房企還債年：償還規(guī)模井噴達(dá)歷史之最 加速銷(xiāo)售回流抗壓

房企的公司債，又被中止了一單。

6月15日，上海證券交易所網(wǎng)站顯示，北京金融街投資（集團(tuán)）有限公司擬發(fā)行的50億元小公募公司債，狀態(tài)顯示為“中止”。

截至?xí)r代周報(bào)記者發(fā)稿，此前的5月，合生創(chuàng)展31億元私募債、富力地產(chǎn)60億元私募債、碧桂園200億元小公募、花樣年50億元私募，目前均還為“中止”狀態(tài)。

盡管“中止”并不一定代表“終止”。按照過(guò)去3個(gè)月來(lái)的不完全統(tǒng)計(jì)，被中止的地產(chǎn)債總額在3–5月里呈現(xiàn)攀升，分別為20億元、225億元和589億元。

這被業(yè)內(nèi)視為是融資收縮的信號(hào)�！霸诜婪断到y(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的大環(huán)境下，國(guó)內(nèi)總體融資環(huán)境在日益收縮�！眹�(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不做好應(yīng)對(duì)，一定會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性困難。”

事實(shí)上，公司債只是房企融資的手段之一。房企總體融資情況正變得不容樂(lè)觀。根據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，5月，40家典型上市房企完成融資金額為451.17億元，環(huán)比4月的769.12億元減少41.34%，是近一年來(lái)的最低額。

值得一提的是，市場(chǎng)還發(fā)酵著對(duì)于地產(chǎn)債的擔(dān)憂。來(lái)自海通證券的報(bào)告顯示，存續(xù)地產(chǎn)債中2018年需要償付的規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來(lái)的2019–2021年需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元；此外，存續(xù)地產(chǎn)債在2018年進(jìn)入回售期的超過(guò)3800億元，規(guī)模之大史無(wú)前例。

還債高峰期

還債高峰期的到來(lái)，早就有了鋪墊。

2015年和2016年，是被房企視為發(fā)債前有窗口期的歲月。得益于2014年下半年起，國(guó)家對(duì)發(fā)行主體擴(kuò)容和審批機(jī)制的改革，房企發(fā)債規(guī)模呈現(xiàn)井噴。

按照海通證券統(tǒng)計(jì)，其中的2016年為房企債務(wù)融資的高峰期。該年共發(fā)行870只債券，總發(fā)行量高達(dá)8316億元。而2017–2018年（1–6月）發(fā)行量?jī)H為2584億元和1798億元。

值得注意的是，在2015年和2016年發(fā)的公司債，多數(shù)為3+2、2+1年的還本付息期限結(jié)構(gòu)，也就意味著2018年開(kāi)始進(jìn)入集中到期�！凹热皇莻�，到期就要還。借新還舊，是房企的必然選擇�！秉S立沖對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，一旦借不出新的錢(qián)來(lái)，無(wú)疑會(huì)影響到還債。

從2016年底起面收緊的房企發(fā)債，到目前仍未解凍，并且趨向嚴(yán)格。2016年10月，上海證券交易所和深圳證券交易所對(duì)房地產(chǎn)公司債券實(shí)行分類(lèi)監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)在交易所市場(chǎng)債券融資受到嚴(yán)格控制。

而目前出現(xiàn)的“中止”也是延續(xù)一貫的嚴(yán)格控制思路。盡管目前監(jiān)管部門(mén)并非對(duì)房地產(chǎn)融資“一刀切”。日前像萬(wàn)科的80億元公司債、新城控股的46.62億元私募債、金輝集團(tuán)的20億小公募等，也在近期放行通過(guò)。

但時(shí)代周報(bào)記者向幾家券商人士處了解的最新情況來(lái)看，接下來(lái)在公司債的審批上，時(shí)間變長(zhǎng)和審核要求變多，已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖聦?shí)。

不過(guò)，上述幾家房企只要還在“中止”狀態(tài)，在日后予以通過(guò)并非沒(méi)有可能。“這當(dāng)中有幾家是香港上市公司，和內(nèi)地信息披露時(shí)間不一致，有些數(shù)據(jù)要等到相關(guān)財(cái)報(bào)出來(lái)后，監(jiān)管機(jī)關(guān)才可以進(jìn)行審批�！辈痪呙�券商人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

該人士指出，對(duì)于新申報(bào)的公司債，監(jiān)管部門(mén)會(huì)控制審核節(jié)奏和通過(guò)率、審批階段拉長(zhǎng)時(shí)間。對(duì)于已經(jīng)獲得批文的公司債，盡管暫時(shí)不受影響，但不排除未來(lái)在發(fā)行時(shí)可能放緩備案節(jié)奏。

“當(dāng)下境內(nèi)發(fā)債時(shí)間拉長(zhǎng)對(duì)于房企來(lái)說(shuō)財(cái)務(wù)成本也會(huì)抬升，像以往一樣通過(guò)債券融資置換銀行貸款付息壓力的辦法，也不會(huì)那么容易了�！绷硪晃徊痪呙麡I(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“融資收緊后，無(wú)疑代表著誰(shuí)能搶到融資的蛋糕，誰(shuí)就能在未來(lái)更加主動(dòng)。”

與此同時(shí)，海外債券到期規(guī)模也開(kāi)始上升。根據(jù)Wind金融數(shù)據(jù)顯示，2018年下半年，中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)海外融資債券到期規(guī)模在564.75億元人民幣的水平，2019年到期規(guī)模增長(zhǎng)到1436.95億元人民幣。

債券融資對(duì)房地產(chǎn)公司的作用不容小覷。例如，根據(jù)碧桂園2015–2017年財(cái)報(bào)顯示，公司債券規(guī)模分別為152.6億元、377.1億元和473.3億元，占據(jù)借款比重的28.5%、54.5%和34.5%。

危機(jī)浮出

房企的負(fù)債已經(jīng)創(chuàng)下了新高。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2017年136家上市房企年報(bào)發(fā)現(xiàn)，平均負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到79.1%，為13年來(lái)的最高位。

與此同時(shí)，融資成本也不斷在升高。按照數(shù)據(jù)顯示，2016年境內(nèi)平均發(fā)債成本在4%–5%，甚至可以達(dá)4%；而2017年普遍的成本已經(jīng)處在5%，甚至6%以上。

企業(yè)債券融資、銀行趨嚴(yán)的同時(shí)，相對(duì)來(lái)說(shuō)成本更高的房企非標(biāo)融資渠道，也在縮緊。房企非標(biāo)融資渠道，主要包括信托計(jì)劃、保險(xiǎn)資管計(jì)劃、券商資管計(jì)劃和基金子公司資管計(jì)劃等。其中，信托計(jì)劃是最常見(jiàn)的方式。

來(lái)自一家做地產(chǎn)非標(biāo)項(xiàng)目融資公司的人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，目前公司只做符合“432”條件的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。即指四證齊全、30%為自有資金投入、二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商，此外，還有道紅線是前50強(qiáng)房企。

“這是行業(yè)的普遍現(xiàn)象�！痹撊耸恳蚕驎r(shí)代周報(bào)記者表達(dá)了無(wú)奈，“如果找不到合適的項(xiàng)目，要不就先停止休息，要不就在交易結(jié)構(gòu)上尋求設(shè)計(jì)得更加靈活。”

房企的資金危機(jī)也遭到監(jiān)管部門(mén)的問(wèn)詢。今年，上交所對(duì)華夏幸福發(fā)出了18個(gè)問(wèn)題進(jìn)資金情況的追問(wèn)。而后，中信銀行向其提供的315億元授信額度，緩解了華夏幸福的資金鏈壓力。

不過(guò)，離開(kāi)白武士的搭救。像中弘股份（000979.SZ下稱中弘）一樣的小型房企就沒(méi)有那么幸運(yùn)了。

中弘6月13日晚發(fā)布公告稱，公司及下屬控股子公司累計(jì)逾期債務(wù)本息合計(jì)達(dá)36.9億元。中弘成立于2001年，為集商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)等核心物業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)為一體的地產(chǎn)企業(yè)。

中弘本次危機(jī)的導(dǎo)火索源自于去年年底，旗下子公司的債務(wù)利息違約。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)大公國(guó)際以質(zhì)疑中弘銀行賬戶資金挪作他用且懷疑“14中弘債”償債來(lái)源，下調(diào)了對(duì)其主體評(píng)級(jí)。同時(shí)，中弘的控股股東中弘集團(tuán)所持股份也因債務(wù)問(wèn)題陷入司法凍結(jié)中。

眼下，中弘只能尋求積極與相關(guān)債權(quán)人協(xié)商妥善的解決辦法，籌措償債資金解決逾期債務(wù)問(wèn)題，并在后期計(jì)劃尋求重組、加快資產(chǎn)出售、催收應(yīng)收賬款等。

債務(wù)違約的案例，可能還會(huì)再度出現(xiàn)。

就在日前，云南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)（集團(tuán)）有限公司（簡(jiǎn)稱“云房集團(tuán)”）持股51%的子公司京鵬地產(chǎn)，出現(xiàn)對(duì)重慶國(guó)際信托股份有限公司3億元債務(wù)到期未償付的情況。截至?xí)r代周報(bào)記者發(fā)稿，兩家尚未最終作出明確回復(fù)。

不過(guò)按照紅塔證券關(guān)于云房集團(tuán)重大事項(xiàng)臨時(shí)受托管理事務(wù)報(bào)告指出，如果15個(gè)交易日內(nèi)，京鵬地產(chǎn)不能還本付息，云房集團(tuán)就需要召開(kāi)債券持有人會(huì)議，如果持有人會(huì)議未能獲得通過(guò)豁免，就可能觸發(fā)“17省房債”的提前還本付息，或追加擔(dān)保等情況。

來(lái)自某家房企的高管邵光（化名）對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，這些房企觸發(fā)資金危機(jī)，不見(jiàn)得跟本身企業(yè)的規(guī)模大小有關(guān)，更直接因素在于財(cái)務(wù)激進(jìn)與否，“在被動(dòng)中游泳，肯定會(huì)嗆到或者淹死”。

該人士認(rèn)為，反映在存貨周轉(zhuǎn)率上就可以看出端倪，中弘的數(shù)值從2013年起在0.05–0.19之間，華夏幸福在2017年為0.16，“數(shù)值都是偏低的�！痹撊耸繉�(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“一般都在0.3左右，低于0.2可以說(shuō)明開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售速度過(guò)慢�！�

加大銷(xiāo)售回流

事實(shí)上，金融政策上的變化，而非房地產(chǎn)調(diào)控政策，已經(jīng)被不少房企視為最大的不確定性。

融信中國(guó)資本中心高級(jí)融資總監(jiān)倪翔宇日前對(duì)時(shí)代周報(bào)記者在內(nèi)的媒體公開(kāi)表示：“房地產(chǎn)商經(jīng)歷調(diào)控，已經(jīng)有了一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。如何應(yīng)對(duì)金融政策上的變化，是融信要作的思考�！�

對(duì)于趨緊的融資，各家也在使出渾身解數(shù)。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，對(duì)于債券的回售上，各家承銷(xiāo)商也在積極幫助企業(yè)路演；在增量上，包括ABS、REITs等產(chǎn)品的推動(dòng)也在同步進(jìn)行。從反饋的信息來(lái)看，地產(chǎn)資產(chǎn)普遍被認(rèn)為比一些周期性行業(yè)要更加好，因?yàn)榧幢惆l(fā)生風(fēng)險(xiǎn)可以有房子進(jìn)行出售。

在時(shí)代周報(bào)記者對(duì)業(yè)內(nèi)人士和房企的采訪了解中，加速銷(xiāo)售回流，是他們給出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的一致辦法。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，在外部融資趨緊的情況下，加速現(xiàn)金回流才是當(dāng)務(wù)之急，“在保證現(xiàn)金流量的前提下，適度降低對(duì)利潤(rùn)的預(yù)期，不失為一種辦法”。

“沒(méi)有什么比現(xiàn)金流更加重要的了�！彼麑�(duì)時(shí)代周報(bào)記者強(qiáng)調(diào)，他建議有些現(xiàn)金流緊張的房企千萬(wàn)不要戀戰(zhàn)，不要固守在一二線城市，可以適當(dāng)下沉到三四線城市去實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、快回籠。

“借新債填，是房地產(chǎn)公司慣常手法。但如果抵抗不了金融性波動(dòng)，也會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題�！鄙酃庖矔r(shí)代周報(bào)記者表達(dá)了類(lèi)似的看法。在他看來(lái)，房地產(chǎn)畢竟不是一個(gè)賣(mài)白菜價(jià)格的行業(yè)，某個(gè)樓盤(pán)一旦停滯極可能需要4–5年的時(shí)間才能把關(guān)系捋順。

他認(rèn)為，按照他個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)和判斷，房企切忌勿搞大躍進(jìn)，要在總部設(shè)置好防火墻。而他也發(fā)現(xiàn)，其身邊的一些小型房企已經(jīng)選擇暫停地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，等待機(jī)會(huì)再進(jìn)入。

（時(shí)代周報(bào)）

責(zé)編：ZB