藍(lán)光發(fā)展負(fù)債817億：資產(chǎn)負(fù)債率80% 永續(xù)債55億成A股房企占比最高公司

    長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅 實(shí)習(xí)生 陳康

    負(fù)債率較高是當(dāng)前A股房企的普遍現(xiàn)象，而永續(xù)債由于被計(jì)入權(quán)益工具，似乎成為房企調(diào)節(jié)負(fù)債率的利器。

    2015年借殼上市的藍(lán)光發(fā)展（600466.SH），一躍成為四川龍頭房地產(chǎn)企業(yè)。截至2018年3月底，公司總資產(chǎn)1021.83億元，較2015年末的562.44億元增加了375.56億元，成為A股第19家總資產(chǎn)規(guī)模突破千億關(guān)口的上市房企。

    上市三年資產(chǎn)破千億，負(fù)債規(guī)模也同步攀升，長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，藍(lán)光發(fā)展近三年（2015-2017）及2018一季度負(fù)債分別為448.93億元、593.55億元、761.94億元、817.35億元，三年增長(zhǎng)了368.42億元。近三年資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.82%、80.90%、80.00%。在A股當(dāng)前139家上市房企，藍(lán)光發(fā)展以79.99%的資產(chǎn)負(fù)債率排名第34位，高于行業(yè)中位數(shù)的63.3%。

    值得注意的是，過(guò)去兩年藍(lán)光發(fā)展的永續(xù)債金額增長(zhǎng)幅度位居行業(yè)前列。從2016年末的7.8億元增至2017年底的45.53億元，不到兩年時(shí)間增長(zhǎng)了4.84倍。2018年一季度，藍(lán)光發(fā)展永續(xù)債再次增加10億，余額達(dá)到55.5億元，成為A股上市房企中，永續(xù)債占凈資產(chǎn)比例最高的公司。

    對(duì)于公司的經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)狀況，長(zhǎng)江商報(bào)記者聯(lián)系到藍(lán)光發(fā)展，對(duì)方回復(fù)稱在半年報(bào)發(fā)布前公司處于緘默期，不方便接受采訪。

    上市三年總資產(chǎn)破千億

    藍(lán)光發(fā)展，原名迪康藥業(yè)，2015年之前主要從事制藥以及藥物研究。于2015年借殼迪康藥業(yè)登陸A股，實(shí)控人旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入上市公司。隨后，上市公司更名為藍(lán)光發(fā)展，房地產(chǎn)成為主業(yè)，成為四川地區(qū)的地產(chǎn)龍頭。

    2018年是藍(lán)光發(fā)展完成資產(chǎn)重組的第三個(gè)年頭。隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比提升，上市公司的資產(chǎn)規(guī)模迅速增加。截至2018年3月底，公司總資產(chǎn)1021.83億元，較2015年末的562.44億元增加了375.56億元，成為A股第19家總資產(chǎn)規(guī)模突破千億關(guān)口的上市房企。

    借殼迪康藥業(yè)時(shí)，藍(lán)光集團(tuán)和實(shí)控人楊鏗預(yù)計(jì)，若重大資產(chǎn)重組在2015年實(shí)施完畢，標(biāo)的資產(chǎn)在補(bǔ)償期2015—2017年扣非后凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)數(shù)分別為8.03億、9.35億和11.56億。

    記者梳理發(fā)現(xiàn)，2015年，藍(lán)光發(fā)展實(shí)現(xiàn)扣非后凈利潤(rùn)9.01億，超出業(yè)績(jī)預(yù)期；2016年，藍(lán)光發(fā)展盈利能力下滑，全年扣非后凈利潤(rùn)為8.64億，不達(dá)業(yè)績(jī)預(yù)期。2017年扣非凈利潤(rùn)13.37億元，超出業(yè)績(jī)預(yù)期。

    此外，近三年藍(lán)光發(fā)展銷售額幾近翻番，2015年，藍(lán)光發(fā)展全年銷售額為183億；2016年，全年銷售額為301億；2017年，全年銷售額已達(dá)582億。從2016到2017，其同比增長(zhǎng)率高達(dá)92.97%， 另一方面，銷售面積亦增長(zhǎng)強(qiáng)勁：2017年全年銷售面積609.27萬(wàn)平方米，較上年同比增長(zhǎng)達(dá)116.36%。

    對(duì)于上市以來(lái)營(yíng)收和凈利雙雙大漲，藍(lán)光發(fā)展方面表示，藍(lán)光堅(jiān)持實(shí)施以改善性住宅為核心的產(chǎn)品戰(zhàn)略，在重點(diǎn)區(qū)域積極布局包括“雍錦系”、“公園系”、“林肯系”等改善型住宅，并于2017年進(jìn)一步升級(jí)產(chǎn)品、推出“黑鉆系”。這些項(xiàng)目在一定程度上提升了當(dāng)?shù)氐淖》科焚|(zhì)、擴(kuò)大了企業(yè)影響力，同時(shí)也提升了藍(lán)光的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，從而為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)做出貢獻(xiàn)。

    土儲(chǔ)超8成來(lái)自收并購(gòu)項(xiàng)目

    在調(diào)控趨嚴(yán)，融資渠道不斷趨緊，多家房企發(fā)債被中止，四處“找錢”的當(dāng)下，不少地產(chǎn)商通過(guò)收并購(gòu)的方式實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，并購(gòu)已經(jīng)成為藍(lán)光發(fā)展“開(kāi)疆?dāng)U土”最主要的手段，土儲(chǔ)超8成來(lái)自收并購(gòu)項(xiàng)目。

    從拿地布局來(lái)看，藍(lán)光發(fā)展的擴(kuò)張版圖已走出四川，加速全國(guó)化，在華北、華東、華中都開(kāi)始布局。在拿地策略方面，藍(lán)光發(fā)展總裁張巧龍?jiān)�透露，藍(lán)光發(fā)展在并購(gòu)拿地上占比超過(guò)七成，更看重長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀的市場(chǎng)。

    其透露并購(gòu)已經(jīng)成為藍(lán)光發(fā)展“開(kāi)疆?dāng)U土”最主要的手段，且多以住宅為主，體量占比太大的商業(yè)項(xiàng)目暫不考慮，而且項(xiàng)目拿下后要具備快速開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

    長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，2017年藍(lán)光收并購(gòu)模式擴(kuò)張加速，在不到一個(gè)月的時(shí)間里，藍(lán)光通過(guò)收并購(gòu)方式至少已獲取了4個(gè)項(xiàng)目，除成都項(xiàng)目外，還包括天津楊柳青項(xiàng)目、長(zhǎng)沙岳麓區(qū)項(xiàng)目以及合肥肥東經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目等。

    今年5月，藍(lán)光發(fā)展獲得6個(gè)土地項(xiàng)目中4個(gè)是通過(guò)合作開(kāi)發(fā)或者收并購(gòu)取得，部分項(xiàng)目獲取成本較為低廉，其中徐州市豐縣2017-38到41號(hào)四宗地塊成本僅為450元/平方米。

    藍(lán)光方面表示，通過(guò)并購(gòu)模式，可獲得較低成本的可開(kāi)發(fā)資源，有利于提高房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力。藍(lán)光發(fā)展在其年報(bào)中透露，截至2017年12月31日，公司非直接招拍掛項(xiàng)目的儲(chǔ)備資源占比已超過(guò)85%。

    一位匿名財(cái)經(jīng)人士對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，并購(gòu)本身也是彎道超車的策略，并購(gòu)優(yōu)質(zhì)的、暫時(shí)現(xiàn)金流有困難的項(xiàng)目，這樣項(xiàng)目改造的成功率較高但成本也高。否則也有可能出現(xiàn)并購(gòu)失敗的情況。

    “企業(yè)通過(guò)收并購(gòu)的方式擴(kuò)張，的確能夠提升擴(kuò)張速度，但同時(shí)也會(huì)出現(xiàn)債務(wù)問(wèn)題和企業(yè)大而不強(qiáng)的問(wèn)題。如果要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，應(yīng)該做減法而不是加法，要不斷回歸核心業(yè)務(wù)，追求業(yè)務(wù)盈利是關(guān)鍵�！鄙鲜瞿涿�人士表示。

    成A股房企永續(xù)債占比最高公司

    藍(lán)光發(fā)展迅猛勢(shì)頭的背后，是債務(wù)的擴(kuò)張和攀升。

    長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，藍(lán)光發(fā)展近三年（2015-2017）負(fù)債合計(jì)分別為448.93億元、593.55億元、761.94億元。資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.82%、80.90%、80.00%。

    最新數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度藍(lán)光發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率79.99%，下降1.11%；經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額-24.85億，同比下降1451.58%�？晒�對(duì)比的是，去年同期行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率65.38%，下降0.06%；行業(yè)平均經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額-6.79億，同比下降23.49%。

    負(fù)債率較高是當(dāng)前A股房企的普遍現(xiàn)象，尤其是資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)1000億的19家房企，普遍高于70%，但更應(yīng)該關(guān)注的是現(xiàn)金流。記者梳理發(fā)現(xiàn)，藍(lán)光發(fā)展從2015年至2018年一季度公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為14.30億元、-26.88億元、75.54億元、-24.85億元。

    藍(lán)光方面解釋稱，2016年公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)袅鞒鲚^大，主要是公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模增加導(dǎo)致支付的土地款、工程款較上期增加所致。2017年公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額較大，主要是因?yàn)楸酒阡N售規(guī)模擴(kuò)大；新增土地主要通過(guò)股權(quán)收并購(gòu)方式獲取。

    為了融資和補(bǔ)充現(xiàn)金流，過(guò)去兩年藍(lán)光發(fā)展的永續(xù)債金額增長(zhǎng)幅度位居行業(yè)前列。財(cái)報(bào)顯示，從2016年末的7.8億元增至2017年底的45.53億元，不到兩年時(shí)間增長(zhǎng)了4.84倍。2018年一季度，藍(lán)光發(fā)展永續(xù)債再次增加10億，余額達(dá)到55.5億元，成為A股上市房企中，永續(xù)債占凈資產(chǎn)比例最高的公司。

    藍(lán)光發(fā)展副董事長(zhǎng)、總裁張巧龍?jiān)��?017海南博鰲房地產(chǎn)論壇上對(duì)包括長(zhǎng)江商報(bào)在內(nèi)的媒體記者表示，藍(lán)光堅(jiān)持規(guī)模與利潤(rùn)并重、有質(zhì)量的增長(zhǎng)模式。在注重模式的同時(shí)，藍(lán)光更關(guān)注企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)和利潤(rùn)，講究規(guī)模與利潤(rùn)并重，強(qiáng)調(diào)可持續(xù)增長(zhǎng)。

    “對(duì)于永續(xù)債來(lái)說(shuō)，雖然不需要償還本金，但實(shí)際上還是每年會(huì)發(fā)生相應(yīng)的利息支出，所以總體上看，永續(xù)債項(xiàng)目其實(shí)也會(huì)帶來(lái)一定的財(cái)務(wù)壓力。總體上說(shuō)后續(xù)也需要在此類債務(wù)工具上減少壓力，或者說(shuō)減少依賴�！鄙鲜瞿涿�財(cái)經(jīng)人士表示，由于被計(jì)入權(quán)益工具，永續(xù)債可以使得賬面資產(chǎn)負(fù)債率有所下降，但本質(zhì)上仍然是一種債券。并且在續(xù)期后還面臨利率大幅攀升的壓力。

    根據(jù)2018年4月30日公告披露，藍(lán)光發(fā)展累計(jì)新增借款已經(jīng)超過(guò)上年末凈資產(chǎn)的40%，借款余額為426.35億元，較公司2017年末借款余額347.81億元增加78.54億元。

責(zé)編：ZB