首開股份陷“高端項目”去化困局 前5月僅完成全年千億銷售目標(biāo)2成

    長江商報記者 江楚雅

    老牌上市房企首開股份(600376.SH)業(yè)績下滑難掩落寞。

    近日，首開股份發(fā)布前5月業(yè)績顯示，1—5月共實現(xiàn)簽約金額約234.83億元，同比降29.71%，實現(xiàn)簽約面積89.84萬平方米，同比降25.58%。值得注意的是，2018年首開股份制定的年度目標(biāo)是銷售面積約330萬平方米，銷售金額約1000億元，也就是說，前5月首開股份僅完成全年銷售目標(biāo)的五分之一。

    雖然2017年成為17家銷售千億房企之一，但首開股份業(yè)績下滑態(tài)勢在2017年便已顯露征兆。2017年銷售面積和銷售金額增速較2016年分別跌42%和83%；2018年一季度，共實現(xiàn)簽約面積37.85萬平方米，同比降低42.60%；簽約金額100.18億元，同比降低45.84%。與同梯隊的房企相比，無論是從銷售業(yè)績還是凈利潤增速上，首開股份已明顯“掉隊”，也增加了其后續(xù)的銷售壓力。

    此外，長江商報記者了解到，首開股份的產(chǎn)品趨向別墅、豪宅等“高端項目”，存在普遍面臨市場冷、打造周期長、去化慢等特點。針對業(yè)績下滑及產(chǎn)品銷售等問題，長江商報記者向首開股份方面發(fā)去采訪函，截至發(fā)稿未獲得回復(fù)。

    眾多房企銷售業(yè)績高歌猛進(jìn)，首開股份卻“掉隊”了，對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對長江商報記者表示，首開股份業(yè)績增長疲軟和其可售項目相對偏少有關(guān)。對于此類房企來說，如果潛在的項目還沒進(jìn)入到預(yù)售環(huán)節(jié)，那么部分月份的銷售數(shù)據(jù)是會受到影響的。此類業(yè)績的壓力或也和項目的節(jié)奏安排是有關(guān)的。上半年相關(guān)項目限價力度大，也不排除會在下半年會有新的發(fā)力。

    2017銷售金額增速同比大降83%

    根據(jù)克而瑞《2017年度·中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP200》榜單，2017年，首開股份以679.1億元的銷售額與遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）、富力地產(chǎn)（02777.HK）、世茂房地產(chǎn)（00813.HK）、金科集團(tuán)（000656.SZ）、濱江集團(tuán)（002244.SZ）、中國鐵建（601186.SH）、藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）等并屬500億—1000億梯隊。

    長江商報記者發(fā)現(xiàn)，無論是從銷售業(yè)績還是凈利潤增速上，首開股份明顯落后于其他同規(guī)模房企。

    今年累計公布前5月銷售業(yè)績的企業(yè)合計32家，這32家銷售金額達(dá)到了19343億，同比上漲幅度高達(dá)33%。在這32家房企中，前5月銷售業(yè)績同比下滑的房企只有4家，首開股份就是這4家之一。1—5月，首開股份共實現(xiàn)簽約面積89.84萬平方米，同比降低25.58%；簽約金額234.83億元，同比降低29.71%。

    據(jù)克而瑞榜單，2018年前5月，藍(lán)光發(fā)展銷售額為336.6億元，同比增長63.96%；中國鐵建為284.5億元，同比增長18.49%；濱江集團(tuán)為338億元，同比增長150%；金科集團(tuán)為410.2億元，同比增長68.53%。

    對比遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）、富力地產(chǎn)（02777.HK）、世茂房地產(chǎn)（00813.HK）等同規(guī)模房企14%以上的凈利潤率，首開股份凈利潤率不到10%。事實上，早在2016年首開股份歸屬上市公司股東的凈利潤就出現(xiàn)了8.7%的下滑，歸屬于股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤則下降11.95%。而在2017年，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤同比下降35.79%。

    銷售增速的減慢，凈利潤下滑直接影響著公司的現(xiàn)金流狀況。根據(jù)2017年年報顯示，公司期內(nèi)經(jīng)營活動現(xiàn)金流大幅下降119.43億元至－204.53億元，其原因還包括經(jīng)營擴(kuò)大、土地支出增加、本期購買商品、接受勞務(wù)同比增長46.48%。

    首開股份一位區(qū)域負(fù)責(zé)人向長江商報記者透露，銷售疲軟態(tài)勢與公司的戰(zhàn)略布局息息相關(guān)，北京及一二線熱點城市是首開股份扎根的大本營，但自去年以來熱點一二線城市特別是北京經(jīng)歷了歷史最嚴(yán)的調(diào)控政策，在限購、限貸、限價、限售、限商時代下，樓市層層政策疊加，猶如一道道枷鎖在身，使公司的步伐邁得既慢又重。

    2017年北京地區(qū)項目毛利率降至30%

    上述區(qū)域負(fù)責(zé)人向長江商報記者透露，首開股份銷售陷疲軟態(tài)勢，與其扎根北京大本營的發(fā)展策略有直接原因。以北京為重心的首開股份，北京區(qū)域一直是其布局的核心地區(qū)。在2013、2015、2016年，首開股份都取得了北京市場銷售額冠軍。

    數(shù)據(jù)顯示，2015年北京地區(qū)營業(yè)收入為121.18億元，占比為51.37%。2016年，北京地區(qū)營業(yè)收入為134.79億元，占比為45.2%。2017年，首開股份北京地區(qū)營業(yè)收入為179.79億元，占全年營業(yè)收入的49.17%。

    然而，自去年北京發(fā)布最嚴(yán)調(diào)控的“3·17”新政實施以來，京派房企生存空間逐漸逼仄，直接導(dǎo)致重倉于此的首開業(yè)績下滑、發(fā)展受阻。

    公開資料顯示，2015—2016年，北京地區(qū)項目毛利率從51.01%降低至44.71%。由于2017年保障房占比擴(kuò)大，導(dǎo)致毛利率下降至30%。2017年在北京的銷售比重下降至30%。

    北京大本營銷售的下滑并沒有影響首開的信心。首開股份2017年積極補充北京土儲，堅持深耕一線城市及強二線城市的土地投資策略。2017年首開股份新增土儲成交總價高達(dá)870.05億元，為多年來最高水平。其中，京內(nèi)項目占比高達(dá)75.76%，仍將重心聚焦北京市場。

    不過，根據(jù)年報資料顯示，首開股份投資較大的福州、杭州、廈門、蘇州等二線城市，由于房價快速上漲，已經(jīng)成為公司利潤的重要來源，2016年全年公司實現(xiàn)營業(yè)收入298.83億元，同比增長26.53%，在京外項目的營收占比已升至一半。

    按照首開股份目前的戰(zhàn)略布局與銷售表現(xiàn)，能否順利完成今年的千億銷售目標(biāo)？房地產(chǎn)專家謝逸楓向長江商報記者坦言，按照首開股份目前的銷售速度，以及市場調(diào)控環(huán)境、未來的調(diào)控走向，很難完成今年1000億的銷售業(yè)績。不過根據(jù)前冷后熱的行情特征，下半年隨著預(yù)售證政策管控的放松，以及房價的重新反彈，或有助于業(yè)績成長。

    業(yè)績下滑仍大手筆拿地，產(chǎn)品打造周期長面臨去化難題

    在房企加速規(guī)模化擴(kuò)張的趨勢下，慢進(jìn)則是退，雖然業(yè)績下降，首開股份仍然保持著大手筆的拿地策略。數(shù)據(jù)顯示，2016年首開股份拿地總價419.54億元，新增土地儲備257.55萬平方米；2017年首開股份在全國共拿地22塊。規(guī)劃建面總計234萬平方米，涉及土地出讓總額超過587億元。

    值得注意的是，2014年的一輪北京土地出讓高潮中，首開股份便大規(guī)模地運用聯(lián)合拿地的策略。2017年在北京土地市場上獲得土地儲備17宗，全部以合作拿地方式取得。據(jù)了解其合作項目中權(quán)益比例大多在25%—50%之間，僅有位于通州宋莊鎮(zhèn)的一限價商品房項目用地權(quán)益比例達(dá)到了85%。

    近日，長江商報記者走訪首開股份聯(lián)合華僑城、金茂府開發(fā)的東湖金茂府項目。該項目位于武漢楊春湖高鐵商務(wù)區(qū)，2016年8月9日，經(jīng)過516輪加價，楊春湖P（2016）074號地塊由北京首開集團(tuán)旗下武漢強華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以73.5億元拍入囊中，溢價185.44%，樓面價14271元/平方米。彼時，區(qū)域房價還沒到1萬。

    該樓盤置業(yè)顧問向長江商報記者介紹，5月中旬首次開盤，帶裝修價格在2.5萬/平方米左右，大戶型已賣完，開盤去化率達(dá)到85%。記者了解到，該片區(qū)新房稀缺，僅有楊春湖畔一個住宅項目與其相鄰。楊春湖畔前期開盤均價9600元/平方米，以78—108平方米的小戶型為主，目前二期加推時間和價格待定。而東湖金茂府的開盤，直接將價格推到了2.5萬/平方米。

    “2.5萬/平方米的價格與周邊新房相比是否有些高？”對此，置業(yè)顧問坦言，金茂府的定位是高端改善型需求，由于拿地價格偏高所以均價不會低。

    事實上，首開股份在各地參與的聯(lián)合拿地，產(chǎn)品趨向為別墅、豪宅等“高端項目”，這類項目本身就存在打造周期長、去化慢等特點。

    謝逸楓向長江商報記者坦言，聯(lián)合拿地是一把雙刃劍，一方面可幫助房企推升規(guī)模，有效提升業(yè)績。另一方面也會面臨市場冷、去化難、毛利降等問題。

責(zé)編：ZB