共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)踐引發(fā)三慮

長江商報(bào)消息 為了探索以多種方式發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，住建部將6個(gè)城市列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。通過梳理這些城市的一些主要思路和做法，既有助于深化對共有產(chǎn)權(quán)住房的認(rèn)識，也有利于發(fā)現(xiàn)亟待進(jìn)一步完善的主要問題。

江蘇省淮安市從2007年開始推行“共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房”，是國內(nèi)較早開展相關(guān)探索的城市。其主要特征是以出讓方式取得經(jīng)適房建設(shè)用地，政府所占份額由購房人實(shí)際出資額與房價(jià)總額的差價(jià)所構(gòu)成，一般占到30%。

上海市從2009年開始在徐匯區(qū)和閔行區(qū)試點(diǎn)“共有產(chǎn)權(quán)保障住房（經(jīng)濟(jì)適用住房）”，之后在全市范圍全面推開。其主要特征是政府所占份額由直接和間接的各種投入（如土地出讓金、行政事業(yè)性收費(fèi)及其他稅費(fèi)減免等）所組成，目前一般在30%~40%。供應(yīng)對象為中低收入住房困難家庭和個(gè)人，具體準(zhǔn)入條件已經(jīng)過四次調(diào)整。

湖北省黃石市從2009年開始結(jié)合棚戶區(qū)改造，形成了“共有產(chǎn)權(quán)、公共租賃”的住房保障模式。其主要做法包括:對于棚戶區(qū)改造的住房，多出原有住房面積的部分由政府、（參建）企業(yè)和購房人共有產(chǎn)權(quán)，而且該部分產(chǎn)權(quán)可租也可售；對于公共租賃住房，推行從前期“以租為主、先租后售”到后期“可租可售、租售并舉”的做法，并且可以出售部分產(chǎn)權(quán)，由此形成了共有關(guān)系。

梳理發(fā)現(xiàn)，各地在政策實(shí)踐方面差異很大。首先，在政策定位方面，共有產(chǎn)權(quán)住房在住房供應(yīng)體系中的跨度很大。上海、淮安等城市將共有產(chǎn)權(quán)住房定位為保障性住房中的一種，與其他保障房品種組成一個(gè)保障體系；黃石和成都等城市將包括廉租房、公租房、經(jīng)適房、動遷安置房和限價(jià)商品房等在內(nèi)的若干種政策性住房都整合為共有產(chǎn)權(quán)住房；而北京和深圳等城市將共有產(chǎn)權(quán)住房定位為介于保障性住房與市場化商品住房之間的一種政策性住房，兼具保障性和市場化的特征。

其次，在供應(yīng)對象方面，各地的政策覆蓋范圍有明顯差異。上海和淮安堅(jiān)持以住房困難和中低收入作為主要的準(zhǔn)入條件，黃石和成都則相對放松了對收入與財(cái)產(chǎn)限制的準(zhǔn)入門檻，而北京和深圳的政策覆蓋范圍最廣，不僅對收入和財(cái)產(chǎn)限制較少，而且也不要求以住房困難為準(zhǔn)入條件，基本上接近戶籍無住房居民和部分非戶籍居民都有機(jī)會申請。

再次，住房共有關(guān)系的體現(xiàn)方式和程度有較大差異。上海和淮安等城市以合同約定政府與購房人的各自份額，并且明確政府所占產(chǎn)權(quán)份額的構(gòu)成，北京自住型商品房中的共有產(chǎn)權(quán)以固定比例確定，黃石和深圳等城市的共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系則不甚明確。

對于實(shí)踐中的這些探索，有些研究者表達(dá)了不同程度的疑慮。粗略歸納起來，這些疑慮主要有三個(gè)層面。首先，在機(jī)制層面，有人提出政府不宜作為共有關(guān)系的權(quán)利主體，其理由是政府本身就是一個(gè)公共利益的代理人，一旦與特定的購房人形成共有關(guān)系，容易導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不清晰。這種論述往往將共有產(chǎn)權(quán)住房與國有企業(yè)相類比。其次，在政策層面，有人從共有產(chǎn)權(quán)的份額確定、權(quán)利義務(wù)界定、連帶法律責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)、與國有資產(chǎn)管理制度如何銜接等方面提出了不少擔(dān)憂。再次，在工具層面，有人提出這種保障方式不僅不會改善保障對象的生活，反而會人為地助長一些群體的購房欲求，由于這些群體的支付能力普遍不夠強(qiáng)，因而一旦遇到經(jīng)濟(jì)波動或收入不可持續(xù)，就會形成不良貸款，從而給金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性埋下隱患。這種論述經(jīng)常將共有產(chǎn)權(quán)住房與美國的次級貸款相類比。

這些疑慮對于改進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房的政策實(shí)踐是富有價(jià)值的。在當(dāng)前的試點(diǎn)階段，一方面要鼓勵各地根據(jù)實(shí)際情況積極探索，另一方面要通過各種觀點(diǎn)的交鋒，對共有產(chǎn)權(quán)住房的各個(gè)方面展開深入討論。將各地的政策實(shí)踐與研究者提出的一些疑慮結(jié)合起來看，有些問題已經(jīng)在實(shí)踐中有所回應(yīng)，如共有產(chǎn)權(quán)機(jī)制的可行性問題；有些正在進(jìn)一步探索，如包括上海在內(nèi)的一些城市正在醞釀通過完善法規(guī)改進(jìn)政策運(yùn)行；有些需要進(jìn)一步思考和完善，比如商品住房價(jià)格如果處于下行調(diào)整周期，共有產(chǎn)權(quán)模式將會對購房人和政府的共有關(guān)系產(chǎn)生哪些負(fù)面影響。

據(jù)《東方早報(bào)》.《上海經(jīng)濟(jì)評論》

■嚴(yán)榮（上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長）

責(zé)編：ZB