房企期中考：7家房企超千億 高周轉(zhuǎn)加速規(guī)�；�

長(zhǎng)江商報(bào)訊（記者 江楚雅）六月已過(guò)，房企紛紛發(fā)布中期業(yè)績(jī)成績(jī)單。
克而瑞《2018年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》榜單顯示，上半年，TOP100房企整體銷售規(guī)模近4.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36.5%。多數(shù)房企上半年業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率超40%。
值得注意的是，截止2018年上半年500億以上房企數(shù)量已達(dá)25家，400億以上房企數(shù)量也有33家，預(yù)計(jì)全年千億房企數(shù)量將在30家以上。
長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2018年上半年，37家房企單月超百億，7家超千億。行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)集中度將跳躍式提高，去年千億房企今年業(yè)績(jī)或突破萬(wàn)億，中間陣營(yíng)200-500億企業(yè)增長(zhǎng)迅猛，尾部中小房企進(jìn)一步洗牌。
中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，2018年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控繼續(xù)細(xì)化與擴(kuò)大，在市場(chǎng)剛性需求及三四線熱度釋放因素下，房企搶收城市群二線及基本面良好的三四線城市的銷售業(yè)績(jī)，銷售規(guī)模繼續(xù)快速提升。
隨著調(diào)控趨嚴(yán)，預(yù)計(jì)2018年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度將進(jìn)一步降溫，其中部分三四線城市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)或?qū)�顯現(xiàn)，房企在拿地、融資等方面更加謹(jǐn)慎，以充裕的現(xiàn)金流保障企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
37家房企單月超百億 7家超千億
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，共有138家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額超過(guò)50億元，較去年增加12家；合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額49743億元，平均銷售額361億元，同比增長(zhǎng)25.6%；市場(chǎng)份額提升15.2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到76.4%。
強(qiáng)者愈強(qiáng)態(tài)勢(shì)明顯，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。1000億以上超級(jí)陣營(yíng)共7家，銷售額增速為32.5%，規(guī)模化優(yōu)勢(shì)持續(xù)凸顯，龍頭房企中，碧桂園截止6月末業(yè)績(jī)規(guī)模已達(dá)4124.8億元，5、6兩月的業(yè)績(jī)都在770億元以上。恒大、萬(wàn)科也相繼突破3000億元，較去年同期分別增長(zhǎng)24.5%和9.3%。逐步拉大與其他企業(yè)的差距，行業(yè)寡頭初現(xiàn)。
克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，從上半年的業(yè)績(jī)情況來(lái)看，二季度TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)規(guī)模2.6萬(wàn)億元，較一季度增長(zhǎng)35%，迎來(lái)銷售高峰。其中，6月單月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)規(guī)模就達(dá)到了1.11萬(wàn)億元，為今年上半年最高的月份。較5月環(huán)比增長(zhǎng)34.7%，增速提升近17個(gè)百分點(diǎn)。
同時(shí)，6月單月業(yè)績(jī)超百億房企的數(shù)量較多達(dá)到了37家�？硕�瑞認(rèn)為，這主要是由于多地政府對(duì)預(yù)售許可證管控有所松動(dòng)，房企在嚴(yán)苛調(diào)控和巨大資金壓力下，高周轉(zhuǎn)和降價(jià)加速推案意愿明顯增強(qiáng)，以價(jià)換量實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)規(guī)模的增長(zhǎng)。
值得注意的是，截止2018年上半年500億以上房企數(shù)量已達(dá)25家，400億以上房企數(shù)量也有33家，預(yù)計(jì)全年千億房企數(shù)量將在30家以上。
品牌房企銷售目標(biāo)平均已完成40%以上
2018年，“規(guī)模戰(zhàn)”已成共識(shí)，重點(diǎn)品牌房企目標(biāo)積極，增速平均達(dá)到41.9%。除萬(wàn)科、碧桂園明確表示不設(shè)定目標(biāo)外，恒大目標(biāo)定在5500億，融創(chuàng)、保利、綠地劍指4000億，龍湖、泰禾期待突破2000億，其中泰禾預(yù)期增長(zhǎng)率高達(dá)98%；陽(yáng)光城、正榮等誓破千億，目標(biāo)增長(zhǎng)超過(guò)40%；華潤(rùn)、中海、龍湖等目標(biāo)相對(duì)穩(wěn)健的企業(yè)也預(yù)期20%以上增速。
從企業(yè)目標(biāo)完成率來(lái)看，大部分房企上半年完成40%以上。中梁、正榮等7家企業(yè)上半年把握合理的銷售節(jié)奏，完成50%以上，全年目標(biāo)達(dá)成得以保障；另有13家企業(yè)完成40%以上，目標(biāo)鎖定性較強(qiáng)。
不過(guò)，從房企的目標(biāo)完成度來(lái)看，上半年多數(shù)房企的銷售目標(biāo)完成度低于50%。一方面，今年上半年房企的業(yè)績(jī)延續(xù)了一季度的情況，雖然整體規(guī)模增長(zhǎng)近36%，但較2017年同期及2017年全年有所放緩。值得注意的是，32家房企中有15家房企的業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率在40%和50%之間。
克而瑞認(rèn)為，年初部分房企設(shè)立目標(biāo)時(shí)目標(biāo)增長(zhǎng)率較高超50%，實(shí)際達(dá)成難度較大。而即使對(duì)于上半年業(yè)績(jī)完成較好的房企而言，日子也并不好過(guò)，更多的是以犧牲利潤(rùn)來(lái)?yè)Q取業(yè)績(jī)，很難兼顧利潤(rùn)和規(guī)模。
房企上半年表現(xiàn)雖不及預(yù)期，但也處于合理范圍之類。畢竟一般房企上下半年的業(yè)績(jī)比例是四六開，大部分房企的供貨集中在下半年，只要供貨符合市場(chǎng)需求、價(jià)格合理的話，這些企業(yè)完成全年目標(biāo)應(yīng)該不成問(wèn)題。
面臨融資困境加速高周轉(zhuǎn)
2018年以來(lái)，高周轉(zhuǎn)成為行業(yè)熱詞。依據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2018一季度136家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，有近40家公司資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%，占比接近26%，26家超85%，近一半的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%。
重壓之下，房企紛紛拋出加碼高周轉(zhuǎn)的“解題思路”。一家知名房企為提高周轉(zhuǎn)速度連發(fā)多份加急文件，要求設(shè)計(jì)當(dāng)天內(nèi)出圖；南國(guó)置業(yè)目前的周轉(zhuǎn)周期約為12個(gè)月左右；泰禾集團(tuán)華東公司為沖刺上半年指標(biāo)，要求總監(jiān)及以上級(jí)別管理人員從5月4日到6月30日取消所有休假…
同時(shí)，房企通過(guò)實(shí)施合伙人項(xiàng)目跟投制度以及加大獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)員工積極性，把企業(yè)與員工的利益捆綁在一起，全流程拉動(dòng)銷售，如榮盛、藍(lán)光、保利等企業(yè)在2017年底先后出臺(tái)項(xiàng)目跟投制度，2018年泰禾員工持股計(jì)劃籌資上限上調(diào)至5億元，融創(chuàng)從公開市場(chǎng)回購(gòu)不超過(guò)5%的股票進(jìn)行股權(quán)激勵(lì)等。
事實(shí)上，不管是加速開工還是獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，其實(shí)都繞不開房企目前面臨的融資困境。在資金鏈承壓的現(xiàn)實(shí)下，房企去化意愿強(qiáng)烈，加速銷貨，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1-5月，房企到位資金再次回升，達(dá)到62003億元，同比增長(zhǎng)5.1%，創(chuàng)下今年以來(lái)的新高，單月增速則達(dá)到17.4%。需要關(guān)注的是，所有到位資金中定金及預(yù)收款超越國(guó)內(nèi)貸款的比重，在占比最大，達(dá)到32.45%。同時(shí)，增長(zhǎng)速度亦是最快的，達(dá)到12.7%。

責(zé)編：ZB