認(rèn)籌金瘋漲背后暗藏違規(guī)陷阱

長江商報消息 開發(fā)商未取得預(yù)售許可證就開始認(rèn)籌，為隨時提價作準(zhǔn)備

□本報記者 江楚雅

在簽訂正式購房合同之前，購房者按照開發(fā)商的要求預(yù)繳一定的購房認(rèn)籌金，否則就沒有排號購房的資格，已成為房地產(chǎn)行業(yè)的“潛規(guī)則”，購房認(rèn)籌金的金額也逐年水漲船高。那么，開發(fā)商是否有權(quán)收取認(rèn)籌金？高價認(rèn)籌金背后潛藏著哪些風(fēng)險？

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定，不符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用。

廣東匡鼎律師事務(wù)所主任趙紹華向長江商報記者介紹，一般情況下，認(rèn)籌活動都發(fā)生在開發(fā)商取得預(yù)售許可證前，這違反了現(xiàn)有法律及相關(guān)規(guī)定，是無效的民事行為，不受法律保護(hù)。

認(rèn)籌活動不受法律保護(hù)

“認(rèn)籌金”看似合理，既能保證購房者優(yōu)先選房，“全額退還”又不會對購房者造成損失，但趙紹華認(rèn)為，這個方式潛藏著巨大風(fēng)險。“首先，因其是無效行為，所以得不到法律保護(hù)；其次，支付了認(rèn)籌金并不能保證消費者就一定能買到房；再次，因認(rèn)籌的時候離樓盤預(yù)售的時間較長，充滿著不確定性�！壁w紹華坦言。

房地產(chǎn)開發(fā)周期長、風(fēng)險大，如果開發(fā)商卷款跑路，認(rèn)籌者就會變成詐騙受害者，再討回認(rèn)籌金就難了。

在采訪中，記者了解到，購房者對于認(rèn)籌金的退還周期長最為怨聲載道。他們認(rèn)為，開發(fā)商是在無償占用消費者資金。盡管開發(fā)商均承諾，“認(rèn)籌誠意金”可無條件無息退還，但一般而言，樓盤“認(rèn)籌”到開盤少則一兩月，多則半年甚至更長，認(rèn)籌金對于部分現(xiàn)金吃緊的開發(fā)商往往能起不小的作用。

未取得預(yù)售許可證就開始認(rèn)籌、無償占用消費者資金；開發(fā)商隨時提價、優(yōu)惠成一紙空談……面對這些風(fēng)險，消費者應(yīng)該如何規(guī)避？

一位房產(chǎn)銷售業(yè)內(nèi)人士介紹，消費者交納認(rèn)籌金時，一定要仔細(xì)查看樓盤尤其是開發(fā)商的專業(yè)資質(zhì)，看其是否獲得相關(guān)行政機關(guān)頒發(fā)的預(yù)售許可證。面對熱銷場面，消費者也應(yīng)當(dāng)理性判斷。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示：“認(rèn)籌本身是違規(guī)的做法，但實際情況是，由于購房需求較多，一些優(yōu)質(zhì)樓盤會采取認(rèn)籌的方式。一些性價比不高的樓盤，也會通過認(rèn)籌方式來實現(xiàn)饑餓營銷，所以確實需要有一些監(jiān)管動作�！�

認(rèn)籌成大金額項目“通病”

認(rèn)籌這種形式并不只是房地產(chǎn)，許多買賣領(lǐng)域中也存在認(rèn)籌，特別是涉及數(shù)額較大的項目，如汽車、商鋪等都存在購買前需認(rèn)籌的現(xiàn)象。

今年初，王女士準(zhǔn)備購買兩間商鋪，并交了5萬元的認(rèn)籌金，簽訂了商鋪認(rèn)籌書，工作人員告訴她幾天后開盤時來交購房金即可，但在商鋪開盤之日，王女士卻被銷售企業(yè)告知，自己看上的商鋪已經(jīng)被賣出，自己卻不是買主，這讓她十分惱火。

王女士說自己早就相中這個商鋪，幾乎每個星期都會來看，為此還變賣了自己的房產(chǎn)并向朋友借了錢，現(xiàn)在出現(xiàn)這樣的變數(shù)，她覺得該公司完全不遵守承諾，涉嫌欺詐消費者。現(xiàn)在王女士要求銷售公司遵循合同，并賠償一定的損失，該公司經(jīng)理卻認(rèn)為公司不存在欺詐行為。

該經(jīng)理表示，王女士沒有詳細(xì)閱讀認(rèn)籌書的細(xì)則，根據(jù)細(xì)則規(guī)定，需要購買商鋪的顧客，必須在開盤當(dāng)天到現(xiàn)場進(jìn)行搖號，才能確認(rèn)購買商鋪，王女士開盤當(dāng)天沒有到場，視為自動放棄。對于王女士提出的條件，該公司表示可以讓他們重新選擇新的商鋪，或者退還認(rèn)籌金，至于賠償損失是不可能的。

購買汽車也需要認(rèn)籌。據(jù)報道，去年12月初，王先生在一4S店看中一款車型準(zhǔn)備購車，銷售人員告訴他，“雙12”當(dāng)天店里會進(jìn)行購車促銷活動，預(yù)先交1000元認(rèn)籌金在購車時可以抵2000元現(xiàn)金，如果最終不買車，這1000元認(rèn)籌金可以退回。

王先生覺得很劃算，隨即通過微信將1000元認(rèn)籌金轉(zhuǎn)給該銷售員。12月12日，王先生打電話告訴銷售員，自己不準(zhǔn)備在該4S店買車了，要求退回1000元認(rèn)籌金，銷售卻稱不能退回1000元的認(rèn)籌金，理由為：“前來參加抽獎活動就說明消費者已經(jīng)決定買車了，所以，1000元認(rèn)籌金自動轉(zhuǎn)成定金了，既然是定金，如果消費者反悔不在店里購車，就不能退了�！�

沒簽任何協(xié)議，這錢怎么就被4S店私自“轉(zhuǎn)成”定金了呢？王先生非常氣憤。

認(rèn)籌金不同于定金

那么，定金和認(rèn)籌金有什么區(qū)別？

記者了解到，定金是指合同一方當(dāng)事人根據(jù)合同的約定，預(yù)先付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的錢款，以保證合同的履行，是作為債權(quán)擔(dān)保而存在的。在買賣合同中，只要約定了定金條款，如果違約都要承擔(dān)與定金數(shù)額相等的損失。

這種以定金方式確保合同履行的方法稱為定金罰則。在商品房銷售中，定金罰則同樣適用。但根據(jù)相關(guān)法規(guī)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得房屋合法的銷售證件后，才能收取買房人的定金。

而認(rèn)籌金不具備法律屬性，也不具備擔(dān)保、懲罰性質(zhì)。認(rèn)籌金與定金是兩個不同的概念，在購房者不愿購房的情況下，開發(fā)商沒有權(quán)利扣留購房者的認(rèn)籌金。

嚴(yán)躍進(jìn)指出：“往往認(rèn)籌以后，商品交付是一個未知數(shù)，所以認(rèn)籌背后承諾的各類權(quán)益是否可以得到保障也是個未知數(shù)。而對于一些認(rèn)籌較多的項目來說，實際上認(rèn)籌后還是無法得到購買保障�？梢哉f，認(rèn)籌的風(fēng)險無處不在，消費和在購買高額商品時更需謹(jǐn)慎�！�

不符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用。

——《商品房銷售管理辦法》第二十二條

責(zé)編：ZB