監(jiān)利“轉(zhuǎn)型升級(jí)”刻不容緩

長江商報(bào)消息 ◎記者手記

□本報(bào)記者 劉濤

監(jiān)利是我國水稻產(chǎn)量第一縣，農(nóng)業(yè)人口占比較大，長期以來經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一，至少從2008年起，當(dāng)?shù)睾蛧鴥?nèi)其他4線城市一樣，加入了房地產(chǎn)開發(fā)的狂潮中。

由于開發(fā)時(shí)間較晚，開發(fā)規(guī)模并不大，但其帶來的土地收益和拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，足以讓這個(gè)農(nóng)業(yè)大縣嘗到了甜頭。

從財(cái)政收入來看，監(jiān)利縣2013年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入5.75億元，2014年這一數(shù)據(jù)則飆升到7.49億元，其中，土地收益占比較大。

然而，事情往往是一把雙刃劍，如今的監(jiān)利縣逐漸嘗到房地產(chǎn)投資帶來的壓力，房地產(chǎn)投資規(guī)模縮減，成交量處于歷史最低水平，影響上下游多個(gè)行業(yè)。

與之相差約3個(gè)緯度的江蘇沐陽市，其人口和國土面積均與監(jiān)利縣相仿，也是江蘇省農(nóng)業(yè)大縣，其經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和監(jiān)利相差無異。

在1995年，沐陽財(cái)政收入與監(jiān)利縣差不多，但是到了2011年，沐陽經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到410億元，是監(jiān)利縣的3倍，財(cái)政收入是監(jiān)利縣的16倍，是監(jiān)利值得借鑒的城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展案例。

截止目前，在監(jiān)利縣，稅收超過4000萬元的僅有福娃食品，玉沙紡織稅收超過2000萬元，大楓紙業(yè)稅收約千萬元。

如今，監(jiān)利正在加速建設(shè)一區(qū)四園，即經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城區(qū)工業(yè)區(qū)、新溝、朱河、白螺工業(yè)園等112個(gè)項(xiàng)目；其中家居產(chǎn)業(yè)園有華中玻鋁產(chǎn)業(yè)園、中泰電子產(chǎn)業(yè)園、永康五金產(chǎn)業(yè)園、上信服裝產(chǎn)業(yè)園等落戶企業(yè)達(dá)58家。

基于長江經(jīng)濟(jì)帶國家戰(zhàn)略實(shí)施和東部沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機(jī)遇，也讓監(jiān)利正在改變單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

當(dāng)?shù)剡m時(shí)提出“產(chǎn)城融合”思路，試圖將房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)化進(jìn)程、居民收入增長和改善經(jīng)濟(jì)環(huán)境同步發(fā)展。

2015年，在漢舉辦的“產(chǎn)城融合”推介會(huì)上，監(jiān)利縣集中推介土地尋求城市合伙人參與城市建設(shè)開發(fā)，挖掘縣域經(jīng)濟(jì)潛力。

無論如何，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)是當(dāng)前監(jiān)利縣最重要的戰(zhàn)略。

去年土地財(cái)政收入減少超6億

種種壓力下，距離監(jiān)利縣200公里外的武漢市成為監(jiān)利縣對(duì)外推介項(xiàng)目的主要舞臺(tái)。

2015年7月26日，時(shí)任監(jiān)利縣長黃鎮(zhèn)在漢對(duì)外推介6宗土地。其中江城南路項(xiàng)目地塊面積近4萬平方米，位于老城區(qū)中心地段。像這樣對(duì)外“賣”土地，至少從2008年就開始了。

2011年5月20日，在當(dāng)年漢海拍賣的第3場(chǎng)推介會(huì)上，監(jiān)利縣由常務(wù)副縣長、分管副縣長帶隊(duì)40人參加，足見對(duì)武漢市場(chǎng)和招商的重視。

長江商報(bào)記者梳理監(jiān)利縣土地市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，監(jiān)利縣推出了城區(qū)舊城改造、整體開發(fā)的土地一級(jí)開發(fā)權(quán)項(xiàng)目。

據(jù)了解，土地開發(fā)權(quán)在早年還是比較新鮮的名詞。事實(shí)上，上述監(jiān)利領(lǐng)導(dǎo)知悉，在資金缺口引發(fā)城市建設(shè)以及土地供應(yīng)的矛盾中，拍賣土地一級(jí)開發(fā)權(quán)是一個(gè)比較容易的突破口。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，通過這種拍賣模式，政府獲得資金，來完成土地儲(chǔ)備和地塊的配套建設(shè)，這樣一來，生地變成熟地、毛地變成凈地。參與投資企業(yè)也在土地一級(jí)開發(fā)中獲得利潤和土地溢價(jià)的收益。

一些優(yōu)惠政策也吸引了深耕武漢的人信地產(chǎn)、上信地產(chǎn)，以及廣州綠瘦國際集團(tuán)、深圳百晟地產(chǎn)等企業(yè)前來投資布局。監(jiān)利縣目前擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)46家，企業(yè)數(shù)量在荊州市位列第二。

監(jiān)利縣國土部門數(shù)據(jù)顯示，2014年，全縣共成交房地產(chǎn)開發(fā)土地36宗，成交面積745.33畝，同比增長42.99%；總成交價(jià)格9.08億元。吳鳳山向記者表示，當(dāng)年整個(gè)土地出讓金約9.69億元，住宅用地比例高達(dá)90%以上。

這顯然與已過去的2015年形成強(qiáng)烈落差，監(jiān)利縣國土局向記者提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年土地出讓收入僅3.52億元，其中商服住宅用地28宗共計(jì)375畝，收入1.69億元。

吳鳳山用“陡降”來形容當(dāng)下該縣的土地收益，他認(rèn)為，房產(chǎn)商對(duì)儲(chǔ)備土地的出手變得謹(jǐn)慎，“很多土地都流拍”，不僅土地交易規(guī)模銳減，其單價(jià)也同步下降。以2014年為例，平均地價(jià)為每畝121.83萬元，同比減少3.03%。對(duì)于至今依靠土地“吃飯”的監(jiān)利縣來說，土地收入銳減，直接影響著財(cái)政收入減少。

開發(fā)秩序粗放致項(xiàng)目問題頻發(fā)

三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫存”被國家重視后，行業(yè)人士也開始理性看待這個(gè)市場(chǎng)。

長江商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，最近幾年突飛猛進(jìn)的房產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致監(jiān)利當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目問題頻發(fā)。

長江商報(bào)記者輾轉(zhuǎn)獲得一份針對(duì)當(dāng)?shù)?件房地產(chǎn)開發(fā)突出問題的文件，這份文號(hào)為“監(jiān)信領(lǐng)辦文（2015）22號(hào)”文件顯示，2015年11月25日下午，副縣長付勇主持召開針對(duì)涉及房地產(chǎn)突出問題的專題會(huì)議。

在當(dāng)天這次會(huì)議上，天府購物廣場(chǎng)、聯(lián)盟國際公館、天府世家、容城天驕等6個(gè)項(xiàng)目被拿到會(huì)上討論和研判，16家單位一把手和分管領(lǐng)導(dǎo)參加當(dāng)天會(huì)議。

會(huì)上呈現(xiàn)，上述項(xiàng)目不僅涉及物業(yè)或開發(fā)商亂收費(fèi)、補(bǔ)償安置的問題，還涉及消防設(shè)施、侵占地下停車場(chǎng)以及天府世家的土地權(quán)屬等問題。

當(dāng)?shù)刂�情人士告訴長江商報(bào)記者，當(dāng)?shù)亻L期只重視開發(fā)建設(shè)，對(duì)開發(fā)后秩序管理粗放，這只是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)亂的冰山一角。

天府世家小區(qū)業(yè)主告訴長江商報(bào)記者，該小區(qū)42戶業(yè)主自籌資金屢建小區(qū)設(shè)施屢次被毀，其中涉及小區(qū)權(quán)屬問題長達(dá)3年，對(duì)此雖有縣委主管領(lǐng)導(dǎo)批示，但至今未得到實(shí)際解決。

怡家新城業(yè)主董先生因該小區(qū)違法建筑、亂收費(fèi)以及建筑質(zhì)量問題與開發(fā)商溝通無效，直接通過司法渠道將開發(fā)商訴至法院。他對(duì)長江商報(bào)記者憤然表示，諸多問題讓業(yè)主不堪其擾。據(jù)了解，天府世家小區(qū)和怡家新城皆由一位名叫朱為利的人開發(fā)。

長江商報(bào)記者了解到，朱某目前開發(fā)的“天邑廣場(chǎng)”正在發(fā)售商鋪，在玉沙大道各處電線桿上很容易找到貼有該項(xiàng)目的銷售熱線打印單，兩位銷售員一前一后力邀記者馬上購買，“目前商鋪單價(jià)在每平方米6000至6500元左右，適合做高端商業(yè)，已售出40多間”。

1月8日，長江商報(bào)記者擬就目前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)庫存及萌發(fā)的問題向監(jiān)利縣分管副縣長付勇求證，被婉拒。

當(dāng)?shù)卣�府�?015年出臺(tái)兩次政策

10月

在4天房交會(huì)期間成交的商品住宅，按購房總額的1%給予財(cái)政補(bǔ)貼，此外按所繳契稅的50%給予購房補(bǔ)貼；還有減半交存住宅專項(xiàng)維修資金等。

7月至8月期間

對(duì)首套商品住房實(shí)行購房補(bǔ)貼和財(cái)政貼息的政策，并鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位干部團(tuán)購住房等。

責(zé)編：ZB