錦和商業(yè)超四成募資強補流動性

貢獻三成營收的運營房產(chǎn)被抵押，綜合毛利率持續(xù)下滑

長江商報訊（記者 沈右榮）去年IPO被否，今年再度重來的上海錦和商業(yè)經(jīng)營管理股份有限公司（簡稱“錦和商業(yè)”）仍然擬募資超10億元進行市場擴張。

錦和商業(yè)專注于創(chuàng)業(yè)園區(qū)運營，類似于二房東，其經(jīng)營模式為承租房產(chǎn)經(jīng)營權(quán)后重新進行市場定位、設(shè)計和裝修改造，然后通過招商和后續(xù)運營等獲取租金和物業(yè)管理收入。

長江商報記者發(fā)現(xiàn)，去年IPO被否時發(fā)審委給出的原因是土地規(guī)劃與使用不一致，而目前該問題依然存在。錦和商業(yè)對此重點解釋稱“符合政策”。

此外，除了綜合毛利率持續(xù)下滑、短期償債壓力大外，錦和商業(yè)還存在承租的運營園區(qū)中部分房產(chǎn)未取得產(chǎn)權(quán)證，貢獻營業(yè)收入超三成的越界創(chuàng)意園房產(chǎn)被抵押等問題。

此次IPO，錦和商業(yè)擬募資10.33億元，涉及四個項目，最大的一筆投資項目為4.30億元，用于償還銀行貸款和補充流動資金。

11月7日，長江商報記者致電錦和商業(yè)，該公司辦公室一工作人員表示，對上述事情不清楚。

不過，在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，作為運營承租的房產(chǎn)，未取得產(chǎn)權(quán)證以及房產(chǎn)被抵押，面臨較大的經(jīng)營風險。

收購10家子公司耗資2.07億元，凈利潤波動明顯

欲做二房東第一股的錦和商業(yè)經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)差強人意。

錦和商業(yè)的前身為錦和有限，成立于2007年5月，2012年完成股改，注冊資本2.1億元。

招股書顯示，錦和商業(yè)曾進行系列資本運作，包括同一控制下和非同一控制下的資產(chǎn)并購，先后將上海錦長、蘇州創(chuàng)力、上海數(shù)娛、史坦舍、勁佳投資等10多家公司攬入懷中。截至招股書簽署日，公司擁有控股子公司16家、參股公司4家。

據(jù)長江商報記者不完全統(tǒng)計，僅收購上述10家控股子公司，錦和商業(yè)耗資2.07億元，其中收購史坦舍一家就耗資8540.30萬元。

大規(guī)模并購帶給錦和商業(yè)的是規(guī)模急劇膨脹，營業(yè)收入不斷增長，并萌生借力資本市場進行擴張之心。

公開信息，早在2014年6月，錦和商業(yè)就遞交了A股上市申請，直到去年才輪到接受上市之前“檢閱”，遺憾的是，公司IPO被否。證監(jiān)會發(fā)審委給出的解釋是，土地使用與規(guī)劃不一致。

時隔一年，錦和商業(yè)再戰(zhàn)IPO。針對去年發(fā)審委否決原因，錦和商業(yè)解釋，公司承租運營的園區(qū)全部為存量既有建筑，承租運營的土地為劃撥土地或者土地使用權(quán)實際使用情況和規(guī)劃用途不一致的園區(qū)均定位于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，符合相關(guān)規(guī)定。

長江商報記者發(fā)現(xiàn)，錦和商業(yè)的經(jīng)營業(yè)績存在波動。

數(shù)據(jù)顯示，2011年至今年上半年，錦和商業(yè)實現(xiàn)營收為1.83億元、2.60億元、3.67億元、3.94億元、4.71億元、5.30億元、2.91億元，呈現(xiàn)穩(wěn)步增長之勢。同期凈利潤為0.59億元、0.78億元、0.90億元、0.75億元、0.96億元、1.01億元、0.46億元，波動較為明顯。

此外，公司綜合毛利率持續(xù)下滑。報告期，錦和商業(yè)綜合毛利率為40.79%、43.09%、37.40%、32.77%，2015年小幅上升，隨后大幅回落。

運營房產(chǎn)被抵押，部分運營園區(qū)未取得產(chǎn)權(quán)證

給錦和商業(yè)持續(xù)盈利能力帶來較大變數(shù)的或是其重要運營房產(chǎn)被抵押及部分運營園區(qū)未取得產(chǎn)權(quán)證。

目前，錦和商業(yè)經(jīng)營模式為：以租賃方式取得既有建經(jīng)營權(quán)，將其整體進行重新市場定位和設(shè)計，通過改造配套硬件設(shè)施、重塑建筑風格和形象以及完善內(nèi)外部裝修，打造成為符合新目標客戶群辦公和經(jīng)營需求的園區(qū)，通過招商和后續(xù)運營獲得租金收入和物業(yè)管理收入等，扣除向房東支付的租金和裝修費用等，才是其營業(yè)利潤。

毫無疑問，作為二房東，如果房東對房產(chǎn)的使用用途進行變更，或者房產(chǎn)本身存在瑕疵，該房產(chǎn)的用途隨時可能變更。

錦和商業(yè)就面臨這樣情況。

招股書披露，子公司上海數(shù)娛租賃的上海一處房產(chǎn)一直未辦房產(chǎn)土地證。此外，還有越界創(chuàng)意園1.9萬平米建筑未取得產(chǎn)權(quán)證，運營園區(qū)越界.田林坊有1691.53平方米房屋系臨時建筑，越界.X2創(chuàng)意街區(qū)、越界.錦繡工坊、越界.500視覺園等多個正處于運營中的園區(qū)存在已出租的臨時建筑。這些未取得產(chǎn)權(quán)證的面積合計為3.09萬平方米。

對此，錦和商業(yè)稱，上述未取得產(chǎn)權(quán)證書的房產(chǎn)若被認定為違章建筑，存在導致租賃合同部分無效風險，但賃雙方仍應(yīng)根據(jù)合同實際已履行情況支付相關(guān)費用。這些臨時建筑若被認定為違章建筑，可能被拆除，但公司作為承租方不會被行政處罰。

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然錦和商業(yè)采取了避險措施，但如果這些臨時建筑被拆除，勢必會影響其經(jīng)營，且可能要承擔租戶經(jīng)營損失。

事實上，因租賃糾紛，錦和商業(yè)也與租戶對簿公堂。去年9月30日，上海埃羅餐飲起訴錦和商業(yè)藥企返還裝修費等，目前，這一案件處于二審階段。

另一個值得關(guān)注的是，越界創(chuàng)意園房產(chǎn)被出租方廣電浦東對外抵押為銀行借款擔保，債權(quán)數(shù)額為3.5億元，截至今年6月底，尚存本金2.05億元。

越界創(chuàng)意園對錦和商業(yè)的重要性不言而喻。2014年至今年上半年，越界創(chuàng)意園分別實現(xiàn)收入1.53億元、1.65億元、1.69億元、0.85億元，占其主營業(yè)務(wù)收入的38.90%、35.11%、31.83%、29.10%。

營運資金缺口4.42億元

錦和商業(yè)還存在流動性不足短板。截至今年6月底，錦和商業(yè)流動資產(chǎn)為1.08億元，流動負債為5.49億元，流動資產(chǎn)僅為流動資產(chǎn)的19.67%。流動負債中，應(yīng)付賬款1.23億元、其他應(yīng)付款1.47億元，短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債合計為2.03億元。由此計算，錦和商業(yè)當期的營運資金缺口為4.42億元。

從短期償債指標看，截至今年6月底，流動比率為0.20倍、速動比率為0.13倍，數(shù)據(jù)表明錦和商業(yè)短期資產(chǎn)變現(xiàn)能力較弱。

錦和商業(yè)解釋，公司短期償債能力指標較低源于公司資產(chǎn)構(gòu)成以非流動資產(chǎn)為主，負債構(gòu)成以流動負債為主，該財務(wù)結(jié)構(gòu)特點與經(jīng)營模式相關(guān)。此外，公司業(yè)務(wù)處于擴張期，園區(qū)建設(shè)投入較大，公司通過自有盈余資金和銀行借款對新園區(qū)進行改造支出，形成較大的在建工程和長期待攤費用。另一方面，公司預收租金、物業(yè)管理費的經(jīng)營模式導致應(yīng)收賬款等流動資產(chǎn)金額較低，流動資產(chǎn)總額較低。

錦和商業(yè)亦坦承，如果公司未能合理安排資金周轉(zhuǎn)、及時獲取銀行授信，或因經(jīng)濟形勢、市場需求等不利變化導致營業(yè)收入下降，則將對公司的短期償債能力造成不利影響。目前，公司已通過獲取新銀行授信等措施進行緩解。

長期償債能力方面，報告期，母公司的資產(chǎn)負債率分別為22.74%、26.09%、42.41%、37.64%，總體呈上升趨勢。公司稱，主要原因系隨著經(jīng)營規(guī)模擴大，園區(qū)改造裝修所需資金增加，借款規(guī)模擴大，利息支出增加，而園區(qū)改造裝修完成后，需經(jīng)招商、運營等過程才能實現(xiàn)盈利，利潤增長速度小于利息支出增長速度。

此外，錦和商業(yè)除了向控股子公司、參股公司提供擔保外，還對聯(lián)營企業(yè)南京廣電錦和的借款擔保提供反擔保。截至今年6月末，該筆借款金額為0.88億元。

一銀行人士向長江商報記者表示，從財務(wù)上看，錦和商業(yè)的資金緊張，如果不能保證穩(wěn)定的盈利能力，不排除銀行提前收回貸款的可能。

責編：ZB