武漢宏德嘉園“爛尾”三年現(xiàn)狀調(diào)查

長江商報(bào)消息 開發(fā)商違規(guī)操作致樓盤爛尾，用65套房支付3000萬工程款

□本報(bào)記者 楊玲玲

2012年年末買的房，直到現(xiàn)在都沒辦法入住，一家人只得蝸居在租房里近3年。10月22日，湖北省武漢市江夏區(qū)宏德嘉園業(yè)主李明（化名）向長江商報(bào)記者反映，他預(yù)付20萬買房，眼看18層高的住宅樓建成封頂，不想?yún)s遭遇停工。

“新房盼了3年，如今等來的卻是爛尾樓�！崩蠲鞣Q，“現(xiàn)在，大部分未交齊房款的業(yè)主跟我一樣，不知如何是好。而少數(shù)已經(jīng)結(jié)清全部房款又沒有住處的業(yè)主，已經(jīng)硬著頭皮搬進(jìn)了爛尾樓�！�

連日來，長江商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這棟位于江夏區(qū)紙坊興苑街的宏德嘉園16號(hào)樓可謂是問題重重：開發(fā)商先是違規(guī)操作，將規(guī)劃的11層“拔高”到18層，被罰款700余萬元；后又因牽涉?zhèn)鶆?wù)糾紛，致樓盤被法院查封，無法辦理預(yù)售許可證；去年3月，開發(fā)商還因資金鏈斷裂，人去樓空，公司法人至今下落不明。

已建成封頂?shù)?8層大廈緣何淪為爛尾樓？拿不到房退不了錢，業(yè)主該如何維權(quán)？購房者在買房過程中，又該如何識(shí)別開發(fā)商隱藏的爛尾樓陷阱？

花45萬盼三年等來爛尾樓

“省吃儉用攢下45萬，交齊全額房款，哪曾想到開發(fā)商跑了�！碧岬阶约旱倪@套房，業(yè)主嚴(yán)先生顯得尤為氣憤。他告訴長江商報(bào)記者，2012年12月，得知開發(fā)商正在對(duì)外出售宏德嘉園16號(hào)樓，便到售樓部詢問，還順便到工地查看了進(jìn)程。

“當(dāng)時(shí)看到這棟18層高的住宅樓正在施工，工人們忙得熱火朝天。售樓員承諾2013年6月交房，一次性付全款還有優(yōu)惠�！眹�(yán)先生說，他看開發(fā)商前期出售的幾棟住宅樓都沒什么問題，就沒考慮太多，選中2單元4樓一套住房，很快便簽下購房合同，一次性付清了全額房款45萬元。

據(jù)他回憶，2013年初樓盤主體結(jié)構(gòu)完工時(shí)，電梯、水電設(shè)施、綠化等都沒有完成，施工就突然停止了�！爱�(dāng)時(shí)我們并不清楚原因，后來才知道開發(fā)商已經(jīng)債臺(tái)高筑，資金鏈斷裂�！�2013年6月，到了開發(fā)商承諾的交房時(shí)間，房屋卻遲遲不能交房。2013年12月中旬，連售樓部都人去樓空，大門也上了鎖。

另一位受訪業(yè)主李明說，他是2012年6月預(yù)付20萬買的房，因?yàn)闆]法入住，現(xiàn)在一家人蝸居在外面的租房里近3年�！昂芏嗳耸前鸭依锶�部的積蓄拿出來買房，還有人向親戚朋友借錢買房，現(xiàn)在既拿不到房又退不了錢，就連開發(fā)商也找不到，真是讓人傷透了心�！�

10月22日，長江商報(bào)記者實(shí)地走訪了宏德嘉園16號(hào)樓。記者在現(xiàn)場看到，18層高的樓盤高高聳立，幾乎是附近一帶的最高建筑。然而，樓盤附近建筑材料、生活垃圾隨處可見，樓盤外吊塔孤立，外墻上紅色的墻漆已斑駁褪色。

記者走近發(fā)現(xiàn)，4個(gè)單元的樓道入口均已安裝防盜門，抬頭向上望去，門外的墻上貼著大大小小好幾處公告、告示、通知等。一則《告示》中寫道“本單元所有房屋已被江夏區(qū)人民法院執(zhí)行局查封……”另一則《安全告知書》顯示，因“宏德16號(hào)樓”整體未完工，現(xiàn)不便進(jìn)入所購買的房屋裝修或居住，如出現(xiàn)任何意外事故，由業(yè)主本人自行承擔(dān)……

隨后，記者跟隨業(yè)主進(jìn)入住宅樓內(nèi)。樓道里漆黑一片，電梯井空空蕩蕩，為防止有人不慎跌落，已經(jīng)用木條簡單遮擋起來。記者注意到，每戶住宅的門窗幾乎都已安裝完畢，不少業(yè)主用黑色顏料在門外墻邊寫了“本戶已占”“此房已售”等字樣。

同時(shí)，已有部分業(yè)主裝修入住。6樓一位業(yè)主對(duì)記者說，“買房的錢要不回來，自己又沒房子住，只能先湊合住進(jìn)來。不過，整棟樓也沒幾戶人家，電要從樓對(duì)面的住戶接過來，還辦不了有線電視，接不了網(wǎng)線，住得也很憋屈�！�

違規(guī)拔高7層被罰700萬

記者隨后來到16號(hào)樓1單元101室承建方項(xiàng)目部辦公室。承建方相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，由于諸多原因，該項(xiàng)目的開發(fā)商負(fù)債累累，公司法人無力還債已經(jīng)跑路。“他是去年3月份左右跑的，當(dāng)時(shí)宏德地產(chǎn)公司已經(jīng)對(duì)外銷售了近150套房屋�！�

他坦言，作為施工方，對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展是再清楚不過。“2010年項(xiàng)目就一度停工，當(dāng)時(shí)正在進(jìn)行基礎(chǔ)工程，樓盤框架建起來后，開發(fā)商資金鏈斷裂，項(xiàng)目就停工了。2012年該項(xiàng)目又得以復(fù)工，完善了后面的初部裝修�！�

為何眼看著快要完工的住宅樓最后卻變成了爛尾樓？

記者從江夏區(qū)國土資源和規(guī)劃局獲悉，2013年12月23日該局《關(guān)于對(duì)武漢宏德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司違法建設(shè)行政處罰的公示》提出，16號(hào)住宅樓由原審批的11層建至18層，屬違法建設(shè)。該局發(fā)現(xiàn)問題后，擬對(duì)“宏德嘉園”一期的違法建設(shè)行為給予罰款700余萬元的行政處罰。

“宏德嘉園16號(hào)樓根本沒有預(yù)售許可證�！苯�夏區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局房開科負(fù)責(zé)人王主任對(duì)媒體表示，早在2012年8月，因開發(fā)商卷入借款糾紛被訴訟，法院依法對(duì)該樓進(jìn)行查封，要求城鄉(xiāng)建設(shè)局不要給該樓辦理房屋預(yù)售許可證。

對(duì)此，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛向長江商報(bào)記者表示，沒有《商品房預(yù)售許可證》的開發(fā)商不具備上市交易資格。“消費(fèi)者購買無《商品房預(yù)售許可證》的房產(chǎn)是不受法律保護(hù)的，即使簽訂了《商品房買賣合同》，合同也無效�！�

而施工方項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人告訴長江商報(bào)記者，16號(hào)樓預(yù)售許可證一直辦不下來和沒有繳納罰款有很大關(guān)系。

收取購房款抵充工程款

“前期開發(fā)商欠施工方的3000萬工程款已經(jīng)用65套房進(jìn)行抵押�！笔┕し巾�(xiàng)目部負(fù)責(zé)人透露，根據(jù)此前和開發(fā)商達(dá)成的施工協(xié)議，如果開發(fā)商無法支付工程款，施工方還可收取16號(hào)樓業(yè)主的購房款（指與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議未付清房款的業(yè)主），以抵充開發(fā)商工程款。

該負(fù)責(zé)人稱，“雖然我們施工方?jīng)]有權(quán)利賣房，但是如果購房者前期在開發(fā)商處交了房款，我們這邊也算數(shù)。比如，如果一套房的總價(jià)是45萬，業(yè)主前期預(yù)付了10萬，那么，現(xiàn)在如果想要入住的話，只需再付35萬元即可。目前已有30戶左右業(yè)主與我們施工方簽訂了互助倡議書、業(yè)主委托施工協(xié)議和安全告知書。剩下120戶里，據(jù)我們了解，95%的業(yè)主還是希望得到房屋的�！�

但李明并不同意施工方的說法，“少數(shù)已支付全額房款的業(yè)主提前住進(jìn)了16號(hào)樓，他們自然是希望房屋配套設(shè)施早日完善。但是，大部分業(yè)主當(dāng)初只支付了部分房款。目前，我們不知道余下的房款要交給誰，有退房意愿的人，又不知道該向誰去索要房款。如果交給施工方，他們能保證我們的利益嗎？我們之間達(dá)成協(xié)議的話，協(xié)議是否合法？我們的房產(chǎn)證和土地證還能辦下來嗎？”

而業(yè)主嚴(yán)先生對(duì)記者說，“現(xiàn)在只希望能早日搬進(jìn)新房。不過搬進(jìn)去后，房屋的房產(chǎn)證和土地證的確是一個(gè)讓人頭疼的問題�！�

對(duì)此，施工方給予的回復(fù)是，“業(yè)主是與開發(fā)商簽訂的購房合同，我們肯定是沒有辦法退錢給業(yè)主�！�

至于房產(chǎn)證和土地證能否拿到，施工方項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人告訴記者，區(qū)政府在宏德問題的協(xié)調(diào)會(huì)議上明確表示過，要優(yōu)先保護(hù)購房者和以房抵債的債權(quán)人的合法利益，確保他們的房屋合法化，但是作為施工方，他也不能給出一個(gè)具體的時(shí)間。

施工方與業(yè)主合作是最好辦法

對(duì)于讓業(yè)主苦不堪言的爛尾樓，殷旭飛提到，如果購房者不慎買到爛尾樓，首先要弄清產(chǎn)權(quán)歸誰所有，應(yīng)該把產(chǎn)權(quán)掌握到自己手中，即便是開發(fā)商破產(chǎn)后，購房者仍然可以向房管部門申請(qǐng)房產(chǎn)證。此外，業(yè)主最好不要退房，退房后消費(fèi)者和開發(fā)商的買賣關(guān)系就會(huì)變成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，若開發(fā)商破產(chǎn)，消費(fèi)者和債權(quán)人相比享有償債優(yōu)先權(quán)。

湖北尊而光律師事務(wù)所王旭律師建議，“開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證的情況下，購房者可以要求退房。但是目前的情況是，開發(fā)商顯然已經(jīng)沒有履行退房的能力。業(yè)主和承建方簽訂委托施工協(xié)議，從事情發(fā)展的角度來說可能對(duì)雙方都有好處。不過，最好是在政府職能部門的協(xié)調(diào)或者見證下簽訂該協(xié)議，使有關(guān)部門對(duì)后續(xù)協(xié)議履行起到監(jiān)督作用�！�

王旭也提醒購房者，在收房時(shí)，不要盲目收房或簽收一些書面文件，一定要先審查開發(fā)商是否具備交房條件�！拔覀兺ǔＫ�說的‘三書、一證、一表’�！�三書’是指《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》，‘一證’是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，‘一表’是指《竣工驗(yàn)收備案表》�！�

王旭指出，作為購房這種相對(duì)大型支出，消費(fèi)者一定要多加慎重�！笆紫龋�結(jié)合自身?xiàng)l件盡量選定有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的開發(fā)商，如果開發(fā)商資金斷裂，很容易出現(xiàn)爛尾等情況；第二，在簽訂購房合同或者交納定金時(shí)一定要考慮周全，如果交了定金，因?yàn)樽陨碓�因不想購房，定金是不可退的；第三，要認(rèn)真審查合同，一般開發(fā)商用的都是房管部門發(fā)布的規(guī)范合同，消費(fèi)者可上網(wǎng)提前進(jìn)行查看，對(duì)一些不理解的條款進(jìn)行查閱；第四，在收房時(shí)一定注意開發(fā)商是否具備交房條件，有無必備材料。同時(shí)可以找些懂得建設(shè)方面的朋友，對(duì)房屋質(zhì)量等進(jìn)行適當(dāng)檢查�！�

“房地產(chǎn)行業(yè)目前產(chǎn)能過剩、需求飽和，競爭進(jìn)一步加劇，市場集中度也越來越高。未來樓市中‘大魚吃小魚’的情況將更加普遍，競爭格局將從群雄混戰(zhàn)演變到巨頭爭霸�！币笮耧w提出，未來整個(gè)行業(yè)會(huì)面臨多次洗牌，中小開發(fā)商生存的空間會(huì)越來越小，一些缺乏競爭力的企業(yè)會(huì)逐漸被收購、吞并。

地處武漢市江夏區(qū)紙坊興苑街，已爛尾近三年的宏德嘉園16號(hào)樓。本報(bào)記者 楊玲玲 攝

責(zé)編：ZB