保利南昌高爾夫別墅“任性”違建 受訪業(yè)主：“填個三四畝不成問題”

長江商報消息 業(yè)主向物業(yè)交幾千元裝修保證金就可任意圈地，別墅內(nèi)雞鴨成群、菜地遍野

□本報特派記者 劉濤 發(fā)自南昌

反復(fù)搭建、開山種地、養(yǎng)雞養(yǎng)鴨……業(yè)主的種種違建行為，與定位高端的南昌保利高爾夫別墅小區(qū)顯得格格不入。然而，這關(guān)乎央企保利地產(chǎn)品質(zhì)和聲譽的行為，卻長達十年被該公司放任和默許。

長江商報記者赴實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這個占地約5400畝的超大型別墅小區(qū)，自2005年開始發(fā)售，當(dāng)時購買獨棟別墅可送至少300平方米的庭院。知情人認為，這使得業(yè)主利用附送的庭院不斷拓展自己的“私有領(lǐng)地”。

從9月9日開始，長江商報記者開展了多日的暗訪調(diào)查，多位受訪人士透露，“填個三四畝的院子沒有一點問題，給物業(yè)交幾千塊錢的裝修保證金就可以�！�

在此情況下，部分業(yè)主頻頻“先斬后奏”違章搭建。作為開發(fā)商的保利地產(chǎn)卻視而不見，長期采取放任和維持現(xiàn)狀的態(tài)度。開發(fā)商保利江西公司客服部負責(zé)人周女士接受長江商報記者采訪時認為，開發(fā)商只負責(zé)建房和交房，對于違建“沒有干涉權(quán)”。

違建肆無忌憚 養(yǎng)鴨種菜成常態(tài)

保利高爾夫別墅小區(qū)內(nèi)的頻頻違章搭建，被保利地產(chǎn)視而不見。

9月9日上午，長江商報記者以買房的名義，在保利江西公司置業(yè)顧問王進（化名）的帶領(lǐng)下，沿著萊茵長堤查看別墅違建情況發(fā)現(xiàn)，長堤上大多數(shù)別墅，不僅在附送的300平方米院子上搭建車棚或庭院，還有不少業(yè)主擅自繼續(xù)擴大面積，做成大型露臺，目測至少有兩畝面積。

而一業(yè)主在電話中告訴記者，他準備售賣的別墅建筑面積400多平方米，對外售價每平方米不到2萬元，但足足可以加建400平方米。

對于到底能不能加建，王進指著萊茵長堤中部的一棟別墅告訴記者，這棟別墅最大建筑面積220平方米，你可以將土向前推進，現(xiàn)澆一個露臺，“這個不會管，加蓋院子不用辦手續(xù)，頂多需要跟物業(yè)溝通下。”

王進還向記者透露，有一位業(yè)主做了個車庫，停一輛可以坐20人的小巴士，“一點都不擠”。

長江商報記者注意到，萊茵長堤邊別墅大多搭建的是車庫和院子，與別墅渾然一體，有在露臺上設(shè)茶座，也有設(shè)狗棚、栽滿花草的，花樣繁多。

在別墅一側(cè)的一條名叫烏沙河（音）的河岸坡地上，連片的菜地被圍上柵欄，很多業(yè)主將坡地開墾后種菜。記者發(fā)現(xiàn)在一處搭建的水池里居然養(yǎng)著十多只灰白相間的鴨子“嘎嘎嘎”地叫喚不停。

“這些地是沒有產(chǎn)權(quán)的，只是被家門口的業(yè)主利用起來，這是物業(yè)默認的�！北＠�地產(chǎn)江西公司內(nèi)部人士向記者透露。

9月11日，南昌一家房產(chǎn)經(jīng)紀公司人士在電話中向記者透露，“前期開發(fā)商為了賣房子加送院子，許多朝南向的別墅全部被推出去做了私人院子�！�

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，往往做“院子”的成本也比較低，多位受訪人士向記者透露，“填個三四畝的院子沒有一點問題，給物業(yè)交裝修保證金就可以，保證金就幾千塊錢�！�

長江商報記者發(fā)現(xiàn)，在高爾夫小區(qū)第一期推出的別墅意大利莊園內(nèi)，就有一棟拆了別墅重建的情況，“意大利莊園都是財大氣粗的業(yè)主，推倒重建，想怎么改就怎么改�！�

知情人告訴記者，在萊茵長堤北面被山林遮掩的別墅群中，因為靠近山坡，有一位業(yè)主購置別墅后，開山種地的面積就有10畝之多，甚至挖了水塘養(yǎng)魚，“肯定會影響到別人的�！�

多位業(yè)主向記者反映稱，從2005年開始就陸續(xù)有不少違建情況發(fā)生，最近幾年愈演愈烈。

當(dāng)天記者在暗訪中還聽到聯(lián)排別墅里傳出來的雞叫，“對面養(yǎng)點雞，養(yǎng)點魚啊，都是愛好�！蓖踹M扭過頭對記者笑稱。

南昌城管局“互相推諉”違建處理

作為華中地區(qū)乃至全國最大的別墅項目，南昌保利高爾夫國際花園小區(qū)內(nèi)違建時間之長，程度之惡劣，在業(yè)內(nèi)極其罕見。

更令人驚訝的是，涉事各方基于違建處理的責(zé)任都推得一干二凈。

9月10日，保利地產(chǎn)江西分公司客服部周姓主管對長江商報記者稱，“對于違建我們開發(fā)商并不知情�！彼�告訴記者，“有聽說有這種情況，我們沒有干涉權(quán)，你可以向城管舉報�！�

據(jù)了解，保利物業(yè)不隸屬于保利地產(chǎn)，是獨立核算的合作單位，但都屬于保利地產(chǎn)的下屬企業(yè)。

其實，隨意違建在2005年就開始萌發(fā)，保利物業(yè)公司是如何管理的呢？

9月10日下午，負責(zé)小區(qū)物業(yè)的保利物業(yè)公司陳姓主管告訴記者，目前初步統(tǒng)計約有10來戶違建，程度有大有小，但鮮有改善。

不過，違建數(shù)量遠遠沒有陳主管說的這么輕松，在整個小區(qū)中，記者發(fā)現(xiàn)，只要有附送的院子或者別墅臨近的空地，都逃脫不了搭建的情況。

“我們在業(yè)主裝修之前就告知了，也制止過，跟政府報告過，業(yè)主反反復(fù)復(fù)搭建，有個業(yè)主最多的拆了4次�！�

陳主管早在項目發(fā)售時就組建物業(yè)，但過去10年時間，違建情況卻愈演愈烈。他向長江商報記者坦承，“單靠物業(yè)這樣一個服務(wù)企業(yè)管不好�！�

“違建沒有解決好反而得罪了很多業(yè)主，小區(qū)1000戶業(yè)主，超過一半業(yè)主物業(yè)費都不愿意交，我們物業(yè)經(jīng)營很困難。”陳主管說。

對于這個容積率不到0.1的高端社區(qū)出現(xiàn)這樣大量違建，南昌市城管局宣傳處李處長表示很吃驚，“養(yǎng)雞養(yǎng)鴨確實出乎我們的預(yù)料，我還是第一次聽說。”

不過，有沒有整改和查處到位，他認為不是市級城管的責(zé)任，他向長江商報記者出示一份（洪府發(fā)2010年 21號文）文件顯示，市局主要抓規(guī)劃指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，區(qū)級城管部門才是處理具體事務(wù)的主要部門，“責(zé)任劃分得比較清楚”。

也就是說，類似保利高爾夫國際花園小區(qū)的別墅，屬于私房范疇，要由區(qū)級城管部門去管理。

9月12日下午，李處長向長江商報記者表示，保利高爾夫國際花園小區(qū)因為違建每年在媒體上都會露幾次面，但是，“執(zhí)法的前期是管理，不能動不動就要執(zhí)法�！�

據(jù)了解，紅谷灘新區(qū)城管執(zhí)法部門今年下達了多張整改通知，南昌市城管局行政執(zhí)法局紅谷灘新區(qū)分局辦公室周姓負責(zé)人認為，目前分局只對公房以及在建工地進行管理，私房管理由鳳凰洲管理處負責(zé)。

“去年7月份以前是我們負責(zé)處理的，以前不是很嚴重，但是拆了建、建了拆，反反復(fù)復(fù)，令人頭疼�！�

被放大的央企“能量”

其實在我國，法律早已明令禁止違建行為，也規(guī)定了相關(guān)的處罰措施。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》顯示，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證進行建設(shè)的，尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或違法收入。

既然如此，為何保利高爾夫國際花園的違建長期得不到有效治理？當(dāng)?shù)刂�情人告訴長江商報記者，這與保利地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐摹澳芰俊辈粺o關(guān)聯(lián)。

據(jù)調(diào)查，約在2003年，南昌銘雅歐洲城實業(yè)有限公司作為外資開發(fā)商投資建設(shè)名雅歐洲城（保利高爾夫國際花園前身），建設(shè)過程中幾度出現(xiàn)資金緊缺，四處找尋合作方，后來與保利地產(chǎn)不謀而合，長袖善舞的保利地產(chǎn)不僅注資成為控股大股東，也借以接手接近爛尾的項目，順勢而為，使其成為進入江西市場的首個地產(chǎn)項目。

2005年，保利高爾夫國際花園小區(qū)首個別墅組團意大利莊園開盤發(fā)售，當(dāng)時單價8000元/平方米左右，而一江之隔的南昌中心城區(qū)房價僅4000元/平方米。

隨著以后以高爾夫球場為中心逐次開盤發(fā)售，小區(qū)內(nèi)的價格逐步抬升，目前的二手別墅價格約在每平方米2至3萬元左右。

用于配套的高爾夫球場位于小區(qū)中心，其國際標(biāo)準18洞個人會籍卡產(chǎn)品每年27.8萬元，即便打兩小時也需要1300元。

保利高爾夫俱樂部營銷部經(jīng)理何琦告訴記者，這是華中地區(qū)唯一一家位于城市中心的高爾夫球場，是稀缺資源，也是保利地產(chǎn)的高端配套資源。

9月9日上午，長江商報記者步行耗費70分鐘，這只是走完整座小區(qū)所耗時間的六分之一。

超大體量的小區(qū)規(guī)模和0.1超低容積率使得保利地產(chǎn)在江西首個項目中獲利頗豐，隨著這個項目順風(fēng)順?biāo)�，保利地產(chǎn)在江西的房地產(chǎn)項目做得風(fēng)生水起。

2015年上半年報顯示，保利地產(chǎn)在南昌區(qū)域營收規(guī)模約59.98億元，較于去年上半年的11.89億元增長404.6%，增長率居全國之首。南昌上半年的營收規(guī)模占比保利地產(chǎn)上半年地產(chǎn)總營收423億元的約14%。

作為目前房企千億陣營中僅有的兩家央企地產(chǎn)商之一，保利地產(chǎn)在江西南昌7個項目同時進行，市場占有率居前十位。

盡管此前建筑設(shè)計全部由意大利設(shè)計師設(shè)計，全套歐式戶型設(shè)計，并不符合中國居住習(xí)慣，導(dǎo)致一些業(yè)主改建甚至推倒重建的情況發(fā)生，這絲毫沒有影響到保利地產(chǎn)對項目的推進。

高爾夫小區(qū)內(nèi)首個組團意大利莊園曾出現(xiàn)漏水、空鼓等質(zhì)量問題，此外，9月10日，當(dāng)?shù)孛襟w人士李峰（化名）告訴記者，去年他曾關(guān)注過高爾夫小區(qū)法蘭西小鎮(zhèn)漏水等問題，稿件發(fā)出后，保利江西公司對業(yè)主反映的事情也沒多大改進。

不過，2014年12月，南昌保利金香檳樓盤未批先建被江西省住建廳通報批評；此外，從2013年開始，業(yè)主鄭某認為所購高爾夫小區(qū)房屋未達到交房條件與南昌銘雅公司對簿公堂，直至今年5月才由江西省高院執(zhí)行裁定完畢。

在南昌保利高爾夫國際花園小區(qū)內(nèi)，長江商報記者看到違規(guī)開墾的菜地四處皆是。 本報特派記者 劉濤 攝

責(zé)編：ZB