三線城市土地成交價(jià)創(chuàng)8年新高

上半年40城土地市場量增價(jià)跌

    本報(bào)訊（記者 江楚雅）近日，易居研究院發(fā)布《2018上半年40城土地市場報(bào)告》。該報(bào)告顯示，6月，40個(gè)典型城市土地市場相比5月有所回暖，土地成交面積及土地出讓金環(huán)比大增，土地成交均價(jià)亦有所反彈。分城市來看，上半年，一二線城市逐漸降溫，土地成交面積及土地成交均價(jià)均出現(xiàn)下行趨勢；三線城市火熱，成交均價(jià)創(chuàng)2011年以來新高。

    成交溢價(jià)率保持低位

    2018年上半年，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積22455.3萬平方米，環(huán)比2017年下半年下跌18%，同比2017年上半年增長18%，增速有所收窄，但仍然維持在一個(gè)較高的水平。

    40個(gè)典型城市土地出讓金為10453億元。與2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分別上升14.4%、53.3%、127.8%及40.6%。從這個(gè)角度看，土地出讓金規(guī)模依然超出了歷史同期的水平。

    分城市來看，2018年上半年，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、北京、重慶、佛山和蘇州，累計(jì)土地出讓金分別為1417.6、740.4、678.7、565.9和538.6億元。2018年上半年，杭州土地市場最為火爆，不但出讓金總額名列第一，同時(shí)也保持了較高的同比增速。

    地價(jià)房價(jià)比可以更真實(shí)地反映土地市場與房產(chǎn)交易市場的關(guān)系。從半年度的數(shù)據(jù)來看，2018年上半年，40個(gè)典型城市的土地出讓均價(jià)為4655元/平方米，環(huán)比2017年下半年下跌13.2%，同比2017年上半年下跌3.1%，自2016年下半年已經(jīng)連續(xù)三個(gè)半年度下行，降溫態(tài)勢明顯。

    一二線樓市降溫

    報(bào)告顯示，6月，4個(gè)一線城市土地成交建筑面積為235.6萬平方米，環(huán)比增長551.5%，同比下降13%，相比5月份出現(xiàn)大幅反彈，但仍不及去年同期；成交均價(jià)為11886.9元/平方米，環(huán)比增長5.1%，同比下降22%。

    易居研究院研究員詹毅凡認(rèn)為，6月一線城市土地成交出現(xiàn)大幅反彈的主要原因是廣州和北京供應(yīng)明顯增多，拉動(dòng)了一線城市的總體成交。從整體來看，一線城市土地成交均價(jià)自2017年6月左右開始震蕩下跌，土地成交建筑面積自2017年年末也連續(xù)萎縮，6月份有所反彈，但整體仍處于下行通道，預(yù)計(jì)三季度一線城市的土地成交面積及均價(jià)仍有下降空間。

    二線城市成交面積逐步萎縮，6月，二線城市土地成交建筑面積為2658.1萬平方米，環(huán)比增長34.1%，同比下降17.6%；成交均價(jià)為4827元/平方米，環(huán)比增長3.5%，同比下降4.6%。6月二線城市的土地成交面積在連續(xù)環(huán)比下跌5個(gè)月后，首次出現(xiàn)增長。成交均價(jià)也連續(xù)兩個(gè)月反彈。

    從整體來看，二線城市的土地成交面積及均價(jià)有所抬頭，但仍處于下行通道，預(yù)計(jì)三季度二線城市的土地成交均價(jià)和成交面積將逐漸下行。

    值得注意的是，三線城市市場火熱，成交均價(jià)創(chuàng)2011年以來新高。6月，三線城市土地成交建筑面積為1166.5萬平方米，環(huán)比增長47.1%，同比增長12.5%；成交均價(jià)為2274元/平方米，環(huán)比增長4%，同比增長31.8%，6月三線城市的土地市場量價(jià)齊升，不但成交面積環(huán)比大漲，成交均價(jià)更是創(chuàng)下了2011年以來的新高。

    詹毅凡表示，雖然6月份40城土地成交面積及出讓金出現(xiàn)了較大反彈，但2018年上半年多數(shù)指標(biāo)出現(xiàn)下行趨勢，40城土地市場降溫態(tài)勢不變。由于一二線城市的土地市場在嚴(yán)厲的調(diào)控措施下逐漸走弱，房企將拿地重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至三線城市，導(dǎo)致三線市場的土地市場比較火爆，相關(guān)調(diào)控部門應(yīng)做好防范準(zhǔn)備工作，防止地價(jià)過高推動(dòng)房價(jià)上漲。在金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計(jì)全國的土地市場將逐漸降溫。

    ◎相關(guān)新聞

    半月4城出臺(tái)企業(yè)限購 調(diào)控將迎更多“補(bǔ)丁”政策

    本報(bào)訊（記者 江楚雅）7月2日晚，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)突發(fā)通知，規(guī)范了企業(yè)購買商品住房的行為。將企業(yè)購買的商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高至“滿5年”。長江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，半月以來已有4城出臺(tái)規(guī)范企業(yè)購房政策。6月下旬，西安、長沙、杭州相繼出臺(tái)政策，直接暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售住房，已明令禁止以企業(yè)名義的購房行為。

    事實(shí)上，6月24日，西安宣布在限購區(qū)域暫停企事業(yè)單位購買住房，此乃全國首例。緊隨西安的腳步，25日和26日，長沙和杭州也快速發(fā)布了類似政策。樓市調(diào)控的茅頭開始指向企業(yè)購房。

    中國指數(shù)研究院研究員對(duì)記者表示，與這些城市相比，上海的政策相對(duì)來說還給企業(yè)留下了一定空間，但政策對(duì)于企業(yè)成立年限、繳稅金額和職工數(shù)量方面都設(shè)定了門檻，主要目的在于規(guī)避個(gè)人以企業(yè)名義購房的單純投機(jī)行為。

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為，受火熱市場影響，很多炒房客為躲避限購政策，以公司名義進(jìn)行購房炒作，使得需求大增。而在居民方面，受部分炒房客引發(fā)的“恐房潮”蔓延，加之在信息不對(duì)等的情況下，開發(fā)商渲染搶房情緒，使得很多居民提前透支需求加入買房大軍，市場需求在短期內(nèi)暴漲使得“搶房”現(xiàn)象頻發(fā)，但此時(shí)需求并非市場真實(shí)需求，需求透支使得市場失衡。

    易居研究院研究員詹毅凡對(duì)長江商報(bào)記者表示，企業(yè)，特別是上市公司通過出售房產(chǎn)來獲得資本利得以尋求改善財(cái)務(wù)報(bào)表的行為越來越多，這反映了有些企業(yè)經(jīng)營能力較差，盈利水平較低。

    Wind數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)今年一季報(bào)上市公司所披露的數(shù)據(jù)，已經(jīng)有1658家上市公司投資房地產(chǎn)，占A股上市公司總數(shù)的47%，總共持有投資性房產(chǎn)市值達(dá)9904.69億元。有20家上市公司持有的投資性房地產(chǎn)市值超百億。

    “上市公司熱衷于投資房地產(chǎn)的主要原因是夠獲得較大的資本回報(bào)。從過去十年我國的房地產(chǎn)價(jià)格走勢來看，很少有上市公司的主營業(yè)務(wù)利潤率能達(dá)到資產(chǎn)價(jià)格上漲的速度。同時(shí)房地產(chǎn)也是為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，具有較高的保值增值功能，成為了某些行業(yè)例如銀行資產(chǎn)配置的方式。另外出售房產(chǎn)可以使得上市公司的年報(bào)數(shù)據(jù)得到改善。”詹毅凡指出，近期多個(gè)地方政府出臺(tái)了政策限制了企業(yè)購房，預(yù)計(jì)這個(gè)政策將會(huì)被其他熱點(diǎn)城市所效仿。房地產(chǎn)調(diào)控將迎來更多“補(bǔ)丁”政策 。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)公司購房進(jìn)行管控，相當(dāng)于限購政策有所升級(jí)，預(yù)計(jì)更多城市會(huì)在公司購買住房方面收緊政策，這一點(diǎn)值得市場關(guān)注。

責(zé)編：ZB