推進(jìn)以房養(yǎng)老 政企力探“兜底模式”

長江商報(bào)消息 政府配套方案出臺(tái)在即；合眾、泰康、首創(chuàng)等險(xiǎn)企房企加緊圈建養(yǎng)老社區(qū)

□本報(bào)記者 楊玲玲

看似應(yīng)者寥寥的以房養(yǎng)老，卻“意外”吸引了業(yè)界十足的投注熱情。2月19日以來，長江商報(bào)記者探訪發(fā)現(xiàn)，更多的養(yǎng)老地產(chǎn)概念不斷加碼升溫，合眾、泰康、平安等險(xiǎn)企紛紛高調(diào)宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

接下來，政企如何合力改變以房養(yǎng)老“曲高和寡”的現(xiàn)狀？

據(jù)長江商報(bào)記者了解，以房養(yǎng)老試點(diǎn)工作將于3月31日截止，民政部社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司司長詹成付此前介紹，“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)方案，由保監(jiān)會(huì)牽頭，會(huì)同民政部等部門，出臺(tái)具體操作辦法和實(shí)施細(xì)則。而國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見，已經(jīng)明確政府的兜底責(zé)任。

我國以房養(yǎng)老模式會(huì)發(fā)生怎樣的改變？險(xiǎn)企能否跨過“成本高、受眾窄、回現(xiàn)弱”三道坎？2月19日，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院副院長劉冬姣在接受長江商報(bào)記者采訪時(shí)表示，對(duì)于養(yǎng)老，主要就是考慮“錢”和“養(yǎng)”的問題。而在“以房養(yǎng)老”領(lǐng)域，除了目前正在試行的反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)外，還有租房入院養(yǎng)老、異地置業(yè)養(yǎng)老、合資購房養(yǎng)老等多種形式，都有待企業(yè)去探索。

險(xiǎn)企兜底房價(jià)波動(dòng) 賺取利率差

雖然早在2014年7月1日，武漢便已經(jīng)被作為保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)城市之一，但其真正進(jìn)入運(yùn)行階段還是2015年3月，幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司（下稱“幸福人壽”）首款“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品獲批上市銷售之后。

幸福人壽方面表示，“房來寶”產(chǎn)品條款中已明確，保險(xiǎn)公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，但要承擔(dān)房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)和長壽給付風(fēng)險(xiǎn)。這意味著，在投保后，老年人即可終身領(lǐng)取固定養(yǎng)老金，不受房價(jià)下跌的影響。

作為商業(yè)機(jī)構(gòu)的保險(xiǎn)公司，盈利無疑是其主要目標(biāo)，那么在該款產(chǎn)品中，保險(xiǎn)公司如何獲利？保監(jiān)會(huì)批復(fù)的合同顯示，該款產(chǎn)品的保單年度累積利率為年復(fù)利5.5%。保險(xiǎn)公司的盈利模式主要是通過利率差賺錢。例如，老人經(jīng)過房屋價(jià)值評(píng)估確認(rèn)每月可領(lǐng)1.5萬元，那么第一年計(jì)入養(yǎng)老金賬戶的本金是18萬，利息是0.99萬；第二年計(jì)入養(yǎng)老金賬戶的錢為本金18萬加上18.99萬，利息則為2.03萬元，賬戶累計(jì)款為39.02萬元……以此類推，直至老人身故。保險(xiǎn)公司處置房產(chǎn)，扣除老人養(yǎng)老金賬戶的本息，剩余金額部分轉(zhuǎn)給老人的繼承人繼承。

由于產(chǎn)品的復(fù)雜性，保監(jiān)會(huì)要求申請?jiān)圏c(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司須滿足七個(gè)條件：已開業(yè)滿5年，注冊資本不少于20億元；申請?jiān)圏c(diǎn)時(shí)，保險(xiǎn)公司上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%；具備較強(qiáng)的保險(xiǎn)精算技術(shù)，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)合理定價(jià)；具備專業(yè)的法律人員等。

此外，相較于市面上已有的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，“房來寶”的投保流程要復(fù)雜得多，需經(jīng)過房產(chǎn)評(píng)估、抵押登記、公證等多個(gè)環(huán)節(jié)，并由律師全程見證。普通保險(xiǎn)產(chǎn)品的猶豫期為10天到15天，而以房養(yǎng)老保險(xiǎn)猶豫期為30天，可以給老人更多的時(shí)間考慮。

不可否認(rèn)，“以房養(yǎng)老”實(shí)施以來，最大的爭議就是子女是否愿意老人將自己的房屋抵押給保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)公司表示，如果投保老人有子女，會(huì)在老人簽單時(shí)要求子女簽署一份“知情協(xié)議”，避免日后因?yàn)榉课莸睦^承等問題產(chǎn)生糾紛。

而老人如果中途想退保，將承擔(dān)退保手續(xù)費(fèi)和其他費(fèi)用，如養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用及損失賠償。如果在一定期限內(nèi)，老年人無法償還，保險(xiǎn)公司將對(duì)抵押房屋行使處分權(quán)，出售抵押房屋。老人身故后，如果繼承人想要繼承房產(chǎn)，也是可以的，只需償還保險(xiǎn)公司的損失和相關(guān)費(fèi)用。

布局“以房養(yǎng)老”風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)超傳統(tǒng)保險(xiǎn)

劉冬姣稱：“對(duì)于武漢市‘以房養(yǎng)老’政策的推行，可以用‘一冷一熱’來歸納。政策層面包括媒體都在熱切地宣傳和推動(dòng)這件事，而市場層面的反應(yīng)則相對(duì)冷淡，特別是需求這一方�！�

目前來看，“以房養(yǎng)老”在國內(nèi)市場行得艱難的原因何在？

“目前我所看到的針對(duì)”以房養(yǎng)老“的調(diào)查，90％的老人都提出要把房產(chǎn)留給子女。根據(jù)我們國家特定的文化氛圍，房產(chǎn)是頗具代表意義的傳家實(shí)物。在這種背景下，‘以房養(yǎng)老’的主要客戶群體就不會(huì)是那些有兒有女的老人�！眲⒍�姣指出，在大眾提出“以房養(yǎng)老”遭遇水土不服之前，應(yīng)先考察一下其真正的客戶群體。比如，針對(duì)失獨(dú)老人，或者子女在國外的老人，做一個(gè)專門的市場調(diào)查。

不過，幸福人壽推出的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品也適用于有子女的老人，并出現(xiàn)過老人在子女陪同下成功簽訂投保單的案例。“有房同時(shí)有子女的老人，并不是說絕不會(huì)選擇以房養(yǎng)老，而是說，他不是‘以房養(yǎng)老’保險(xiǎn)產(chǎn)品的主要受眾群�！眲⒍�姣稱，受“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念影響，大多數(shù)人認(rèn)為“以房養(yǎng)老”對(duì)于有子女贍養(yǎng)的老人，并不適用。而這一點(diǎn)，在記者多次嘗試聯(lián)系湖北首單簽約老人均以失敗告終，便可窺見一二。

而且，對(duì)于像幸福人壽這樣的保險(xiǎn)公司來說，開發(fā)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性�！八�不同于其他普通保險(xiǎn)產(chǎn)品，除了需要面對(duì)傳統(tǒng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，還需應(yīng)對(duì)房產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)市場走勢和老人的生命預(yù)測等風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。也就是說它所要面臨的風(fēng)險(xiǎn)比傳統(tǒng)的保險(xiǎn)要大得多�！眲⒍�姣稱，具體來說，房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)、70年產(chǎn)權(quán)，老人平均壽命等，都會(huì)影響到保險(xiǎn)公司對(duì)于這個(gè)產(chǎn)品的運(yùn)作。

房企、險(xiǎn)企加緊試水養(yǎng)老地產(chǎn)

“‘以房養(yǎng)老’保險(xiǎn)產(chǎn)品的投保年齡為60歲至85歲，突破了現(xiàn)有養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的年齡限制，是對(duì)基本養(yǎng)老和商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的有效補(bǔ)充，尤其適合高齡、失獨(dú)、空巢等特殊老人。”湖北保局壽險(xiǎn)處副處長吳興剛接受記者采訪時(shí)表示，下一步，將指導(dǎo)試點(diǎn)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)邊試點(diǎn)邊完善，同時(shí)營造環(huán)境，協(xié)調(diào)地方政府盡快出臺(tái)有利于推動(dòng)試點(diǎn)的優(yōu)惠政策和配套措施。

同時(shí)，吳興剛介紹，以房養(yǎng)老除幸福人壽的“貨幣型模式”外，合眾人壽與養(yǎng)老社區(qū)對(duì)接的“實(shí)物型模式”也已在武漢試點(diǎn)。

2013年11月，合眾人壽在武漢郊區(qū)后官湖的養(yǎng)老社區(qū)竣工，總占地2400畝，一期712畝，可容納4000人入住，全部完成后可容納30000人，總投資80億元，為業(yè)內(nèi)第一家養(yǎng)老社區(qū)。

“10年以內(nèi)，在全國打造26個(gè)大型養(yǎng)老社區(qū)，規(guī)模在千億元左右，屆時(shí)可容納46萬老人，直接解決約15萬人就業(yè)，每年貢獻(xiàn)稅收約30億元，同時(shí)可以實(shí)現(xiàn)中高端客戶在全國范圍內(nèi)候鳥式養(yǎng)老�！焙媳娙藟埸h委書記、副總裁劉校君曾對(duì)外表示。

此外，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，泰康、平安、新華等保險(xiǎn)公司也在加緊圈地建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)。其中，泰康人壽已在武漢選址，準(zhǔn)備建養(yǎng)老社區(qū)。

同時(shí)，隨著近年來“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”市場規(guī)模的不斷擴(kuò)大，越來越多的一線房企開始試水養(yǎng)老地產(chǎn)。早前，萬科、保利高調(diào)宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，并以北京作為試點(diǎn)。此后，首創(chuàng)、華潤、遠(yuǎn)洋等房企相繼成立了養(yǎng)老研發(fā)團(tuán)隊(duì)，養(yǎng)老地產(chǎn)在全國范圍內(nèi)進(jìn)展如火如荼。

不過，業(yè)內(nèi)人士也指出，雖然“養(yǎng)老地產(chǎn)”被業(yè)界普遍認(rèn)為，是房地產(chǎn)進(jìn)入“微利時(shí)代”后的又一絕佳掘金地。但大部分房企只是將此業(yè)務(wù)停留在概念狀態(tài)，并未大規(guī)模展開行動(dòng)，對(duì)于如何參與和推進(jìn)“以房養(yǎng)老”，企業(yè)家們也還沒有做好相關(guān)研究和評(píng)估。

對(duì)此，戴德梁行華中區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及董事邵豐表示：“養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)資金實(shí)力要求高，總成本投入將達(dá)一般社區(qū)建設(shè)的4倍至5倍，且建設(shè)周期長，回現(xiàn)能力弱，后期運(yùn)營成本高，因此對(duì)開發(fā)商要求極高�！�

我國以房養(yǎng)老將現(xiàn)多元化模式

有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，老年人口每年以近800萬的速度增加。我國老年人口從7.09%上升到14%經(jīng)歷25年，而法國用了115年，英國用了47年，德國用了40年，日本用了24年，我國與日本一樣，成為世界上老齡化最快的國家。

我國老齡化形勢的大數(shù)據(jù)彰顯著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的光明前景，但市場的成熟尚需時(shí)間。目前，選擇“以房養(yǎng)老”的老年人，大部分是鰥寡孤獨(dú)老人、失獨(dú)老人以及擁有兩套以上房產(chǎn)的老人�？偟膩碚f，可以認(rèn)為選擇“以房養(yǎng)老”的老人，大部分是有需求的特定群體，至少目前還不是大眾化的養(yǎng)老保障選擇。

據(jù)報(bào)道，截至2015年底，幸福人壽已與45戶家庭62位老人簽訂了投保意向書，完成承保手續(xù)的29戶38位老人，已開始領(lǐng)取養(yǎng)老金的老人29位；參保老人平均年齡70.5歲，平均每戶月領(lǐng)養(yǎng)老金8465元，月領(lǐng)金額最高的是上海一位76歲的單身女性老人，月領(lǐng)額達(dá)到19003元。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長郝演蘇介紹，房價(jià)的高度波動(dòng)性是影響“以房養(yǎng)老”交易雙方博弈的重要因素。在發(fā)達(dá)國家，按揭養(yǎng)老有成熟的運(yùn)作方式，特別是對(duì)房產(chǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)，有中立的權(quán)威專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋價(jià)值的評(píng)估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益。如果出現(xiàn)房價(jià)波動(dòng)，還有一種由政府主導(dǎo)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或市場化保險(xiǎn)公司來分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此，借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制也是關(guān)鍵。

為此，在2016年全國保險(xiǎn)監(jiān)管工作會(huì)議上，保監(jiān)會(huì)主席項(xiàng)俊波圈定了“以房養(yǎng)老”配套政策的時(shí)間表。項(xiàng)俊波透露，今年將會(huì)同相關(guān)部委，逐步完善老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)配套制度。

隨著人們思想觀念逐漸開放，未來我國的以房養(yǎng)老模式可能會(huì)出現(xiàn)更多元化的嘗試。業(yè)內(nèi)人士表示，目前國際上主流的“以房養(yǎng)老”模式，除了我國試行的反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)外，還有租房入院養(yǎng)老、異地置業(yè)養(yǎng)老、合資購房養(yǎng)老等多種，只要符合我國現(xiàn)有法律法規(guī)，且不違反市場規(guī)律，政府都應(yīng)給予一定的空間讓企業(yè)發(fā)揮。

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以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的投保年齡為60歲至85歲，突破了現(xiàn)有養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的年齡限制，是對(duì)基本養(yǎng)老和商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的有效補(bǔ)充，尤其適合高齡、失獨(dú)、空巢等特殊老人�！�—湖北保局壽險(xiǎn)處副處長吳興剛

責(zé)編：ZB