武漢二手房價格倒掛偏遇新房加推

長江商報消息 樓市進入“四限時代”，國內一二線城市二手房降溫

□本報記者 江楚雅 見習記者 柳鶯

今年房地產進入“四限時代”，即限購、限貸、限價、限售。頻繁多樣的調控政策對二手房市場產生了直接影響。4月，二手房市場出現(xiàn)明顯降溫，北京、上海、杭州等地掛牌量價都出現(xiàn)不同程度的調整。上海4月二手房均價較2月下滑了約1500元/平方米。那么武漢二手房市場又有怎樣的變化？

長江商報記者連日走訪發(fā)現(xiàn)，武漢二手房掛牌價一季度比新房價格更高，全面進入倒掛區(qū)間。而進入5月份，預計有超過50個樓盤開盤加推。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對長江商報記者分析稱，近期武漢新房市場得到把控，二手房市場價格也難以反彈。

案例

賣方不急于出售，買方一籌莫展

家住武昌徐家棚的徐先生最近為自家待售的房子頗為著急。4月30日他將原總價200萬的房子一路升到225萬，可近一周過去了，沒有一人前來看房�！澳闶遣恢�道，五一前幾乎天天接待看房的，有好幾個都談妥了，可我沒撒手，想再等一等，畢竟最近形勢好�！�

徐先生在徐家棚地區(qū)有一套2014年交房的二手房在售。面積107平方米，臨街，臨近徐東商圈，2019年地鐵七號線和五號線將通車。

面對長江商報記者的提問，他坦言，房子是買來投資的，自己原來就住徐家棚，拆遷后用補償款買了兩套房，一套自住，一套出租。2015年末開始，他發(fā)現(xiàn)武漢樓市火爆，量價齊漲，尤其自己的房源所在地，五號線即將開工，附近鄰居出售了不少二手房，狠賺了一筆。

于是他也開始打起了自家二套房的主意，掛牌出售，一年多時間單價從1.5萬漲到如今的2.1萬，可他始終沒撒手�！安簧岬茫∵@地段還得漲�！彼�興奮地對記者說。

記者梳理徐先生的售房邏輯發(fā)現(xiàn)，他認為自己“捂房惜售”的原因很明顯，首先武漢樓市將持續(xù)供銷兩旺，即便出臺了強力調控政策，限貸、限購等等，但對二手房影響不大；“我的房子有地理優(yōu)勢，臨近火爆升級中的新徐東商圈，兩條地鐵開通交通便利�！彼麑τ浾哒f。

據(jù)了解，多數(shù)買主購買二手房是為了投資，二手房買來了不用裝修，或者改裝一下租出去，對于投資者們來說也是不錯的選擇。

某房產經紀人告訴記者，武漢在發(fā)展，很多湖北省內的人都在往武漢市靠攏，在武漢市發(fā)展就要安家這是剛需。而二環(huán)以內的新房價格又太貴，遠城區(qū)的新房商圈并沒有形成，距離市中心和上班的地方較遠。經濟基礎好一點的都覺得投資房子比放銀行要更劃算。

二手房賣方不著急出售，坐等漲價，買方卻是一籌莫展。李強夫婦最近也急壞了，為的是買房�！俺钏�，今年幾乎天天看房，可昨天剛談好的價格，明天房主就說不賣了。”據(jù)小李講，有時房主一天內將總價上調15萬來逼他們，讓他們無可奈何。

小李夫婦帶著四歲的兒子剛從孝感來到武漢，急于在東西湖買一套二手房居住，同時孩子要上幼兒園了，想買個好學區(qū)房�！岸�手房畢竟比新房便宜，而且現(xiàn)房看著心里踏實，位置也比同價位的期房好�？晌疫@腦子就是想不通，（價格）咋就這么折磨人。”小李的話可能道出了很多二手房買主們的共識。

問起始終沒成交的原因，除了總價超出自己的支付能力以外，小李也說出了內心更多的考量�！胺恐骱椭薪橐粋�大嘴巴，一個大舌頭，都是吹牛皮，我們哪里懂？但有一點我信，看不到、摸不著的我不要。說通地鐵，哪里呢？說建重點分校，哪年建好？”

數(shù)據(jù)

二手房房價倒掛 成交量銳減

記者在億房網查詢武漢二手房相關數(shù)據(jù)，該平臺發(fā)布的最新數(shù)據(jù)為3月第四周。

數(shù)據(jù)顯示，2017年3月第四周，武漢市二手住宅掛牌價為13072.43/平方米，環(huán)比跌幅為0.71%。從各區(qū)域掛牌價來看，本周10個重點區(qū)域1漲9跌，除江岸區(qū)掛牌均價有所上漲之外，其它區(qū)域均呈現(xiàn)不同程度地下跌，其中跌幅最大的為青山區(qū)，環(huán)比跌幅為5.80%，其次是東湖高新區(qū)和漢陽區(qū)，環(huán)比跌幅分別為3.27%和2.54%。

從數(shù)據(jù)來看，各區(qū)域跌幅擴大，當前二手房市場房東并未產生大幅調價的動機。相較于新房市場金三末尾的供應集中爆發(fā)，武漢市二手住宅掛牌量依然沒有大幅度上漲。

從成交量來看，3月第四周武漢市二手住宅共成交了555套，環(huán)比3月第三周跌幅為6.25%。

此外，記者調查了解到，今年第一季度，武漢二手房交易整體進入全面倒掛區(qū)間，賣房者的出讓意愿持續(xù)走低，買房者的看房周期逐日拉長，成交量銳減。

據(jù)光谷某中介門店反映，今年二手房門店成交量與去年相比下滑近7成，且優(yōu)質房源量較少，而客戶群體多以拆遷戶以及改善型需求為主。其次本周新房供應量爆發(fā)，導致二手房客戶被新房分流，整體成交下滑。

記者稍加梳理，深層次原因盡顯。武漢二手房房源集中區(qū)域是七大主城區(qū)的房改前舊房和房改后次新房，遠郊區(qū)房源較少；買房者主要是外來人口和舊城改造的動遷戶，意向房源主要是主城區(qū)的舊房和遠郊區(qū)次新房。受去年底系列調控政策影響，武漢二手房近期備受青睞，但成交量并不大。

記者近期上網查詢發(fā)現(xiàn)，武漢市在五一前后集中發(fā)放了一大批新盤預售許可證，而房源多集中在三環(huán)附近遠郊區(qū)。徐家棚片區(qū)預售房源均價多在19000元左右，東西湖是重點投放區(qū)域，大多房源均價不超過14000元。相比于那些現(xiàn)實不可感未來不可知的宣傳預期，這則消息或許會給徐先生和小李夫婦一點提示。

市場

5月新房扎堆入市進一步沖擊二手房市場

除了成交量銳減，大量新房入市進一步沖擊二手房市場。據(jù)武漢房管局官網數(shù)據(jù)顯示，4月26日-5月2日武漢市共有22個項目獲得預售證，截止到5月2日，已有9個項開盤，

不完全統(tǒng)計表明，4月武漢共40個項目開盤加推，整體去化良好，近半數(shù)項目開盤當天即賣完。在此種成交熱度之下，樓市的庫存量不斷下降。

據(jù)業(yè)內分析，進入5月份，政策導向明顯的武漢樓市預計會進一步加大市場供應，初步統(tǒng)計預計有超過50個樓盤開盤加推，且有多個純新盤項目，新入市房源仍將以毛坯房為主。

更多的新盤加推，更加趨于理性的購房選擇，讓一部分購房者在新房和二手房之間傾向了新房。

為了進一步了解情況，記者聯(lián)系到一家武漢的中介公司，該公司二手房的負責人向記者透露，新房的大量入市對二手房市場還是有沖擊的，比如4月份新房出售的比較多，二手房的客戶就少了很多，都會去買新房。

關于二手房價漲跌情況該經紀人告訴記者，武漢這邊的價格，我所在的區(qū)域，剛需小戶型的價格沒有跌，較為平穩(wěn)，但大戶型的價格，房東這邊沒有咬得那么死，有讓步的空間，同一個小區(qū)的大戶型的單價比小戶型的單價稍微低一點。

除此之外，該經紀人還向記者透露，二手房不好做，壓力大。首先二手房要自己出去找房源和客戶,不僅要帶客戶看房，還要協(xié)調雙方價格，防止客戶被同行挖走。此外除了相關基礎知識外，還要知道房產過戶的一些流程等。

中國指數(shù)研究院武漢分院研究總監(jiān)李國政則提醒，二手房市場最應該規(guī)范中介經紀行為。從北京等城市來看，一二手市場關聯(lián)度高，要想規(guī)范秩序穩(wěn)定市場，經紀行為必須得管起來。

專家

觀點

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進：

武漢新房市場得到把控，二手房價格難以反彈

長江商報：進入5月份，武漢有50余新盤入市，隨著新房大量入市，對二手房市場有何影響？

嚴躍進：新房大量入市，那么購房者可認購的房源就會增加，對于二手房的依賴程度會降低。當然從實際情況看，不同的二手房受到的影響會不同。比如對于市區(qū)的二手房來說，若房齡在10年之內的，那么實際上問題并不會太大，依然會被認可。對于郊區(qū)的二手房來說，性價比則不高，認購方面的意向不會太大。

長江商報：二手房跟新房相比有哪些優(yōu)劣勢，更契合那類人群的需求？

嚴躍進：二手房的裝修成本和交付等待成本等比較少，這都是購房者比較認可的。另外市區(qū)的二手房因為憑借較好的學區(qū)資源等，投資性價比也是比較高的。

長江商報：武漢二手房市場的特點是怎樣的？

嚴躍進：對于武漢二手房市場來說，很多房齡比較長，所以當新房推出后，此類二手房的投資性價比會比較低。從趨勢來看，對于此類二手房市場來說，若新房價格過高，二手房會相對交易活躍。但近期武漢新房市場得到把控，所以二手房市場方面相對價格也難以反彈。

長江商報：全國二手房市場的行情及趨勢怎么看？

嚴躍進：全國市場方面，二手房近期確實降溫了，無論是買賣還是租賃。尤其是一些二手房為平臺的長租公寓等沒有如2015年-2016年大規(guī)模收購二手房項目，所以房源還是比較充足的。

5月12日，位于武昌司門口糧道街的中介門店不時有市民駐足看二手房信息。本報在記者 江楚雅 攝

責編：ZB