如何讓樓市調(diào)整的震蕩降到最小程度

長(zhǎng)江商報(bào)消息 近日炒作得最為熱鬧的又是北京的學(xué)區(qū)房，新聞標(biāo)題就是“扛不住了！北京東西城學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格跳水近百萬(wàn)”。像這類(lèi)的題目或新聞?dòng)幸饬x嗎？其實(shí)，就如早些時(shí)候炒作北京市的學(xué)區(qū)房是如何快速飆升一樣，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有半點(diǎn)意義，除了如何來(lái)推高周邊的房?jī)r(jià)之外。

同樣，炒作北京市的學(xué)區(qū)房如何跌價(jià)，如何降價(jià)100萬(wàn)，也是沒(méi)有一點(diǎn)意義的。因?yàn)�，這樣的房?jī)r(jià)是個(gè)體還個(gè)體，是小眾還小眾，是絕大多數(shù)人根本就不關(guān)心的問(wèn)題，是對(duì)絕大多數(shù)人沒(méi)有用的信息。

現(xiàn)在我們要關(guān)注的是，這一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控，能不能讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是如一線二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回歸“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒作的”這樣一個(gè)基點(diǎn)，以及在這種回歸過(guò)程中，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的震蕩降到最小。

因?yàn)�，按照中央的基本精神，�?dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，特別是一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整或轉(zhuǎn)型是必然的，否則中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是無(wú)法回到居住的功能上來(lái)，也不可能讓未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。但是，從歷史的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這樣的調(diào)控往往容易引發(fā)市場(chǎng)的巨大震蕩，并由這種震蕩引發(fā)銀行危機(jī)及金融危機(jī)。對(duì)此，中央政府是不愿意看到的。

但是中央政府又特別擔(dān)心，中國(guó)一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)不出現(xiàn)根本性的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能夠由投資炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)向消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，中國(guó)經(jīng)濟(jì)非出問(wèn)題不可。所以，現(xiàn)在不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，為何會(huì)對(duì)行政性房地產(chǎn)調(diào)控政策情有獨(dú)鐘，甚至于無(wú)所不用其極，根本原因是想兩全其美，既完全遏制住房房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作，又讓房?jī)r(jià)調(diào)整或下降。

比如，目前北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限制商住房等，投機(jī)炒作者再利用金融杠桿進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎不可能。再加上按揭貸款利率正在緩慢上升，更是封死了住房投機(jī)炒作者利用金融杠桿進(jìn)入的渠道。如果沒(méi)有金融杠桿，特別是過(guò)高的金融杠桿，住房投資者不會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。有人說(shuō)可全款購(gòu)買(mǎi)住房，這肯定是在說(shuō)笑話。

因?yàn)�，住房投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的不就是有利可圖嗎？如果金融市場(chǎng)融資成本高，即使投機(jī)炒作者有資金，其機(jī)會(huì)成本同樣是很高。

當(dāng)然這種房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的逆轉(zhuǎn)肯定是在細(xì)微的變化中，而不是如股市那樣價(jià)格突然下跌。如果持有住房者沒(méi)有愿意讓自己手中的房子價(jià)格下跌，他們也不會(huì)降價(jià)賣(mài)出手中的住房，而且希望政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策再次停止，新一輪的救市政策開(kāi)始及再讓房?jī)r(jià)上漲。也正是這種房地產(chǎn)市場(chǎng)政策與持有住房者的愿意持續(xù)博弈，就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售量突然暴跌，但房?jī)r(jià)只是些微調(diào)整的僵持局面。也正是這種僵持的局面，如果能夠持續(xù)一兩年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整盡管很慢，房?jī)r(jià)下跌也會(huì)很小，但是市場(chǎng)的震蕩同樣會(huì)很小，這就是政府所要看到得目標(biāo)。

如果這種情況出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格逐漸下調(diào)的趨勢(shì)會(huì)更加明顯。當(dāng)一些城市的房?jī)r(jià)在逐漸下跌之后，一些住房投資炒作者要想逃出這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)回天無(wú)力了，因?yàn)槭袌?chǎng)的價(jià)格軌跡已經(jīng)全部下移了。這時(shí)，政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的目的就達(dá)到了。

（原社科院金融研究所金融發(fā)展室主任 易憲容）

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