去庫存仍是今年樓市整體主基調(diào)

長江商報消息 □宣宇

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月住宅銷售明顯回升，一線城市房價環(huán)比漲幅轉(zhuǎn)正，二三線城市環(huán)比降幅顯著收窄。在經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲最長周期的調(diào)控之后，在接踵而來的政策利好下，樓市見底論、抄底論再起，樓市也似乎要再次進(jìn)入量價齊升的自我強(qiáng)化軌道，對市場正在經(jīng)歷微妙的心理考驗。

房價從去年5月整體環(huán)比回落，再到9月環(huán)比全面止?jié)q、同比開始回落，房地產(chǎn)市場價格調(diào)整已持續(xù)了近一年，同比價格下降意義上的深度調(diào)整也已持續(xù)了半年之久。截至今年3月，一線城市房價同比整體下降4.5%，二三線城市同比降幅超過6%。去年二季度開始，絕大部分城市相繼放開限購限貸，從去年“9.30”二套房認(rèn)定新規(guī)到今年“3.30”降低二套房首付和銷售免稅年限“5改2”新政，以及提升公積金貸款額度上限等，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入政策寬松期。

雖然房地產(chǎn)政策進(jìn)行了一系列調(diào)整，旨在鼓勵自住型消費需求，但仍限制投資投機(jī)。房地產(chǎn)市場非常規(guī)管制措施逐步退出并適度加大對自住型消費支持力度，通過直接針對房地產(chǎn)剛需群體的鼓勵措施加速房地產(chǎn)去庫存，一方面釋放和化解風(fēng)險，另一方面加速滿足剛需，促進(jìn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展。這與過去通過房地產(chǎn)“強(qiáng)刺激”來拉動經(jīng)濟(jì)（滋生大量投資投機(jī)性需求）的做法截然不同。

各項政策利好疊加，無疑有助于釋放剛需，并促使部分潛在剛需和改善型需求提前入市，對樓市“量價”都有一定支撐作用，這也是樓市健康持續(xù)發(fā)展的前提和目的。其次，《不動產(chǎn)登記暫行條例》已開始實施，全國所有地級以上城市住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)。雖然這與房產(chǎn)稅征收沒有必然聯(lián)系，但全國統(tǒng)一性房地產(chǎn)登記確實改變了大量投資投機(jī)者心理預(yù)期，有效減少投資投機(jī)增量和存量，而這是過去房價單邊上漲的重要支撐力量。此外，一些熱點地區(qū)仍在執(zhí)行限購政策，從準(zhǔn)入上直接排除了投資投機(jī)性需求。

若再從產(chǎn)業(yè)周期看，當(dāng)前樓市整體庫存高企、邊際供給能力處于高位，整體供大于求；大量保障性住房解決了大部分剛需，導(dǎo)致房價彈性逐漸增強(qiáng)，兩者疊加決定了房價難以再普遍性大幅度回轉(zhuǎn)反彈。一些熱點地區(qū)由于潛在剛需入市可能導(dǎo)致量價回升，但房價再度大幅上漲的可能性基本排除。

基于上述邏輯，筆者認(rèn)為，去庫存仍是今年樓市整體主基調(diào)，局域分化將更加明顯，系列政策利好正加速樓市向居住屬性回歸，中國房地產(chǎn)業(yè)正在加速形成房價與居民收入和經(jīng)濟(jì)增長水平相協(xié)調(diào)、房地產(chǎn)投資與城鎮(zhèn)化內(nèi)涵發(fā)展相適應(yīng)的形態(tài)。

（作者系北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心博士）

責(zé)編：ZB