越秀地產(chǎn)武漢項(xiàng)目“捆綁銷售”被約談 總負(fù)債近千億現(xiàn)金流連續(xù)5年為負(fù)

位于武漢中心商圈的越秀樓盤項(xiàng)目。本報(bào)記者 吳婷 攝

長(zhǎng)江商報(bào)消息  吳婷 江楚雅

越秀地產(chǎn)（00123.HK）旗下國(guó)際金融匯項(xiàng)目“捆綁銷售”的背后，是其當(dāng)前運(yùn)營(yíng)困局和融資窘?jīng)r的一個(gè)非典型縮影。

長(zhǎng)江商報(bào)記者獲悉，當(dāng)前正在銷售中的武漢越秀國(guó)際金融匯項(xiàng)目，爆出以“裝修升級(jí)”名義，向購(gòu)房者捆綁搭售“智能家居包”，每平方米4000元，一套280平的住房?jī)H“智能家居包”就超百萬(wàn)元。

8月7日，長(zhǎng)江商報(bào)記者以購(gòu)房者身份進(jìn)行調(diào)查，該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)顯得尤為謹(jǐn)慎，對(duì)“智能家居包”避而不談，而是表示房屋毛坯價(jià)為3.3萬(wàn)元。然而，該項(xiàng)目備案均價(jià)僅3萬(wàn)元。目前，武漢市房管局已約談企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人，本周協(xié)調(diào)處理相關(guān)投訴。

而越秀地產(chǎn)近年雖然業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，但負(fù)債率較高以及盈利能力弱也是其面臨的挑戰(zhàn)。長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，其負(fù)債率從2013年的529.11億元攀升至2017年的961.54億元。凈利潤(rùn)卻從2013年的29.05億元下降至2017年的23.32億元。更值得外界注意的是，其現(xiàn)金流在2011年—2015年連續(xù)5年為負(fù)，2016年轉(zhuǎn)正為51.53億元后，2017年又轉(zhuǎn)為-47.03億元。

對(duì)此，財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)向長(zhǎng)江商報(bào)表示，越秀地產(chǎn)負(fù)債比例高，一方面說(shuō)明其融資優(yōu)勢(shì)大，本身其有金控平臺(tái)，可以獲得更多的資金。另一方面也說(shuō)明融資后的產(chǎn)品變現(xiàn)能力比較弱，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)布局不多的情況下，容易帶來(lái)很多問(wèn)題，甚至影響外界對(duì)它的評(píng)價(jià)。

針對(duì)企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)狀況，長(zhǎng)江商報(bào)記者致函越秀地產(chǎn)，截至發(fā)稿前沒(méi)有得到回復(fù)。

搭售“智能家居”：一套房裝修費(fèi)高達(dá)112萬(wàn)

日前，據(jù)長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)報(bào)道稱，越秀國(guó)際金融匯項(xiàng)目以“裝修升級(jí)”的名義，向購(gòu)房者強(qiáng)行捆綁搭售“智能家居包”，即一套280平方米的房子，總價(jià)3.8萬(wàn)元，其中毛坯價(jià)3萬(wàn)元，精裝修和智能家居部分單價(jià)分別為4000元/平方米。就意味著精裝修和智能家居分別需要花112萬(wàn)元。

然而，8月7日，長(zhǎng)江商報(bào)記者來(lái)到位于中山公園附近的越秀國(guó)際金融匯營(yíng)銷中心時(shí)，該中心置業(yè)顧問(wèn)在介紹時(shí)卻對(duì)“智能家居包”避而不談，僅表示精裝修4000元，剩下的就是毛坯價(jià)。

該置業(yè)顧問(wèn)向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，目前僅剩下280平方米的房源，其他戶型均已售完。目前房源均價(jià)在3.7萬(wàn)元，其中毛坯價(jià)為3.3萬(wàn)元，精裝修每平方米4000元。精裝內(nèi)容包括地板、柜子、空調(diào)等。

然而，長(zhǎng)江商報(bào)記者查詢武漢市住房和房屋管理局官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，該樓盤仍有很多不同面積戶型顯示未銷（預(yù)）售。且大部分房源官網(wǎng)備案價(jià)都低于3萬(wàn)元，其中280平方米的戶型顯示備案價(jià)為3.063萬(wàn)元，而并非置業(yè)表示的3.3萬(wàn)元。

高出備案價(jià)的價(jià)格是否為智能家居套餐？對(duì)此，現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)只表示精裝修4000元符合相關(guān)規(guī)定。關(guān)于精修產(chǎn)品的品牌，該該置業(yè)表示，“這個(gè)不能保證，精裝修只能保證品牌在同一個(gè)檔次，價(jià)格不變，但具體品牌，中間有可能會(huì)更換供應(yīng)商�！痹撝脴I(yè)顧問(wèn)表示裝修期間更換供應(yīng)商在行業(yè)內(nèi)很正常。

對(duì)此，長(zhǎng)江商報(bào)記者走訪了武漢市多個(gè)其他樓盤，發(fā)現(xiàn)也有樓盤在精裝修合同中明示了裝修價(jià)格和品牌名稱。一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，精裝修中同一品牌，不同型號(hào)價(jià)格會(huì)差異很大；同時(shí)同一價(jià)位、不同品牌的回扣也不一樣，質(zhì)量自然也不相同。該人士坦言，房地產(chǎn)商在合同中只寫品牌不寫價(jià)格，或者只寫價(jià)格不寫品牌，都屬于精裝修“潛規(guī)則”。

此外，今年5月，武漢市住房保障和房屋管理局在官網(wǎng)上披露了2018年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為整治情況，其中武漢嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的越秀·星悅灣畔因無(wú)證銷售被點(diǎn)名。

總部負(fù)債高達(dá)961億：凈利持續(xù)下滑

近年來(lái)，越秀地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，2018年1月至6月，越秀地產(chǎn)累計(jì)合同銷售金額約人民幣279.77億元，同比上升約40%。累計(jì)合同銷售面積約137.61萬(wàn)平方米，同比上升約10%。累計(jì)合同銷售金額約占2018年合同銷售目標(biāo)人民幣550億元的51%。

但負(fù)債率較高以及盈利能力弱是其面臨的挑戰(zhàn)。長(zhǎng)江商報(bào)梳理發(fā)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)負(fù)債率從2013年的529.11億元攀升至2017年的961.54億元。資產(chǎn)負(fù)債率從2013年的67.77%上升至2017年的72.22%。凈利潤(rùn)卻從2013年的29.05億元下降至2017年的23.32億元。

具體來(lái)看，越秀地產(chǎn)近5年的負(fù)債分別為529.11億元、628.22億元、805.58億元、909.79億元、961.54億元，近5年的負(fù)債率分別為67.77%、67.50%、71.91%、72.57%、72.22%。與之對(duì)應(yīng)的近5年?duì)I業(yè)收入分別為：142.09億元、157.02億元、221.16億元、208.71億元、237.94億元。凈利潤(rùn)分別為：29.05億元、26.17億元、11.55億元、17.27億元、23.32億元。

值得注意的是，越秀地產(chǎn)現(xiàn)金流在2011年—2015年連續(xù)5年為負(fù)，分別為-48.9億元、-37.38億元、-40.33億元、-55.05億元和-0.09億元。2016年轉(zhuǎn)正為51.53億元后，2017年又轉(zhuǎn)為-47.03億元。

“若項(xiàng)目的現(xiàn)金流不持續(xù)，或者說(shuō)部分資金過(guò)多投向部分領(lǐng)域，會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)積壓，市場(chǎng)相對(duì)會(huì)比較脆弱�！鄙鲜瞿涿�人士認(rèn)為，現(xiàn)金流不穩(wěn)會(huì)影響企業(yè)的信用評(píng)級(jí)。據(jù)了解，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)2017年3月1日宣布，將越秀地產(chǎn)“BBB-”長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)和“cnBBB+”大中華區(qū)信用體系長(zhǎng)期評(píng)級(jí)列入負(fù)面信用觀察名單。

他補(bǔ)充道，從發(fā)展情況看，其在全國(guó)化等方面的節(jié)奏也非常慢，所以未來(lái)還需要在品牌等方面繼續(xù)做工作。地王項(xiàng)目也是其必須承受的壓力，“實(shí)際上地王項(xiàng)目進(jìn)度緩慢，也和其對(duì)于地產(chǎn)周期把握不準(zhǔn)確有關(guān)，背后資金壓力會(huì)逐漸增大�！�

責(zé)編：ZB