蛋殼“租金貸”模式被指非法集資 長租公寓回報率僅2%盈利無解

    長江商報記者 江楚雅 實習(xí)生 喻珂

    吵得沸沸揚揚的哄抬房租事件，讓蛋殼等企業(yè)“租金貸”被推到風(fēng)口浪尖，而此類所謂金融創(chuàng)新的背后，實質(zhì)已涉嫌成為非法集資的溫床。

    “杭州鼎家爆倉破產(chǎn)不會是個案，四季度會爆掉更多，涉及資金或達8個億！”一位行業(yè)資深研究人士向長江商報記者表示，他對長租公寓的前景十分擔(dān)憂。

    8月17日，針對近期一線城市房租大幅度上漲，我愛我家研究院院長胡景暉在電話會議中對媒體表示，除了供給、需求、季節(jié)的因素外，資本大幅度進入長租公寓也是推高價格的主要原因之一。胡景暉認為，像自如、蛋殼等長租公寓運營商以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源，人為抬高收房價格，重裝修，繼續(xù)違規(guī)N+1出租。隨后，事件進一步升級。

    此外，目前部分長租公寓運營企業(yè)通過“租金貸”等方式向金融機構(gòu)融資，通過“拿房－出租－租金貸融資－再拿房”的模式實現(xiàn)快速擴張。而長租公寓一旦涉足金融業(yè)務(wù)，基本上就會出現(xiàn)租客信用被違規(guī)使用、租金收益監(jiān)管不到位等很多新的問題。

    自如，蛋殼等多家長租公寓品牌在接受長江商報記者采訪時表示，目前已經(jīng)在配合政府進行相關(guān)改進和優(yōu)化工作，也發(fā)布了相關(guān)說明關(guān)于如何配合政府相關(guān)的工作，具體的采訪等過了這個階段再進行。

    同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向長江商報記者分析表示，租金上漲是多因素造成的，比如房租上漲滯后于房價上漲，需求增加，租賃市場運營成本上升以及類似以價格戰(zhàn)的形式搶奪房源造成對價格的沖擊。后兩種原因和租賃企業(yè)有直接的關(guān)系，但是能否影響到整個市場，還要看租賃企業(yè)的市場份額。

    值得一提的是，多位業(yè)內(nèi)人士紛紛向長江商報記者表示，迎政策東風(fēng)，站在萬億市場，資本風(fēng)口下的長租公寓回報率不會超過2%來看，開發(fā)商普遍尚未找到長租公寓合理的盈利模式。

    助推熱點城市租金上漲超20%

    近日，北京一個位置相對偏遠的天通苑三居室，本來心理預(yù)期價位是7500元/月，但自如和蛋殼兩家為了搶房源，拼命抬價。經(jīng)過三輪競價后，該房源以蛋殼用每月10800元的價格拿下，暴漲3300元。近期，網(wǎng)上一則蛋殼和自如兩大長租公寓的巨頭天價搶房源的新聞引發(fā)了熱議。

    數(shù)字背后反映的是北京租金的上漲。我愛我家市場研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，北京住房租賃的月租金均價為4649元/套，環(huán)比2017年下半年的4335元/套上漲了300多塊錢，漲幅7.3%。到了7月，月租均價已升至4902元/套。

    7月以來，一些大城市租金水漲船高，尤其一線城市房租上漲明顯，市場成交節(jié)奏持續(xù)加快。據(jù)中信證券研究部數(shù)據(jù)顯示，2018年7月份，北上廣深四大一線城市平均租金漲幅同比漲幅達到20%，遠超往年水平。7月以來，一線城市北上深廣環(huán)比分別達到了2.63%，2.10%，3.1%，2.92%。

    熱點城市租金為何上漲？曾任我愛我家集團副總裁的胡景暉直指，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規(guī)模，以高于市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲。他認為，在這一波房租上漲中，這些長租企業(yè)的推波助瀾占到了三分之一的權(quán)重。

    一時間，長租公寓哄抬租金上漲，成為眾矢之的、被推到風(fēng)口浪尖。自如，蛋殼等多家長租公寓品牌在接受長江商報記者采訪時表示，目前已經(jīng)在配合政府進行相關(guān)改進和優(yōu)化工作，也發(fā)布了相關(guān)說明關(guān)于如何配合政府相關(guān)的工作，具體的采訪等過了這個階段再進行。

    “高租金”到底由何而來？同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向長江商報記者分析表示，租金上漲是多因素造成的，比如房租上漲滯后于房價上漲，需求增加，租賃市場運營成本上升以及類似以價格戰(zhàn)的形式搶奪房源造成對價格的沖擊。后兩種原因和租賃企業(yè)有直接的關(guān)系，但是能否影響到整個市場，還要看租賃企業(yè)的市場份額。

    長租公寓租房合同變貸款合同涉非法集資

    自如、蛋殼等長租公寓品牌被質(zhì)疑哄抬房價上漲的同時，在合同上也暗藏貓膩。

    “公司所在周邊的區(qū)域的老舊小區(qū)住宅，一室一廳的價格都在3000元以上，還要押一付三�！贝笏漠厴I(yè)在杭州一家互聯(lián)網(wǎng)公司的武漢小伙子澤兵（化名）最近因為租房問題頗為苦惱，按照押一付三的原則，一次性就要繳納費用不是比小數(shù)目，又想省下不菲中介費用，于是通過租房APP搜索房源。

    面對眼花繚亂的租房APP，通過條件刪選，在蛋殼上找到滿足自己需求的公寓式住房，押一付一，而且交通便捷、家電齊全等信息十分吸引人。通過實際看房圖片與實物基本沒差，澤兵覺得租到這樣的房子很滿意，于是一次性繳納5000元并簽訂了合同。

    不過除了房租是兩年起組，每個月要按照房租比例交服務(wù)費、維修費�！皟赡昕梢越邮埽�反正是押一付一，住不滿兩年再租給別人也是一樣。繳納的服務(wù)費也比中介費要便宜�！�

    令澤兵感到奇怪的是，在簽訂合同后，自稱公寓住房管家的負責(zé)人向澤兵索要各種身份信息，個人資料。于是在仔細研讀住房合同后發(fā)現(xiàn)了貓膩，合同里有一條規(guī)定要用其個人身份信息貸款，貸款一次性付完兩年房租，所謂的押一付一是自己一個月一個月地還貸。

    準(zhǔn)備拎包入住的澤兵，覺得自己在不知情的情況下就背負了一筆巨額債款，于是提出解約。

    長江商報記者調(diào)查了解到，部分長租公寓運營機構(gòu)號稱押一付一甚至押0付一來吸引客源，只需要一點服務(wù)費就可以，通過種種誘導(dǎo)租戶簽了合同后，然而并不是租房合同，而是一份貸款合同，你以個人信用做承諾，通過綁定身份證和銀行卡獲得了金融公司一年的租金貸款，金融公司一次性把你12個月的租金全部打給了中介，然后每個月還給銀行錢，同時還要支付“服務(wù)費”。

    比如近日，杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的長租公寓公司宣布，因經(jīng)營不善，出現(xiàn)資金鏈斷裂，目前已經(jīng)被安排進入破產(chǎn)清算程序。

    據(jù)了解，鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租，實際上是讓租戶在不知情的情況下使用了網(wǎng)絡(luò)貸款。租客們通過銀行卡綁定一個名為“51返唄”(現(xiàn)更名為“愛上街”)的APP一次性把租金付給了鼎家，再每月返還給貸款A(yù)PP相應(yīng)的金額。

    易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對長江商報記者表示，租賃金融貸已經(jīng)涉嫌有非法集資的嫌疑，因為此類貸款本身沒有經(jīng)過租客的同意，用比較隱匿的方式來發(fā)放貸款。中間若是出現(xiàn)問題，則會比較尷尬。比如說租賃業(yè)務(wù)中間暫停，此類貸款業(yè)務(wù)相關(guān)風(fēng)險就會出現(xiàn)。而此類貸款的資金如果沒有流入到租賃市場，而是挪作其他用途，那么顯然就是以此類租賃業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，違規(guī)融資，同時也違規(guī)進行資金的運用。

    尚無企業(yè)有清晰盈利模式

    上述鼎家破產(chǎn)雖是個案，但品牌公寓在長租市場爭奪之激烈卻可見一斑。而這些品牌公寓之所以有能力抬升租金，最根本的原因在于其背后站著雄厚的資本。

    實際上，過去一年，長租公寓在國內(nèi)的發(fā)展迎來井噴。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)曾表示，2015年、2016年中國租賃市場的規(guī)模大概在1.1萬億，2020年是1.6萬億，2025年為2.9萬億，2030年會超過4萬億。

    在萬億市場空間下，長租市場就成為一個被資本競相吹捧的風(fēng)口。

    今年以來自如宣布獲得40億人民幣A輪融資，公寓品牌蛋殼則宣布獲得7000萬美元B+輪融資。據(jù)統(tǒng)計，集中式和分散式長租公寓各自的TOP10品牌公寓目前融資總額已近150億元。

    雖然行業(yè)前景可期，但市場參與者依然未能找到好的盈利模式。即使在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域摸爬滾打多年的房企，面對長租公寓的盈利問題，目前為止尚無企業(yè)給出清晰的盈利模式。新城控股高級副總裁歐陽捷對此毫不諱言：“從目前來看，租賃住房看不到盈利模式�！�

    長江商報記者了解到，目前長租公寓盈利模式主要與四種，租金差+裝修投資溢價、生態(tài)社區(qū)+增值服務(wù)、先租后售，旨在客戶獲取，實現(xiàn)業(yè)務(wù)協(xié)同、資產(chǎn)收購+持有經(jīng)營。

    然而，多位業(yè)內(nèi)人士紛紛向長江商報記者表示，迎政策東風(fēng)，站在萬億市場，資本風(fēng)口下的長租公寓回報率不會超過2%來看，開發(fā)商普遍尚未找到長租公寓合理的盈利模式。

    宋紅衛(wèi)建議長租公寓先要突破瓶頸，首先要增加租賃市場的供給，這是租賃市場最核心、關(guān)鍵的問題。如果在供應(yīng)充足的情況下，任何一家企業(yè)想漲租金也是不可能的。加大租賃住房供應(yīng)從兩個方面入手，一個是商業(yè)存量轉(zhuǎn)租賃，另一個是增加租賃住房土地的供應(yīng)。

    他還表示，政策不應(yīng)該鼓勵企業(yè)做散租式，尤其是從居民手中收購房子來做租賃公寓，首先這樣增加一道環(huán)節(jié)，成本肯定上升，直接造成租金上漲；其次，這樣實際上沒有增加真是的供給，只是從居民手中轉(zhuǎn)移到企業(yè)手中。應(yīng)該鼓勵企業(yè)做商改住或者集中式的租賃公寓，幫助商業(yè)去庫存，還能實際增加供給。

責(zé)編：ZB