武漢二手房供需將進(jìn)入博弈平衡期

長江商報消息 租房新政后，武漢二手房交易量價齊升，大批存量房源逐漸被消化

□本報記者 楊玲玲

本該是購房“淡季”的六月，今年卻意外的火熱。

6月3日《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》）出臺后，長江商報記者連日走訪武漢多家房產(chǎn)中介門店發(fā)現(xiàn)，以改善型購房需求為主的“換房潮”席卷而來，“賣一買一”的現(xiàn)象日益增多。不僅如此，一向“溫吞水”的二手房市場也因各項利好政策疊加，成為房產(chǎn)市場的香餑餑。

與住宅市場交易火爆相反，商業(yè)地產(chǎn)則正逐漸呈現(xiàn)出過剩局面。日前，武漢市人大代表、省房地產(chǎn)協(xié)會副會長喻惠平在接受長江商報記者采訪時稱，去年以來，武漢商業(yè)地產(chǎn)項目集中入市，人均商業(yè)面積已超香港，應(yīng)特別注意商業(yè)地產(chǎn)過剩問題。

對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，《意見》允許“商改住”，給了處在困境期的開發(fā)商一個更加靈活的調(diào)頭機會，有助于消化目前市場的庫存，而對于北上廣深等一線城市來講，“商改住”政策也有助于緩解住宅市場緊張的供求關(guān)系。

“租房新政”利好二手房交易

在光谷軟件園上班的小南，去年下半年在單位附近購置了一套新房，最近，他又想在新房附近尋找一套合適的二手房，把遠(yuǎn)在黃岡的父母接過來。不過，要找到一套合適的二手房并不容易，近一個月來，他幾乎跑遍了光谷片區(qū)。6月5日，小南告訴長江商報記者，二手房市場不僅房源緊俏，價格也水漲船高。

長江商報記者走訪武漢多家二手房中介門店發(fā)現(xiàn)，隨著新房價格的一路攀升，二手房價格也不甘示弱，房東入市意愿明顯增強，紛紛選擇在近期交易。

“今年以來，頻頻收到房東要求漲價的通知，加價幅度從每平米幾百元到幾千元不等。”位于地鐵4號線東亭站附近的一家房產(chǎn)中介的銷售人員告訴記者，由于該片區(qū)緊鄰地鐵，交通便利，同時靠近東湖，環(huán)境優(yōu)美，各項配套也相對完善，二手房比較搶手。

日前，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作，對火熱的住房租賃市場再添了一把火�！白夥啃抡�”從培育市場供應(yīng)主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設(shè)、加大政策支持力度、加強住房租賃監(jiān)管等六個方面，提出了培育和發(fā)展住房租賃市場的具體政策措施。

對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題。

“國家鼓勵個人和企業(yè)當(dāng)房東，同時鼓勵潛在的購房者先租房子�！�6月8日，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受長江商報記者采訪時表示，在房價過高，大量外來務(wù)工人員、新就業(yè)學(xué)生購房支付能力不足，住房問題難以解決的背景下，國務(wù)院頒發(fā)《意見》，可通過調(diào)節(jié)供求關(guān)系來解決租房之痛并緩解去庫存危機。

二手房市場量價齊升

近一周來，長江商報記者在水果湖和光谷幾家房產(chǎn)中介門店發(fā)現(xiàn)，前往店內(nèi)咨詢房源情況的顧客三五成群，較之前明顯增多，而每到周末，前往中介門店了解出售房源情況，并跟隨中介人員一同看房的人，更是絡(luò)繹不絕。

“之前的房源掛出去，一兩個星期甚至個把月都無人問津�，F(xiàn)在，房源剛掛出去，就有人來電咨詢，尤其是學(xué)區(qū)房，非常緊俏�！彼�果湖一家房產(chǎn)中介稱，今年春節(jié)以來，二手房的看房量與去年同期相比增長了三分之一。

受武漢新房市場房源面臨斷供影響，購房者紛紛轉(zhuǎn)向二手房市場。六月本該是購房“淡季”，但今年開年以來，武漢房價一路上漲，各種“日光盤”頻現(xiàn)，二手房市場交易火爆。

6月首周（5月30日-6月5日），根據(jù)億房網(wǎng)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，武漢二手住宅掛牌價格為9907.36元/平方米，環(huán)比漲幅為7.19%。該周，武漢市二手住宅共成交了762套，與5月第四周相比上漲了51套，環(huán)比漲幅為7.17%，平均每天成交109套。

同時，億房研究中心分析師告訴長江商報記者，今年開年以來，武漢市新房價格不斷刷新、房源緊缺，帶動二手房價格上揚，另一方面二手房市場需求旺盛導(dǎo)致二手房業(yè)主預(yù)期升溫，順應(yīng)形勢對上調(diào)房價，從而導(dǎo)致二手房掛牌價結(jié)構(gòu)性上漲。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會秘書長柴強介紹，不少歐美國家居民家庭租房的比例超過30%，美國約有1/3的居民家庭租房住，德國居民家庭租房比例超過50%。

他認(rèn)為，解決好城鎮(zhèn)居民住房問題，需要房地產(chǎn)市場和租賃市場協(xié)同發(fā)展。《意見》提出，實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。

韓長吉認(rèn)為，“樓市新政”有如下亮點：首先是鼓勵住房租賃企業(yè)發(fā)展，政策的放開與支持將會促進(jìn)住房租賃商業(yè)的繁榮；其次，簡化住房公積金支付房租的手續(xù)，有利于提高租房者的消費能力，進(jìn)而擴大住房租賃的市場需求；最后是加大對住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人的稅收優(yōu)惠，有利于促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展。

“商改住”得到合法身份

今年以來，住宅市場交易火爆，商業(yè)地產(chǎn)卻呈現(xiàn)出過剩局面。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，武漢市已辦證的商業(yè)面積約2700萬平方米，加上已建成未登記的部分，總面積超過3000萬平方米。

“按照武漢市1066.77萬常住人口計算，人均商業(yè)面積已接近3平方米，約為香港的兩倍�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰�的房地產(chǎn)研究人士告訴記者。此外，武漢市還有600萬平方米的商業(yè)樓盤及400萬平方米的寫字樓庫存，按照去年的去化速度，全部消化完至少還需4到6年。在此基礎(chǔ)上，未來5—6年，還將新增約1000萬平方米商業(yè)體量。

日前，武漢市人大代表、省房地產(chǎn)協(xié)會副會長喻惠平在接受長江商報記者采訪時稱，去年以來，武漢商業(yè)地產(chǎn)項目集中入市，人均商業(yè)面積已超香港，應(yīng)特別注意商業(yè)地產(chǎn)過剩問題。

《意見》允許改建房屋用于租賃，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。上述政策可以簡稱為“商改住”。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從政策出發(fā)點來看，無論是對一線城市，還是二三線城市，由于同質(zhì)化競爭、供大于求、電商沖擊等因素，目前商辦地產(chǎn)庫存去化周期均較長，有較大的去庫存壓力。

在這個特殊時期，通過“商改住”政策的釋放，給了處在困境期的開發(fā)商一個更加靈活的調(diào)頭機會，有助于消化目前市場的庫存，而對于北上廣深等一線城市來講，“商改住”政策也有助于緩解住宅市場緊張的供求關(guān)系。

“不過，即使有‘商改住’政策并且后續(xù)可以落地執(zhí)行，開發(fā)商也并未真正退出市場，允許土地改變性質(zhì)并不意味著開發(fā)商馬上就可以解套，這當(dāng)中還有不少問題亟待解決。”張宏偉稱。

《意見》對租房市場的利好明顯�！笆紫�，給‘群租房’‘商改住’一個合法的身份，這些一直以來都在進(jìn)行的民間經(jīng)濟活動將受到法律的保護(hù)；其次，鼓勵住房租賃企業(yè)發(fā)展，這將促進(jìn)住房租賃步入產(chǎn)業(yè)化發(fā)展；最后，對住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人的采取稅收優(yōu)惠，能夠減輕住房租賃雙方經(jīng)濟與經(jīng)營負(fù)擔(dān)�！表n長吉表示。

政策紅利釋放，那么，當(dāng)下武漢二手房市場平穩(wěn)上漲的態(tài)勢還會持續(xù)多久？

今年前4個月，武漢二手房市場處于賣方市場，市場供應(yīng)較小，大批存量房源逐漸被消化掉。但進(jìn)入5月以后，由于供給房源逐步消化，剛性需求提前釋放，新增置業(yè)需求和新增性價比高的房源增長都開始放緩。吉家地產(chǎn)市場總監(jiān)黃蕾在接受長江商報記者采訪時提出，“后期武漢二手房市場供需將進(jìn)入一個新的博弈平衡期�！�

責(zé)編：ZB