合景泰富359億拿地35宗主攻豪宅 低周轉(zhuǎn)現(xiàn)狀或致千億銷(xiāo)售目標(biāo)落空

   長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅 實(shí)習(xí)生 陳康

    近日，合景泰富（01813.HK）擬將“合景泰富地產(chǎn)”更改為“合景泰富集團(tuán)”。一改昔日的低調(diào)與保守，合景泰富近來(lái)大舉激進(jìn)拿地。

    據(jù)長(zhǎng)江商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，合景泰富拿地?cái)?shù)量從2015年的3宗到2017年的35宗，翻了十余倍，其中近一半為高價(jià)地以及地王項(xiàng)目。

    合景泰富稱，更名是為了提供全新企業(yè)標(biāo)識(shí)，也將更好反映集團(tuán)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張策略。近年來(lái)，合景泰富想要快速發(fā)展的決心迫切十足，圍繞城鎮(zhèn)化、教育、旅游和長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)進(jìn)行多元化布局。

    不過(guò)，據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2017年，合景泰富總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.094，排名97位。存貨周轉(zhuǎn)水平處于排名百名房企隊(duì)尾，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。長(zhǎng)江商報(bào)記者在查閱資料中也發(fā)現(xiàn)，合景泰富拿下不少高價(jià)地開(kāi)發(fā)速度緩慢，有地塊從拿地到報(bào)建長(zhǎng)達(dá)3年之久。

    對(duì)此，合景泰富方面向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，公司各項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)均處于穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)，特別是在近年土地及建安成本上升, 預(yù)售價(jià)格受限的大背景下，公司在行業(yè)內(nèi)維持著極高的毛利率及核心凈利潤(rùn)率。未來(lái)將加快周速度，保持原有核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，同時(shí)做好多元化布局。

    房地產(chǎn)專家謝逸楓在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)表示，合景泰富地產(chǎn)更名并不是為了去房地產(chǎn)化，恰恰是為了房地產(chǎn)業(yè)更加的穩(wěn)健發(fā)展。通過(guò)多元化布局，分拆上市以此獲得更多的融資渠道與資金，多元化布局有助于回避拿地的風(fēng)險(xiǎn)。

    同時(shí)，他指出，在樓市調(diào)控將繼續(xù)維持高壓態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)行業(yè)加速高周轉(zhuǎn)的當(dāng)下，合景泰富較為緩慢的周轉(zhuǎn)模式也會(huì)阻礙其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，或使高價(jià)項(xiàng)目面臨虧損風(fēng)險(xiǎn)。

    業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?/strong>

    合景泰富原為1995年起步于廣州的房企，2007年成功登陸港股后，便火速開(kāi)啟了全國(guó)化布局。截至去年10月，合景泰富地產(chǎn)已輻射華南、華東、西南、華北、華中五大區(qū)域，落子25城，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目90余個(gè)，土地儲(chǔ)備權(quán)益建筑總面積達(dá)1640萬(wàn)平方米。

    全球化戰(zhàn)略化布局加速合景泰富業(yè)績(jī)大增。合景泰富地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示，公司總資產(chǎn)從2007年上市時(shí)的189.75億元增至2017年上半年的1150.55億元；現(xiàn)金余額也從2007年的34.36億元增至2017年的306.09億元。

    年報(bào)顯示，2018年，合景泰富預(yù)期可售貨值增長(zhǎng)至人民幣1100億元。一線城市可售貨值占27% ，二線城市可售貨值占65%。2018年，合景泰富將推出超過(guò)20個(gè)全新項(xiàng)目。

    然而，近年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)并不樂(lè)觀，其權(quán)益銷(xiāo)售額持續(xù)徘徊在200億左右，行業(yè)排名也遲遲未突破5年前的40名。2014年、2015年合景泰富均未完成預(yù)定銷(xiāo)售目標(biāo)。2016年，其將銷(xiāo)售目標(biāo)下調(diào)至220億元后才完成了101%，2017年也是達(dá)成銷(xiāo)售目標(biāo)280億元的103%。

    此外，合景泰富圍繞城鎮(zhèn)化、教育、旅游和長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)的多元化布局收效甚微，特別是重點(diǎn)打造長(zhǎng)租公寓板塊也面臨前期投入大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、盈利難等難題。

    同策資管研究報(bào)告表示，在資本追逐下的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，短期靠拼規(guī)模，長(zhǎng)期還是拼盈利，能否在預(yù)期時(shí)間內(nèi)扭虧為盈最為關(guān)鍵。未來(lái)拿房成本越來(lái)越高將進(jìn)一步壓縮盈利空間，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力也將面臨更大的考驗(yàn)。

    兩年拿地?cái)?shù)量翻十余倍

    布局多元化業(yè)務(wù)的合景泰富并沒(méi)有“冷落”核心房地產(chǎn)板塊。反而一改往日保守策略，在土地市場(chǎng)上的高歌猛進(jìn)，拿下不少高價(jià)地和地王。

    長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，2015年僅新增3宗地塊的合景泰富，2016年在廣州、佛山、上海、杭州、成都、武漢、合肥、南寧等城市斬獲12宗土地，權(quán)益總建筑面積約237萬(wàn)平方米；2017年，合景泰富購(gòu)入土地?cái)?shù)量遠(yuǎn)超2016年的12宗，一年所拿地塊達(dá)到了35宗，拿地金額粗略估計(jì)約359億元，接近當(dāng)年預(yù)售金額；2018年以收并購(gòu)為主，已簽下廣州8個(gè)城中村舊改，未來(lái)可提供700-800萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

    據(jù)長(zhǎng)江商報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，合景泰富近兩年拿地?cái)?shù)量翻十余倍，因其所拿下的近一半高價(jià)地和地王備受關(guān)注。

    2016年6月，合景泰富在廣州增城朱村拿下兩宗宅地，總價(jià)達(dá)到31億元，溢價(jià)率分別為181%和177%。隨后，其又以總價(jià)34億元奪得佛山順德北滘地塊，樓面價(jià)11259元/平方米，溢價(jià)率194%，成為區(qū)域單價(jià)地王。

    此外，合景泰富在天津以58億元摘得響螺灣地塊，樓面價(jià)為22014元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)312%。在上海合景泰富所摘得的松江宅地可售部分實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到41490元/平方米，刷新區(qū)域單價(jià)地王紀(jì)錄。值得一提的是，合景泰富首次進(jìn)入合肥便連奪兩地，溢價(jià)率均突破了230%。

    2017年4月在合肥以7.56億元新拿的地塊，雖然不及此前布局合肥的兩宗地塊高達(dá)230%的溢價(jià)率，但仍然高達(dá)118%。而后在鄂州獲取的兩宗地塊，溢價(jià)率則在249%-279%之間。

    不僅是在內(nèi)地，2017年2月24日，合景泰富首次進(jìn)入香港市場(chǎng)，攜手龍光地產(chǎn)以168.55億港元的“天價(jià)”創(chuàng)下香港總價(jià)“地王”。

    對(duì)于土地市場(chǎng)的激進(jìn)表現(xiàn)，合景泰富方面表示是基于對(duì)未來(lái)規(guī)模的擴(kuò)張和后續(xù)發(fā)展的考量。不過(guò)，在樓市調(diào)控全面加碼的嚴(yán)峻形勢(shì)下，高價(jià)地承受著較大壓力和風(fēng)險(xiǎn)。目前不少地區(qū)的高價(jià)地項(xiàng)目入市積極性并不高，地王項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)速度較為緩慢，還有一些項(xiàng)目選擇延遲入市，有地塊甚至閑置將滿一年時(shí)間才宣告正式動(dòng)工。

    長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，合景泰富在2011年6月拿下轟動(dòng)一時(shí)的北京崇文門(mén)菜市場(chǎng)單價(jià)地王地塊，拿地9個(gè)月無(wú)動(dòng)工跡象；2014年2月下旬、4月初連續(xù)取得了通州運(yùn)河核心區(qū)IX-05、IX-04地塊，但直到2017年上半年，合景泰富才向北京市規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)地塊項(xiàng)目地上部分建設(shè)工程規(guī)劃許可，而此時(shí)，距離拿地時(shí)間已經(jīng)間隔了3年之久。

    在地產(chǎn)行業(yè)紛紛加大快周轉(zhuǎn)之余，合景泰富的周轉(zhuǎn)速度顯得有些緩慢。謝逸楓指出，在樓市調(diào)控將繼續(xù)維持高壓態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)行業(yè)加速高周轉(zhuǎn)的當(dāng)下，合景泰富較為緩慢的周轉(zhuǎn)模式也會(huì)阻礙其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，或使高價(jià)項(xiàng)目面臨虧損風(fēng)險(xiǎn)，地王項(xiàng)目也會(huì)被拖累。

    遭評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)置于負(fù)面監(jiān)察名單

    由于過(guò)去兩年合景泰富大舉購(gòu)地，財(cái)務(wù)狀況被削弱，公司的評(píng)級(jí)也因此受到限制。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)表研究報(bào)告表示，將合景泰富置于“負(fù)面監(jiān)察”名單，長(zhǎng)期企業(yè)債信貸評(píng)級(jí)為“BB-”，同時(shí)將未償還高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的長(zhǎng)期企業(yè)發(fā)行評(píng)級(jí)“B+”。

    大舉拿地除了使得項(xiàng)目前景暗藏隱憂之外，也給公司財(cái)務(wù)帶來(lái)一定壓力。招銀國(guó)際近期發(fā)布的相關(guān)研報(bào)亦指出，合景泰富負(fù)債比率處于上升態(tài)勢(shì)。招銀國(guó)際稱，至今，合景泰富在2017年共斥資284億元購(gòu)地，財(cái)政狀況將受到影響。招銀國(guó)際分析，2017年上半年底，合景泰富凈負(fù)債比率為64.1%，預(yù)計(jì)2017-2019年的凈負(fù)債比率將逐步上升至75.1%、77.0%及81.4%。

    對(duì)此，合景泰富方面對(duì)表示，自上市以來(lái)，公司一直保持穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)，負(fù)債情況也是處于良好的狀態(tài)�？藸柸饠�(shù)據(jù)顯示，2017年，合景泰富凈負(fù)債率為67.9%，幾乎與2016年持平，已經(jīng)連續(xù)6年凈負(fù)債率低于70%，公司財(cái)務(wù)狀況長(zhǎng)期處于健康狀態(tài)。截至2017年12月31日，合景泰富持有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約404.67億元，較上年同期增加50%。在大幅增加投資的前提下，仍有充足的貨幣資金，體現(xiàn)了公司較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

    據(jù)悉，前五個(gè)月，合景泰富完成預(yù)售金額約256.09億元，相當(dāng)于全年銷(xiāo)售目標(biāo)650億元的39.40%�；�于此，合景泰富今年首次提出千億業(yè)績(jī)目標(biāo)。

    謝逸楓認(rèn)為，合景泰富的項(xiàng)目主要以豪宅為主，高地價(jià)高房?jī)r(jià)的開(kāi)發(fā)周期較為漫長(zhǎng)，銷(xiāo)售回款會(huì)也相對(duì)緩慢。此外主要布局一二線城市，目前的政策調(diào)控，銀行房貸不斷收緊會(huì)影響到銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，因此今年千億銷(xiāo)售目標(biāo)難度很大。

責(zé)編：ZB