越秀地產(chǎn)財(cái)技：3成營(yíng)收靠股權(quán)回購 林昭遠(yuǎn)履新賣廣州越匯緩解現(xiàn)金流

    長(zhǎng)江商報(bào)記者 吳婷

    老牌房企越秀地產(chǎn)（00123.HK）日前發(fā)布半年報(bào)，公司合同銷售達(dá)280億元，剛好完成此前550億元既定目標(biāo)一半。

    然而，長(zhǎng)江商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)同期營(yíng)收并未增長(zhǎng)，僅為101.6億元，同比下降14.9%。其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為20.20億元，同比下降14.76%，毛利為26.23億元，較去年中期下降11.85%。

    值得注意的是，該營(yíng)收數(shù)據(jù)中，還包括上半年越秀地產(chǎn)對(duì)廣州地王、武漢地王兩項(xiàng)目股權(quán)回購之后帶來的補(bǔ)充效應(yīng)，兩項(xiàng)目合計(jì)營(yíng)收占總營(yíng)業(yè)收入的33.6%。此外，越秀地產(chǎn)還通過股權(quán)收購，粉飾財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)。

    與此同時(shí)，越秀地產(chǎn)上半年負(fù)債率繼續(xù)攀升，銷售回款速度下降，融資成本上漲，現(xiàn)金流繼續(xù)承壓。為此，越秀地產(chǎn)上半年新增項(xiàng)目投資謹(jǐn)慎，土地權(quán)益占比減少。

    對(duì)上述財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)問題，上周長(zhǎng)江商報(bào)記者已發(fā)函至越秀地產(chǎn)，但截至發(fā)稿時(shí)止，尚未收到任何回復(fù)。

    靠回購增收  營(yíng)收仍下滑15%

    半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，越秀地產(chǎn)累計(jì)合同銷售279.8億元，全年550億元的銷售目標(biāo)剛剛完成過半；凈利達(dá)13.1億元，增長(zhǎng)19.2%。

    越秀地產(chǎn)2018年合同目標(biāo)是550億元，按此計(jì)算上半年剛好完成過半。按照越秀地產(chǎn)此前計(jì)劃，每年增長(zhǎng)目標(biāo)35%以上，力爭(zhēng)2020年突破1000億銷售規(guī)模。

    不過銷售業(yè)績(jī)上漲，也未能提升增收。上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收僅為101.6億元，同比下降14.9%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為20.20億元，同比下降14.76%，毛利為26.2億元，較去年中期29.8億元下降11.8%。

    值得注意的是，上半年?duì)I收數(shù)據(jù)中還包括2018年上半年，越秀地產(chǎn)對(duì)廣州地王、武漢地王兩項(xiàng)目股權(quán)回購之后帶來的補(bǔ)充效應(yīng)。其中，武漢地王項(xiàng)目公司帶來營(yíng)業(yè)收入26.4億元，凈利潤(rùn)為3597萬元；廣州地王項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入7.7億元，凈利潤(rùn)1453萬元。上述兩項(xiàng)目為其帶來的營(yíng)業(yè)收入占總營(yíng)業(yè)收入的33.6%。

    此外，2018年5月末，越秀地產(chǎn)收購云秀公司100%股權(quán)，而云秀公司持有廣州星匯云城2%的股權(quán)，相當(dāng)于越秀間接收購廣州星匯云城（下稱“星匯云城”）2%股權(quán)。至此，越秀地產(chǎn)在星匯云城的實(shí)際權(quán)益由49%增加至50.91%。彼時(shí)公告明確指出，通過此舉，目標(biāo)公司及項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)均將并入越秀地產(chǎn)的綜合財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)，且預(yù)期星匯云城將對(duì)越秀地產(chǎn)整體經(jīng)營(yíng)收益帶來貢獻(xiàn)。

    實(shí)際上，財(cái)報(bào)顯示，星匯云城也確實(shí)貢獻(xiàn)了營(yíng)收業(yè)績(jī)。今年上半年星匯云城合同銷售4.15萬平方米，銷售金額達(dá)17.47億元，占到廣州地區(qū)合同銷售額的11%，占到越秀地產(chǎn)總體合同銷售額的6.2%。

    對(duì)于營(yíng)收下滑的原因，越秀地產(chǎn)表示，公司重點(diǎn)發(fā)展的大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、中部地區(qū)的合同銷售額達(dá)253.8億元，約占集團(tuán)合同銷售總額的90.7%。而重點(diǎn)布局的杭州、蘇州等地受政策調(diào)控比較嚴(yán)格的區(qū)域，導(dǎo)致該地區(qū)銷售金額下降，影響整體銷售情況。

    4年總負(fù)債增近2倍  融資成本上漲

    營(yíng)收能力不足，但其總負(fù)債還在不斷攀升。數(shù)據(jù)顯示，2015年中報(bào)—2018年中報(bào)，越秀地產(chǎn)總負(fù)債分別為690.78億元、815.16億元、969.32億元、1156.65億元，4年增長(zhǎng)1.7倍。

    同期，越秀地產(chǎn)總資產(chǎn)分別為1005.87億元、1139.48億元、1323.23億元、1575.54億元；資產(chǎn)負(fù)債率同期分別為68.67%、71.5%、73.25%、73.4%。而從凈負(fù)債率看，2018年上半年為64.3%，同比上升23.65%。

    從現(xiàn)金流看，越秀地產(chǎn)上半年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物期末余額為191.57億元，與2017年同期197.07億元相比減少5.5億元。

    與此同時(shí)，由于銷售回款速度下降，越秀地產(chǎn)已售未入賬銷售金額出現(xiàn)較大幅度上升。截至6月30日，越秀地產(chǎn)已售未入賬銷售金額達(dá)到561億元，同比增長(zhǎng)41.3%。

    此外，融資成本也在上漲。今年上半年完成境內(nèi)融資117.6億元，境外銀行融資120.1億元，實(shí)際借貸平均年利率也由2017年的4.3%上升至4.82%。上半年借貸總額為527.66億元，與2017年中期477.09億元相比增長(zhǎng)了10.6%。所產(chǎn)生的借貸成本也從2017年中期10.34億元上升至今年中期13.73億元，同比增幅達(dá)32.8%。

    新增項(xiàng)目權(quán)益減少  “賣子”換現(xiàn)金流

    負(fù)責(zé)率攀升、融資成本上漲、現(xiàn)金流趨緊情況下，今年上半年越秀地產(chǎn)投資也顯得頗為謹(jǐn)慎。

    中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年越秀地產(chǎn)土地儲(chǔ)量和土地權(quán)益占比減少。截至2018年上半年，越秀地產(chǎn)新增的9幅地塊中，新增權(quán)益建面為74.3萬平方米，平均權(quán)益比例僅為29.8%；總土地儲(chǔ)備面積1822萬平方米，總土地儲(chǔ)備權(quán)益占比為57.0%，較今年年初下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。

    其中，僅有2幅土地建面權(quán)益占比高于90%，其余7個(gè)地塊權(quán)益占比均低于50%，蘇州高新區(qū)滸關(guān)地塊一和南沙靈山島地塊二的權(quán)益比例僅為9.5%。而土地權(quán)益占比較低直接導(dǎo)致其未來權(quán)益銷售金額下降，未來歸母利潤(rùn)減少。

    越秀地產(chǎn)指出，其中兩幅權(quán)益比例均為9.5%的地塊是通過投資基金合作模式獲取，其他低權(quán)益比例的地塊則為了規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，選擇與企業(yè)合作開發(fā)。

    值得注意的是，半年報(bào)發(fā)布后僅一天，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事張招興、副董事長(zhǎng)朱春秀雙雙辭職。林昭遠(yuǎn)辭任副董事長(zhǎng)及總經(jīng)理，同時(shí)被委任為董事長(zhǎng)，而林峰則頂替林昭遠(yuǎn)的相關(guān)辭任職位。

    而林昭遠(yuǎn)上任后就決定拋售資產(chǎn)。8月17日公告顯示，越秀地產(chǎn)將通過公開掛牌的方式出售廣州越匯100%間接股本權(quán)益。廣州越匯主要持有位于廣州市的越秀財(cái)富天地廣場(chǎng)，彼時(shí)財(cái)富天地廣場(chǎng)被視為越秀地產(chǎn)的“扛鼎之作”。

    公告顯示，財(cái)富天地的股東由慶和投資有限公司和廣州市城市上建設(shè)開發(fā)有限公司構(gòu)成，截止到2018年8月17日，兩者分別持有77.79%及22.21%股份，都屬于越秀地產(chǎn)旗下子公司。

    盡管目前此項(xiàng)目的競(jìng)拍底價(jià)仍未確定，但越秀地產(chǎn)在公告中明確表示，本次出售可提升公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和提高現(xiàn)金回流，提升自身收購新增土地或其他地產(chǎn)公司股權(quán)的能力。

    不過，公開資料顯示，僅2007年拿地就達(dá)17億元，而廣州市越匯注冊(cè)資本為13.5億元。如果按此計(jì)算，財(cái)富天地的實(shí)際投資額應(yīng)達(dá)30.5億元。

責(zé)編：ZB