中國(guó)房企并購暗藏寡頭競(jìng)爭(zhēng)隱憂

長(zhǎng)江商報(bào)消息 萬達(dá)放言年內(nèi)完成八宗海內(nèi)外并購，中海地產(chǎn)三次并購整合資產(chǎn)超2000億

□本報(bào)見習(xí)記者張虹蕾

天下大勢(shì)，分久必合。如今中國(guó)房企就走在“吃”與“被吃”的路上。

5月19日晚，融創(chuàng)中國(guó)和萊蒙國(guó)際集團(tuán)有限公司（03688.HK，以下簡(jiǎn)稱“萊蒙國(guó)際”）聯(lián)合發(fā)布公告，雙方于當(dāng)日簽訂框架協(xié)議。融創(chuàng)中國(guó)將以43.94億元收購萊蒙國(guó)際位于三河、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)。

今年以來，萬科、中海、恒大等行業(yè)龍頭企業(yè)紛紛踏入“并購”大潮，加大“跑馬圈地”的步伐，開啟了樓市新一輪“并購時(shí)代”。

5月25日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，“當(dāng)前，并購已經(jīng)成為房企保持業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)、增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力和資源配置的重要手段，體現(xiàn)出房企對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)需求的急迫性；就大趨勢(shì)而言，接下來房企的并購潮不僅會(huì)繼續(xù)，還可能呈現(xiàn)加劇之勢(shì)�！彼�同時(shí)表示，另一方面來看，樓市并購或催生出寡頭隱患，并不利于整個(gè)行業(yè)的良性發(fā)展。

龍頭企業(yè)上演“并購大戲”

融創(chuàng)中國(guó)和萊蒙國(guó)際集團(tuán)有限公司簽訂框架協(xié)議，也成為融創(chuàng)中國(guó)一個(gè)標(biāo)志性的節(jié)點(diǎn)——實(shí)現(xiàn)了其在北上廣深四大一線城市的排兵布陣。

早在今年初，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌就曾公開表示，將加大廣深布局；另一方面，收購萊蒙國(guó)際似乎彌補(bǔ)了融創(chuàng)多次交涉綠城、佳兆業(yè)、雨潤(rùn)未果的創(chuàng)痛和遺憾；百般周折，孫宏斌此次終于在深圳順利“突圍”。

值得注意的是，不光是融創(chuàng)中國(guó)，眾多房企似乎早就嗅到了一致的商業(yè)信號(hào)，在2016年紛紛不約而同踏入了“并購”大潮。

1月17日，萬達(dá)集團(tuán)公布了董事長(zhǎng)王健林的年度報(bào)告，其表示今年要完成3宗較大規(guī)模的國(guó)際并購和5宗國(guó)內(nèi)并購；而一向出手大方的恒大也向新世界、華人置業(yè)、信和置地等港資巨頭收購15個(gè)大型項(xiàng)目，在2015年創(chuàng)下602億的斥資紀(jì)錄。

3月14日，中海和中信上演了一場(chǎng)“央企并購大戲”，中信股份以人民幣310億元作價(jià)中海。雙方宣布，中信股份將若干在中國(guó)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目中的權(quán)益售予中海，而中海將向中信買方增發(fā)股份，并以轉(zhuǎn)讓公司旗下資產(chǎn)作為對(duì)價(jià)。中海地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，中海地產(chǎn)未來仍將加速兼并重組步伐，重點(diǎn)是收購央企資產(chǎn)。

至于萬科、寶能、安邦三者的并購案也從去年歲末就拉開序幕，截至2015年12月24日，萬科和安邦已發(fā)出“在一起”的聲明。

恒大為回歸A股鋪路 融創(chuàng)借并購擴(kuò)局

長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理公開資料發(fā)現(xiàn)，今年以來，包括萬科、萬達(dá)、恒大、碧桂園、九龍倉、融創(chuàng)中國(guó)、金科等20多家房企在內(nèi)，通過各種形式的并購、合作達(dá)成包括土地、項(xiàng)目、公司等近百宗交易。

“萬科注資深圳地鐵600億元，一方面是看好地鐵業(yè)務(wù)，希望與其地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，另一方面是有助于增強(qiáng)萬科團(tuán)隊(duì)對(duì)公司的控制權(quán)；中海先與中建重組，后整合中信，企圖奪回市場(chǎng)老大；恒大近兩年動(dòng)作不斷，僅去年上半年就斥資超過400億向港資收購了十來個(gè)項(xiàng)目；融創(chuàng)號(hào)稱并購?fù)�，并購足跡遍布上海、廣州、杭州、蘇州、成都、武漢、東莞等地區(qū)�！敝型额檰柗康禺a(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉向長(zhǎng)江商報(bào)記者解釋。

“并購特點(diǎn)最為突出的可能非中海莫屬。2010年至2016年，中海地產(chǎn)三次并購整合的總資產(chǎn)價(jià)值超過2000億元，低調(diào)的中海成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上當(dāng)之無愧的并購?fù)�，為�?guī)模持續(xù)增長(zhǎng)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)�！彼吻遢x表示，“恒大和融創(chuàng)作為房地產(chǎn)并購領(lǐng)域的標(biāo)志性企業(yè)，最近的并購行為幾乎都登上了行業(yè)新聞的頭條；融創(chuàng)以收購方式擴(kuò)大公司版圖的戰(zhàn)略意圖明顯，而恒大最新的大手筆并購或是為了回歸A股上市�！�

小房企面臨“邊緣化”生存危機(jī)

5月26日，長(zhǎng)江商報(bào)記者從明源地產(chǎn)研究院獲悉，明源地產(chǎn)研究院針對(duì)近100家上市房企過去5年業(yè)績(jī)表現(xiàn)進(jìn)行了分析：從行業(yè)銷售收入增長(zhǎng)率來看，2013年達(dá)到近五年來行業(yè)增速的頂峰，隨后高位回落出現(xiàn)拐點(diǎn)，增速逐年放緩，行業(yè)增長(zhǎng)面臨天花板，銷售收入增速呈現(xiàn)倒U走勢(shì)。

與此同時(shí)，“龍頭企業(yè)的行業(yè)主導(dǎo)權(quán)進(jìn)一步增強(qiáng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)；小型房企在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)處于弱勢(shì)地位，面臨被邊緣化的危險(xiǎn)�！泵髟吹禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究專家劉策告訴長(zhǎng)江商報(bào)記者。

“行業(yè)中的并購趨勢(shì)將促使市場(chǎng)集中度提高，市場(chǎng)將向寡頭競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變。在該種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，競(jìng)爭(zhēng)程度有所緩和，利潤(rùn)率有所上漲，行業(yè)將更加成熟與規(guī)范�！钡�韓長(zhǎng)吉同時(shí)指出，“幾家大企業(yè)主導(dǎo)市場(chǎng)規(guī)則，有可能給市場(chǎng)準(zhǔn)入者設(shè)置障礙，市場(chǎng)有可能失去活力。”

在宋清輝看來，近兩年眾多失敗的并購案例，都折射出突出隱患：一是相同的業(yè)務(wù)“整而不合”會(huì)出現(xiàn)多弊�。欢�是并購催生出寡頭隱患，不利于整個(gè)行業(yè)良性發(fā)展。

除此之外，韓長(zhǎng)吉還從資金的存量與流量方面闡述了地產(chǎn)并購的隱憂，“無論是規(guī)模擴(kuò)張還是多元化發(fā)展都需要資本做支撐，尤其是在土地資源日益稀缺與地價(jià)高漲的時(shí)代，房企需要充分利用各融資渠道，保障資金鏈安全�！�

房產(chǎn)行業(yè)并購春天已到來

“并購融合是未來房產(chǎn)行業(yè)的一大趨勢(shì)，形成加速洗牌態(tài)勢(shì)，未來有可能將催生出一大批地產(chǎn)‘巨無霸’�！彼吻遢x分析。

劉策認(rèn)為，“并購潮”的出現(xiàn)意味著房地產(chǎn)行業(yè)“天花板”效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，以往誰都可以“吃飽飯”的天賜行情已經(jīng)不在；冷酷的行情加劇了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，“大魚吃小魚”現(xiàn)象頻現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)份額越來越往龍頭房企傾斜，“馬太效應(yīng)”明顯。

“類似萬科、恒大等大型房企想要通過借助自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)、財(cái)務(wù)狀況、融資優(yōu)勢(shì)，使自身實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)持續(xù)增長(zhǎng)的目的；與此同時(shí)，這也壓縮了小型房企的生存空間，資金、經(jīng)營(yíng)壓力上升，被迫出讓企業(yè)項(xiàng)目，或變賣股權(quán)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者以維系企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)等問題�！眲⒉哒f。

談及未來，劉策感嘆，“房地產(chǎn)行業(yè)并購的春天已經(jīng)到來�！�

“未來，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來兼并重組高峰期。不管是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、弱弱聯(lián)合，還是以強(qiáng)并小，兼并重組都將促進(jìn)資源向優(yōu)勢(shì)房企集中，優(yōu)化行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局；同時(shí)，房企通過并購，可以獲得優(yōu)質(zhì)土地資源，提升資金的周轉(zhuǎn)效率，以及降低項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本等�！眲⒉哐a(bǔ)充道。

韓長(zhǎng)吉也持相同看法，“從產(chǎn)業(yè)生命周期來看，房地產(chǎn)行業(yè)正步入成熟期。這一過程中市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，行業(yè)將經(jīng)歷一輪輪洗牌。大量中小型房企會(huì)退出市場(chǎng)，規(guī)模越大、競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)的企業(yè)將得以存活；眾多房企為了增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力紛紛開啟并購模式，行業(yè)步入并購時(shí)代，未來市場(chǎng)集中度會(huì)大大提高。”

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