地產(chǎn)中介金融創(chuàng)新風(fēng)控隱憂突顯

長江商報(bào)消息 專家建議：加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，防止中介旗下公司挪用、借用客戶資金

□本報(bào)見習(xí)記者 張虹蕾

為了推動(dòng)房地產(chǎn)的交易數(shù)量和交易速度，房地產(chǎn)中介提供增值服務(wù)的做法無可厚非。用互聯(lián)網(wǎng)思維去看待，鏈家的做法似乎是情理之中，但怎樣讓相關(guān)金融服務(wù)更加完善，是地產(chǎn)中介需要不斷思考的問題。

針對(duì)鏈家的回應(yīng)和現(xiàn)存的一系列聲音，長江商報(bào)記者聯(lián)系到知名樓市觀察者、財(cái)經(jīng)評(píng)論員、易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)，湖北尊而光律師事務(wù)所律師李玉芳等業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了專業(yè)的分析解答。

“法不禁止即為許可�！崩钣穹枷蜷L江商報(bào)記者解析，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的創(chuàng)新模式發(fā)展迅速的背景下，需要完善立法、加強(qiáng)監(jiān)管，防止中介公司旗下關(guān)聯(lián)公司出現(xiàn)挪用、借用客戶資金等違法行為甚至犯罪行為，從而保護(hù)廣大消費(fèi)者的資金安全。

金融創(chuàng)新仍需謹(jǐn)慎

“某種意義上，鏈家目前的風(fēng)波，基本上是此前金融創(chuàng)新后的一個(gè)負(fù)面案例�！眹�(yán)躍進(jìn)告訴長江商報(bào)記者，“在創(chuàng)新初期，創(chuàng)新受到的監(jiān)管成本是非常低的。而目前在高杠桿操作的策略下，對(duì)此類中介的金融交易模式會(huì)有更加嚴(yán)密的監(jiān)管，應(yīng)該說確實(shí)解決了行業(yè)的痛點(diǎn)。但各類監(jiān)管細(xì)則不到位，往往會(huì)使得對(duì)此類創(chuàng)新的評(píng)價(jià)各有其說。”

“為了刺激購房者加快改善型購房，往往會(huì)在首付貸方面有新的政策。對(duì)于一些購房者來說，這樣一些政策也是頗具吸引力的。而這些平臺(tái)繞過了傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款的做法，使得在放貸方面具備了商業(yè)銀行的性質(zhì)。但由于對(duì)于此類首付貸申請(qǐng)者其實(shí)沒有太多的資信審查，更多的是通過首套房屋抵押來進(jìn)行的，所以某種程度上確實(shí)會(huì)使得各類風(fēng)險(xiǎn)得到積壓�！�

從創(chuàng)新的角度看，嚴(yán)躍進(jìn)表示資金監(jiān)管實(shí)際上是需要放松的，否則購房者和一些高杠桿群體的資金流動(dòng)速度不會(huì)那么快。但同時(shí)嚴(yán)躍進(jìn)也提出資金監(jiān)管實(shí)際上是目前鏈家在應(yīng)對(duì)各類問題時(shí)比較尷尬的一點(diǎn)，這樣一類監(jiān)管其實(shí)已經(jīng)內(nèi)化為鏈家公司風(fēng)控體系的監(jiān)管，一定程度上是“黑箱子”的模式。

“鏈家本身的業(yè)務(wù)操作，實(shí)際上是為了提高二手房交易的效率，以及降低交易的成本。當(dāng)然，目前社會(huì)上對(duì)于中介的擔(dān)心點(diǎn)在于，此類中介過多地進(jìn)行金融創(chuàng)新，使得傳統(tǒng)的撮合或經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)反而被壓縮�！眹�(yán)躍進(jìn)說明。

監(jiān)管多基于對(duì)報(bào)表合規(guī)性審核

基于鏈家對(duì)理房通內(nèi)資金的解釋，一位不愿透露姓名的資深金融人士告訴長江商報(bào)記者，“從鏈家對(duì)理房通的解釋可以看出，鏈家以理房通為抓手，牢牢抓住了央行對(duì)于第三方支付公司備付金的管理辦法不放�！�

“從2014年開始，第三方支付市場(chǎng)就存在一些問題，擁有支付牌照的公司不同程度上使用沉淀資金套利已經(jīng)一種慣常的做法；深層意義上意味著，即便是擁有支付牌照，也無法完全確保資金不會(huì)使用違規(guī)。”

實(shí)際上除了10%的風(fēng)險(xiǎn)保證金以外，央行允許剩余90%的備付金以“活期存款、單位定期存款、單位通知存款、協(xié)定存款或經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)的其他形式”存放，為第三方支付以備付金沉淀盈利提供了空間。這位資深金融人士進(jìn)一步說明。

“在第三方支付行業(yè)中，雖然有央行明文規(guī)定限制了備付金的用途，但絕大部分第三方支付機(jī)構(gòu)都會(huì)利用政策漏洞對(duì)備付金進(jìn)行一定的金融理財(cái)投資，以獲得超額利潤，這已經(jīng)成為支付業(yè)內(nèi)的某種潛規(guī)則�！蓖瑫r(shí)，這位資深金融人士還解釋，第三方支付公司開設(shè)在銀行的大部分備付金賬戶只是具有基本存款賬戶性質(zhì)，在實(shí)際操作的過程中，銀行對(duì)其日常的資金劃撥并無監(jiān)管義務(wù)。因此，僅僅是商業(yè)銀行對(duì)其賬戶的背書，并具備以銀行信用進(jìn)行擔(dān)保的效用。此外，中國人民銀行支付結(jié)算司負(fù)責(zé)對(duì)于第三方支付賬戶進(jìn)行合規(guī)性監(jiān)管，但是實(shí)際情況是央行的支付司與各分支行的支付主管部門并不具備對(duì)于第三方支付賬戶進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管的能力，其監(jiān)管也多是基于對(duì)報(bào)表的合規(guī)性審核。

而李玉芳律師給出的解釋是，從自稱為“綜合性房地產(chǎn)服務(wù)商”的鏈家的答復(fù)中看出，其作為中介公司開展墊資服務(wù)，其本意是為了促成交易，實(shí)則是在打法律的擦邊球。該項(xiàng)服務(wù)屬于金融服務(wù)范疇，是否超出中介公司地經(jīng)營范圍、是否有金融機(jī)構(gòu)的許可及備案是兩條判定中介公司是否涉嫌違法經(jīng)營的依據(jù)，如果沒有相關(guān)資質(zhì)而提供金融服務(wù)，無論本意如何，均違反法律規(guī)定，應(yīng)受到懲處。

此外，李玉芳表示，“如果不考慮資質(zhì)問題，單從利率來看，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》的有關(guān)條款，如果借貸雙方約定的年利率不超過最高院規(guī)定的24%的上限，就不存在高利貸違法的行為�！�

憂患風(fēng)險(xiǎn)值得深思

鏈家此前在上海市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r并不樂觀，嚴(yán)躍進(jìn)告訴長江商報(bào)記者，“上海二手房交易相對(duì)比重大的是中原房產(chǎn)等中介，鏈家目前在上海的布局力度相對(duì)大，部分街區(qū)甚至?xí)�出現(xiàn)兩家鏈家的門店，足以看出其在上海市場(chǎng)擴(kuò)張的力度�！�

“鏈家事件目前在上海引起了相關(guān)部門的關(guān)注，而且從鏈家的角度看，也比較可惜，因?yàn)槟壳吧虾６�手房的交易總體上是比較熱的，但鏈家的正常經(jīng)營已經(jīng)受到了干擾。對(duì)于鏈家來說，目前很多門店都撤銷了各類廣告宣傳，處于一個(gè)整頓的過程。同時(shí)，可能內(nèi)部也會(huì)出現(xiàn)來自德佑公司的各類壓力。畢竟在并購后出現(xiàn)了這樣一類惡性事件，實(shí)屬不該�！眹�(yán)躍進(jìn)表示。

談及如今中介行業(yè)面臨的三大亂象，嚴(yán)躍進(jìn)分析道：第一是隨意泄露客戶信息，推銷樓盤無約束；第二是房價(jià)標(biāo)識(shí)過于隨意，很多時(shí)候都是虛假信息；第三是為了提高客戶量，部分采取了免傭金等方式進(jìn)行惡性競爭。

“即便面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，還是出現(xiàn)各類違規(guī)現(xiàn)象，這是因?yàn)楦黝惤鹑诶碡?cái)產(chǎn)品能夠提供較好的收益率，使得部分購房者愿意參與此類互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品�！眹�(yán)躍進(jìn)說，現(xiàn)存的現(xiàn)象也受到一些消費(fèi)者“投機(jī)心理”的影響。

“目前從監(jiān)管層面看，對(duì)于中介行業(yè)的金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)其實(shí)是缺乏監(jiān)管體系的�！眹�(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析，“第一是傳統(tǒng)的中介監(jiān)管部門主要側(cè)重在對(duì)房源和傭金層面的監(jiān)管，對(duì)于一些中介行業(yè)的金融創(chuàng)新研究得不透徹；第二是目前對(duì)于中介機(jī)構(gòu)混業(yè)經(jīng)營也缺乏一個(gè)規(guī)范。而鏈家通過成立金融部門，進(jìn)而可以較好地推進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)的開展。而這個(gè)時(shí)候金融業(yè)務(wù)和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并沒有太多的隔離措施，所以兩者的資金流動(dòng)可能是缺乏監(jiān)管的；第三是在購房交易頻率相對(duì)快的時(shí)候，很多資金監(jiān)管的做法可能會(huì)失效。對(duì)于普通購房者來說，并不會(huì)有太多的資金安全防范意識(shí)�！�

責(zé)編：ZB