凈利降八成 SOHO陷“開發(fā)持有”陣痛

長江商報(bào)消息 租金收入翻番但核心指標(biāo)連年大幅下滑，年?duì)I業(yè)額從過百億跌至不足十億

□本報(bào)記者 楊玲玲

SOHO中國有限公司（下稱“SOHO中國”，00410.HK）由“開發(fā)銷售”向“開發(fā)持有”模式的轉(zhuǎn)型再次在業(yè)績大幅下滑的情況下面臨拷問。

長江商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著營業(yè)額從2012年的過百億下滑至如今的不足十億，業(yè)內(nèi)人士提出，SOHO中國是否在“下坡路”上滑得太快了。年報(bào)顯示，2015年?duì)I業(yè)額跌約84%至9.95億元，毛利下跌74%至7.34億元；凈利潤約為5.38億元，同比下跌約87%。

SOHO中國董事長潘石屹稱，2015年SOHO中國的利潤如預(yù)期般有較大幅度的下降，主要原因?yàn)镾OHO中國在轉(zhuǎn)型。同時，被認(rèn)為是從自己的弱項(xiàng)開始進(jìn)行突破的SOHO中國，在營業(yè)額、凈利潤等核心指標(biāo)連續(xù)三年大幅下滑，依然樂觀表示轉(zhuǎn)型已經(jīng)取得成功。

“SOHO中國僅靠租金收入難以承擔(dān)起企業(yè)業(yè)績增長的大任，作為國內(nèi)房企轉(zhuǎn)型的先驅(qū)者能否抵擋住業(yè)績持續(xù)下滑的壓力成為轉(zhuǎn)型能否堅(jiān)持到底的關(guān)鍵�！敝型额檰栃袠I(yè)研究員殷旭飛分析稱，此外，企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中新產(chǎn)品模式以及管理模式的建立僅需要一到兩年，但企業(yè)經(jīng)營、管理模式以及思維模式的轉(zhuǎn)變需要更多更長的時間，這將成為未來SOHO中國要面對的問題。

凈利連續(xù)三年大幅下滑

3月8日，SOHO中國發(fā)布了一份不怎么好看的2015年年報(bào)。截至2015年12月31日，公司完成營業(yè)額9.95億元，同比大幅下滑83.68%；同期凈利潤5.376億元，同比大幅下滑87%。

其“為注重生活品味的人群提供創(chuàng)新生活空間以及時尚生活方式”的新定位，也開始飽受非議。

對此，SOHO中國方面承認(rèn)：“期內(nèi)營業(yè)額大幅下降的主要原因是集團(tuán)業(yè)務(wù)由‘開發(fā)－銷售’轉(zhuǎn)型為‘開發(fā)－持有’，從而導(dǎo)致物業(yè)銷售收入下降。毛利潤的下降主要由于物業(yè)銷售收入下降導(dǎo)致的整體營業(yè)額下降，而毛利率的提升則因?yàn)楣�司租金收入的毛利率較物業(yè)銷售收入高�！�

不過，即使SOHO中國的營業(yè)額、凈利潤等核心指標(biāo)連續(xù)三年大幅下滑，但其他的指標(biāo)例如低凈資產(chǎn)負(fù)債率、出租的速度、租金的上升幅度則較預(yù)期表現(xiàn)要好。數(shù)據(jù)顯示，2015年SOHO中國租金收入約10.52億元，相比2014年的4.25億，大幅上漲148%，公司2015年新出租物業(yè)達(dá)到28.78萬平方米，完成預(yù)期目標(biāo)的128%。此外，公司2015年毛利潤率約為74%，相比2014年也提升了24個百分點(diǎn)。

此外，SOHO中國在去年啟動SOHO 3Q項(xiàng)目，并聯(lián)手綠地、鏈家等企業(yè)，深度挖掘租賃業(yè)務(wù)潛力。不過，租金收入仍然難以追趕整體業(yè)績下滑的速度。對此，SOHO中國行政總裁張欣提出，過去做銷售型物業(yè)確實(shí)利潤很大，但公司擁有的資產(chǎn)卻很少，現(xiàn)在SOHO采取全部自持，資產(chǎn)本身還在不斷升值。

追隨“只在最高端的城市開發(fā)高檔物業(yè)”的核心理念，SOHO中國目前在全國持有近170萬平方米的物業(yè)，幾乎全部分布于北京和上海。同時，公司在這兩個地區(qū)還有三個項(xiàng)目處于在建狀態(tài)。由于SOHO目前在北京、上海的許多物業(yè)都處于核心地段，如果銷售閘門打開，業(yè)績很有可能會在短時間內(nèi)迅速回升。

針對目前全國寫字樓市場供應(yīng)過剩的局面，潘石屹認(rèn)為，北京上海的寫字樓租金上漲速度還是相當(dāng)快的。他舉例稱，北京望京SOHO項(xiàng)目測算可實(shí)現(xiàn)盈利的租金定價為3元/平方米，但實(shí)際項(xiàng)目建成后最低租金沒有低于6元的，現(xiàn)在已經(jīng)超過了10元。

即使業(yè)連續(xù)三年績大幅下滑，潘石屹夫婦依然淡定地對外宣稱，他們歷時三年的轉(zhuǎn)型計(jì)劃取得了很大成功。

對此，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛在接受長江商報(bào)記者采訪時稱，SOHO中國從“開發(fā)銷售”向“開發(fā)持有”模式轉(zhuǎn)型，盡管業(yè)績下降，但從2015年租金收入相比2014年上漲148%，毛利率提升24個百分點(diǎn)來看，公司轉(zhuǎn)型較為成功，若SOHO中國對未來市場形勢的判斷正確，其業(yè)績下滑只是暫時的。

同時，殷旭飛指出，由于“開發(fā)銷售”屬于輕資產(chǎn)模式，前期投入較小，資金周轉(zhuǎn)較快，短時期獲得的收益較為可觀，而“開發(fā)持有”是重資產(chǎn)模式，前期投入巨大，資金回流速度較慢，收益主要表現(xiàn)為長期回報(bào)。而SOHO中國走“開發(fā)持有”路線，所以近兩年?duì)I業(yè)額下滑、利潤減少。

九年四換首席財(cái)務(wù)官

從2007年上市到去年9月，SOHO中國9年內(nèi)四次更換首席財(cái)務(wù)官的消息再一次將SOHO推上風(fēng)口浪尖。

業(yè)內(nèi)多位人士在接受本報(bào)記者采訪時稱，頻繁更換“財(cái)務(wù)大臣”對于正處于轉(zhuǎn)型期的SOHO中國而言并非好事。同時，找到一個精于財(cái)技、長袖善舞的首席財(cái)務(wù)官，甚至已經(jīng)成為SOHO中國能否轉(zhuǎn)型成功的關(guān)鍵。但SOHO中國當(dāng)前的經(jīng)營模式和低迷的業(yè)績表現(xiàn)，使得其首席財(cái)務(wù)官分外難做。

去年9月11日，SOHO中國執(zhí)行董事及首席財(cái)務(wù)官林戰(zhàn)因?qū)で笃渌�商機(jī)而辭任公司內(nèi)職務(wù)。而林戰(zhàn)也是SOHO中國2014年從萊蒙國際挖角而來。在此之前，林戰(zhàn)曾在一家國際審計(jì)師事務(wù)所及多家國際投資銀行工作，還曾擔(dān)任萊蒙國際集團(tuán)有限公司以及綠城中國控股有限公司的首席財(cái)務(wù)官。

在加盟SOHO中國一年后，林戰(zhàn)辭去了自己在公司的相關(guān)職務(wù)，這是SOHO中國上市9年來離任的第四位首席財(cái)務(wù)官。在林戰(zhàn)之前，有閻巖、王少劍、唐正茂三人任首席財(cái)務(wù)官。其中唐正茂是幾任首席財(cái)務(wù)官中任期最長的一位，從2010年持續(xù)到2014年。

值得注意的是，精于財(cái)技的投行人士向來都是房地產(chǎn)企業(yè)的追逐的對象。圈內(nèi)華潤、龍湖、中海等低成本融資企業(yè)的首席財(cái)務(wù)官更是各家企業(yè)挖角的對象。

房地產(chǎn)金融資深評論人黃立沖提出：“像SOHO中國這樣的公司，一般有財(cái)務(wù)總監(jiān)以及首席財(cái)務(wù)官兩位財(cái)務(wù)高管。財(cái)務(wù)總監(jiān)就是負(fù)責(zé)管企業(yè)的賬，而首席財(cái)務(wù)官則更多地為企業(yè)管理投資者關(guān)系、管理股價、在資本市場融資等�！�

“雖說首席財(cái)務(wù)官的手段和人脈是關(guān)鍵，但企業(yè)的運(yùn)營表現(xiàn)也是影響的重要因素�！秉S立沖分析稱，“以目前SOHO中國的模式，首席財(cái)務(wù)官的工作比較難做�！�

而殷旭飛在接受長江商報(bào)記者采訪時提到，從去年至今已有多位房企高管離職，首先是近年來房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境發(fā)生變遷、自身轉(zhuǎn)型壓力加劇，導(dǎo)致部分高管離開房產(chǎn)行業(yè)另謀出路。其次，由于高管面臨的業(yè)績考核壓力大，目標(biāo)難以完成，便以辭職來逃避責(zé)任。另外，也存在房企內(nèi)部矛盾的因素，如董事會關(guān)系不和睦，高管對公司戰(zhàn)略不贊同等引起高管憤然辭職。

“春江水暖鴨先知。部分房地產(chǎn)高管（負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、投融資業(yè)務(wù)）離職，可能和資本市場已經(jīng)視房地產(chǎn)為夕陽行業(yè)有關(guān)�！鳖Ｐ胖鲁啥�事總經(jīng)理薛迥文提出。隨著房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型加快，另謀出路的高管越來越多。

同時，行業(yè)人士告訴本報(bào)記者，由于土地資源短缺，近兩年地價節(jié)節(jié)攀升，房企要想搶得優(yōu)質(zhì)地塊，就要增強(qiáng)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而融資是獲得資金的最快、最有效手段，企業(yè)的首席財(cái)務(wù)官不可避免地要擔(dān)當(dāng)起融資重任。SOHO中國走“開發(fā)持有”路線，資金回收周期較慢，對企業(yè)的資金容量和流量來說是挑戰(zhàn)，如何降低財(cái)務(wù)風(fēng)險避免企業(yè)轉(zhuǎn)型失敗的關(guān)鍵。

轉(zhuǎn)型“從弱項(xiàng)突破”不被看好

SOHO中國目前的模式幾乎可以追溯到4年前。當(dāng)時，SOHO中國創(chuàng)始人潘石屹借助商業(yè)地產(chǎn)的散售模式賺得盆滿缽滿，但隨著市場購買力和投資需求大幅萎縮，原來的客戶逐漸流失，散售模式終于難以為繼。于是在2012年8月，潘石屹宣布，在未來三年公司將逐步告別一直以來散售的商業(yè)模式，改為持有出租物業(yè)。

轉(zhuǎn)型是大勢所趨，SOHO中國擁有超強(qiáng)的銷售能力和渠道。此前，它面對的是來自山西、內(nèi)蒙古和江浙一帶的投機(jī)性資本；而轉(zhuǎn)為持有出租物業(yè)后，要面對的則是通過節(jié)約成本來賺錢的租賃市場客戶。

“可以說，SOHO中國的轉(zhuǎn)型是從自己的弱項(xiàng)進(jìn)行突破，原有的營銷優(yōu)勢失效�！秉S立沖認(rèn)為。

而事實(shí)也證明，挑剔的辦公室白領(lǐng)和商場的大眾消費(fèi)者并非那么好糊弄。宣布轉(zhuǎn)型后的第一年（2012年），SOHO中國投資物業(yè)的租金收入僅1.48億元，在2011年9109萬元的基礎(chǔ)上有所增長，但與其營業(yè)額相比仍顯得微不足道。

轉(zhuǎn)型后的第二年，SOHO中國的持有型物業(yè)依舊難有突破。當(dāng)年的營業(yè)額達(dá)人民幣25億元，同比增長103%；凈利潤達(dá)人民幣21億元，同比增長242%。其中SOHO中國的租金收入僅8600萬元，只占25億元收入的3.44%。換言之，業(yè)績的大漲仍來源于良好的銷售，而非出租。

為了進(jìn)一步提高物業(yè)的出租率，2014年8月，潘石屹在內(nèi)部開始籌備第二次轉(zhuǎn)型計(jì)劃“SOHO 3Q”，以單個座位按天計(jì)價的短租業(yè)務(wù)，提出類似Wework的共享辦公室。

去年2月，SOHO中國終于推出了一站式O2O共享辦公空間3Q項(xiàng)目。截至去年7月，SOHO中國已開設(shè)了5個3Q中心，擁有超過3000個座位。同時計(jì)劃，在去年年末之前，還將3Q中心的數(shù)量增加到11個，擁有超過11000個座位。

“2017年估計(jì)會有十萬個座位，屆時SOHO 3Q的租金收入會超過傳統(tǒng)的辦公樓租賃收入。我們和airbnb、Uber是一個方向，就是要把社會資源充分地利用起來。SOHO中國希望3Q中心成為本集團(tuán)主要增長驅(qū)動力之一。”潘石屹如是稱。

SOHO中國大膽嘗試轉(zhuǎn)型，3Q能否成為SOHO中國新的增長引擎，潘石屹為員工畫下的這張大餅，能否解除業(yè)界對其商業(yè)模式的爭議？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管目前SOHO 3Q在北京和上海已建成11個中心，超過一萬個座位投入使用，并發(fā)展了超過三萬多會員，但想憑此在短時間內(nèi)扭轉(zhuǎn)業(yè)績整體下滑的局面依然困難。華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長任志強(qiáng)曾公開指出SOHO 3Q目前存在租金太貴、租住率不高等問題。數(shù)據(jù)亦顯示，除了在北京試點(diǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)滿租外，在上海試點(diǎn)的3Q項(xiàng)目均僅有30%到40%的出租率。

位于上海的SOHO中國一站式O2O共享辦公空間3Q項(xiàng)目。東方IC 圖

責(zé)編：ZB