項(xiàng)公司債券。

實(shí)際上在5月19日，上交所信息還顯示富力地產(chǎn)住房租賃專項(xiàng)60億元公司債項(xiàng)目為“已回復(fù)交易所意見”。但僅隔10天后，5月29日該項(xiàng)目狀態(tài)顯示為“中止”。

事實(shí)上，在2月9日，富力地產(chǎn)還曾公告表示，鑒于近期市場波動較大，公司取消發(fā)行10億元中期票據(jù)。

雖然，發(fā)債屢被叫停，富力地產(chǎn)也并未放棄。8月20日，上交所披露信息顯示，富力地產(chǎn)擬公開發(fā)行130億元規(guī)模公司債。目前該申請已獲得上交所受理。該公司債擬全部用于償付以下本公司已發(fā)行公司債券于2019年內(nèi)的到期回售部分。

為何富力地產(chǎn)發(fā)債屢敗屢戰(zhàn)？從半年報(bào)中可略見一二。財(cái)報(bào)顯示，今年上半年富力地產(chǎn)融資成本大幅上升，現(xiàn)金流趨緊。

上半年，在其103.8億元經(jīng)營溢利中，融資成本為27.46億元，與2017年上半年9.68億元相比增加184%。其中包括利息開支總額45.9億元，提前贖回優(yōu)先票據(jù)溢價1673萬元，凈匯兌虧損5.58億元。

融資成本上漲，富力地產(chǎn)現(xiàn)金流狀況也更為趨緊。財(cái)報(bào)顯示，上半年經(jīng)營現(xiàn)金流為-83.8億元。

從往年財(cái)報(bào)看，富力地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)金流也多年為負(fù)。財(cái)報(bào)顯示，2012年—2017年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流分別為-24.64億元、-118.62億元、-220.65億元、-3.56億元、-33.38億元，-72.87億元，連續(xù)六年為負(fù)，現(xiàn)金金流出473.72億。

上半年凈負(fù)債率創(chuàng)新高達(dá)187.5%

2005年登陸港股的富力地產(chǎn)，如今已上市13年。與碧桂園等專注住宅地產(chǎn)相比，富力地產(chǎn)在業(yè)務(wù)模式上是住宅和商業(yè)并重。

長江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，盡管今年總體凈利上漲，但同期富力酒店凈利持續(xù)虧損。財(cái)報(bào)顯示，上半年， 富力地產(chǎn)包括物業(yè)管理及代理的其他所有分部和酒店?duì)I運(yùn)兩項(xiàng)盈利為負(fù)。其中，富力酒店2018年上半年?duì)I運(yùn)收入約33.6億元，同比去年增長448%，凈利潤虧損同比增加204%，虧損1.84億元。較于往年，今年半年虧損相當(dāng)于往年一年。

即便酒店業(yè)務(wù)持續(xù)虧損，但富力地產(chǎn)還在持續(xù)加碼。2017年富力地產(chǎn)花費(fèi)189.5億元購買萬達(dá)酒店70家酒店資產(chǎn)。至此，富力地產(chǎn)在全球的已完工酒店數(shù)量已達(dá)到88家。

而為維持2019年及往后年度的土地儲備，富力地產(chǎn)2018年上半年也投百億收購資產(chǎn)。公告顯示，2018年上半年，富力地產(chǎn)進(jìn)行收購的土地儲備約210億元或占上半年協(xié)議銷售37%。

與此同時，富力地產(chǎn)上半年融資負(fù)債并未減少。半年報(bào)顯示，其總負(fù)債2703.16億元，總資產(chǎn)3360.73億元，債務(wù)凈額高達(dá)1232.76億元，凈負(fù)債率創(chuàng)歷史新高達(dá)187.5%，與2017年的169.6%相比，提高近18個百分點(diǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率也升至80.4%。

而過去3年其凈負(fù)債率也連續(xù)超過100%。數(shù)據(jù)顯示，2015年—2017年凈負(fù)債率分別為124.3%、159.9%、169.6%，3年時間提高了近78個百分點(diǎn)。

值得注意的是，今年上半年富力地產(chǎn)總借款達(dá)1591.38億元，其中短期借款達(dá)210.1億元，而同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為187.78億元。目前富力地產(chǎn)現(xiàn)金無法覆蓋其短期債務(wù)。

責(zé)編：ZB