國內房企進軍產業(yè)地產尋新突破

長江商報消息 全國銷售額前20名房企有過半涉足產業(yè)地產

□本報記者 江楚雅

近日，億達中國(3639.HK)發(fā)布半年報顯示，2016年上半年，億達集團合約銷售額為38.5億元，營業(yè)收入為28.3億元，較去年同期增長2.9%，其中租金收入增長11.7%至1.89億元，商務園運營管理收入增長106.4%至2760萬元。驕人成績令業(yè)內側目。

此前，受益于京津冀一體化的華夏幸福（600340.SH），以及將中關村打造為中國最著名軟件園的北科建等企業(yè)，在業(yè)績不斷增長的同時，也一直為業(yè)內看好。上述企業(yè)的產業(yè)地產運營模式逐漸被認可，一大批房企也紛紛試水產業(yè)地產。據不完全統計，銷售額在全國前20名的房企有過半已涉足產業(yè)地產。

產業(yè)地產于2003年提出，區(qū)別于以往的工業(yè)地產，產業(yè)地產是指以產業(yè)為依托、以地產為載體，實現土地的整體開發(fā)與運營，是將地產開發(fā)、產業(yè)發(fā)展和城市功能三方面有機結合、相互促進的新模式。

傳統房地產市場利潤空間收縮，進軍產業(yè)地產已被眾多房企視為重要的轉型方向之一。而著名房地產專家謝逸楓接受長江商報記者采訪時則表示：“與傳統房地產開發(fā)相比，做產業(yè)地產既要懂產業(yè)方面的知識，又要把產業(yè)與地產有機結合起來，門檻高要求也多。眾多房企進入，主要是被當前市場形勢所決定，也是被迫轉型的無奈之舉�！�

房產紛紛布局“地產+產業(yè)”模式

2014年下半年以來，全國品牌房企紛紛開始“跨界”轉型，“地產+產業(yè)”模式吸引了整個房地產市場及相關產業(yè)的眼球。

記者觀察發(fā)現，近兩個月,房企大佬似乎加快了布局產業(yè)地產的節(jié)奏,在廣深地區(qū)時有“大動作”,涉及的產業(yè)包括跨境電商、空港經濟、科技和創(chuàng)意產業(yè)等。

7月13日，保利首個產業(yè)地產項目啟動了全球招商。該項目地處廣州南沙區(qū)萬頃沙保稅港加工區(qū)，總占地20萬平方米，總建筑面積約75萬平方米，定位為跨境產業(yè)園區(qū)，將聚集跨境商務、港航服務、制造研發(fā)、保稅展貿四大產業(yè)，日后還將在此基礎上不斷引入為其服務的相關產業(yè)。

7月21日，綠地在廣州打造的國際空港中心正式開工，該產業(yè)園區(qū)是綠地首次在廣州試水產業(yè)地產的項目。據了解，綠地目前在全國9個城市規(guī)劃建設了空港產業(yè)園，廣州國際空港經濟中心尚未全面開工已吸引眾多知名企業(yè)入駐。

8月初，碧桂園舉行“產城融合戰(zhàn)略”發(fā)布會，計劃五年投資千億打造“科技小鎮(zhèn)”，涵蓋總部經濟、金融、生物健康、醫(yī)藥等產業(yè)，每個小鎮(zhèn)預計年產值為450億元，年稅收40億元，就業(yè)人口超過8萬。

早在2015年，“廣州萬科云城”的建立標志著廣州萬科正式進軍產業(yè)地產。老牌代表房企繼續(xù)發(fā)力產業(yè)地產，新軍房企也不斷創(chuàng)新轉型升級。除千億房企外，世茂、富力、遠洋等眾多知名房企也試水產業(yè)地產，希望能找到一條可行的轉型之路。

克而瑞研究中心分析師對記者表示：“由于中國經濟增速和城鎮(zhèn)化的需求，產業(yè)地產還有巨大的發(fā)展空間。而房企全國化布局、資金實力雄厚、產品線豐富，可打破原有產業(yè)園區(qū)的區(qū)域局限性和功能單一性，二者能得到很好的優(yōu)勢互補。”

產業(yè)地產成房產新“藍�！�

近兩年來，國務院從資金鏈、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新鏈、產業(yè)鏈、就業(yè)鏈幾個維度，推出了多項支持“創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新”的普惠性政策扶持體系。產業(yè)地產既作為房地產企業(yè)新的轉型方向受到地產企業(yè)的關注，也在國家政策和地方政府的支持下蓬勃發(fā)展。

與經濟結構調整的國家經濟戰(zhàn)略相吻合，產業(yè)地產儼然已成為房企轉型的新“藍海”。有資深業(yè)內人士指出，到2030年，中國服務業(yè)規(guī)模將翻六番，達到143萬億元。服務業(yè)已成為中國新型城鎮(zhèn)化與產業(yè)升級的重要方向，有望為產業(yè)地產帶來一個每年萬億級的市場。

保利方面在接受記者采訪時表示：“保利布局產業(yè)地產，一是遵循國家供給側結構性改革的戰(zhàn)略規(guī)劃，提升住宅之外產品類型的運營實力；二是在保利的相關產業(yè)鏈上，產業(yè)地產此前仍屬空白�！�

“與傳統的住宅、商業(yè)地產相比，產業(yè)地產的利潤想象空間更大�！敝x逸楓認為，產業(yè)地產自身的誘惑力也不小。

此外，產業(yè)地產可以以較低的成本獲得大片土地。有業(yè)內人士稱，產業(yè)地產的土地使用非常靈活，既可以作為工業(yè)用地出讓，也可以當作綜合類商業(yè)用地出讓。一線城市土地資源日益稀缺，房企借各種項目涉足產業(yè)地產，可以通過政府政策的支持，以低價獲得大片優(yōu)質土地。

碧桂園集團助理總裁向俊波曾公開表示，產業(yè)地產有助于聚焦土地優(yōu)勢獲取開發(fā)建設的優(yōu)勢。核心城市周邊片區(qū)的住宅外溢需求也很明顯，但因為缺少相應的產業(yè)發(fā)展留不住人才。產業(yè)資源和區(qū)域空間的不合理分配就是“科技小鎮(zhèn)”的發(fā)展機遇。

“產業(yè)地產在融資方面也有優(yōu)勢，融資成本低于房地產，且融資渠道更廣，這也是吸引房企入駐的重要原因之一�！敝x逸楓介紹。

產業(yè)地產開發(fā)周期長需打持久戰(zhàn)

近年來，產業(yè)園區(qū)在全國各地展開布局，各類產業(yè)園和高新開發(fā)區(qū)不斷涌現。據前瞻產業(yè)研究院的報告，截至2015年7月底，我國國家級高新技術開發(fā)區(qū)共有129個，較2014年增加14個。

然而，房企與產業(yè)經濟的結合并非一帆風順。事實上，盡管產業(yè)地產具有多方面的誘惑力，但也存在不少問題。與傳統房地產不同的是，產業(yè)地產開發(fā)周期長，打的是一場持久戰(zhàn)。例如，華夏幸福運營的河北固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化項目,一做就是14年。碧桂園的“科技小鎮(zhèn)”項目從實施到模式成熟也需近10年。

同時，記者了解到，為了破局，大量園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)紛紛嘗試轉型，比較典型的是以輸出品牌提供運營服務的方式來拓展園區(qū)市場。除了比拼自身的重資產實力，同時注重在資產上拓展。

克而瑞研究中心分析師指出，產業(yè)地產的運營不能只依靠房企一方單獨努力，更需要地方政府在政策上給予扶持，以及金融方面的支持，乃至整個創(chuàng)業(yè)環(huán)境的優(yōu)化帶來更多的高科技產業(yè)。

經濟觀察研究院院長新望認為，“園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)在體驗經濟時代，不同于此前的重資產時代，產業(yè)地產要更加關注人的感受，無論是依托互聯網+實現智能化運營，為園區(qū)企業(yè)延伸上下游產業(yè)鏈，還是成為企業(yè)的戰(zhàn)略合伙人，都是地產商身份向服務商身份過渡的必然過程。”

責編：ZB