保障房建設(shè)已成樓市調(diào)控短板

長(zhǎng)江商報(bào)消息 ■馬紅漫（經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）

針對(duì)有關(guān)房?jī)r(jià)的提問(wèn)，住建部部長(zhǎng)姜偉新近日透露出四個(gè)字“雙向調(diào)控”。業(yè)內(nèi)人士將此解讀為“托底蓋帽”，即政府提供最基本住房保障為“托底”，抑制因過(guò)度投機(jī)導(dǎo)致的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是“蓋帽”。

應(yīng)當(dāng)指出的是，在中央持續(xù)保持高壓調(diào)控的態(tài)勢(shì)下，遏制商品房?jī)r(jià)格單向飆漲的蓋帽政策已經(jīng)開(kāi)始顯效。馬年伊始，杭州市城北兩個(gè)新盤(pán)先后爆出大幅降價(jià)的消息，在房地產(chǎn)界激起波瀾。隨后，常州豪宅雅居樂(lè)星河灣也打出了“跳水價(jià)”。雖然個(gè)別城市樓盤(pán)促銷(xiāo)案例不能解讀為整個(gè)樓市轉(zhuǎn)向的標(biāo)志，但足以說(shuō)明隨著調(diào)控著眼點(diǎn)由逆勢(shì)懲戒向長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)供求博弈的價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制得到激活。數(shù)據(jù)顯示，2013年末杭州消化周期已達(dá)13.5個(gè)月，供求比為1：0.6。再加上新年以來(lái)銀行信貸收緊等因素，杭州、常州等地商品房供過(guò)于求矛盾凸顯，一些開(kāi)發(fā)商為了搶先回籠資金而主動(dòng)采取了以?xún)r(jià)換量策略。以此觀之，相形行政限價(jià)、限購(gòu)、通過(guò)稅費(fèi)遏制交投等舉措，完善住房市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)更能有效地對(duì)房?jī)r(jià)非理性暴漲形成釜底抽薪式的打壓。在當(dāng)前樓市調(diào)控走向攻堅(jiān)的關(guān)鍵時(shí)期，行政部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)供給“托底”方面給予更多關(guān)注。

事實(shí)上，本輪調(diào)控的基調(diào)就是“有保有壓”兩條腿走路。而早在1998年，國(guó)務(wù)院在關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知中就曾提出，“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房”。但遺憾的是，時(shí)至今日中國(guó)住房市場(chǎng)尚未形成立體化的供給模式，保障住房市場(chǎng)仍處于“短腿”狀態(tài)。

追根溯源，住房保障“托底”工作當(dāng)下面臨的重要瓶頸在于立法層次不高、金融支持乏力。目前，中國(guó)沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的住房保障法律，相關(guān)工作主要依靠各種“條例”、“辦法”推動(dòng)實(shí)施，導(dǎo)致保障性住房建設(shè)執(zhí)行力度不強(qiáng)、外部監(jiān)管約束偏弱等問(wèn)題未得到及時(shí)厘清，近年來(lái)關(guān)于保障性住房設(shè)計(jì)屢現(xiàn)瑕疵、所處地段交通不便、配套設(shè)施不全、建筑品質(zhì)不高等報(bào)道屢現(xiàn)報(bào)端，一些保障性住房難免由此淪為民眾眼中的“雞肋”，其完善市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)的社會(huì)職能大打折扣。

另一方面，保障房項(xiàng)目普遍具有開(kāi)工多、竣工慢的特點(diǎn)，其中一個(gè)重要原因就是資金缺口較大。值得一提的是，對(duì)于保障房資金“開(kāi)源”問(wèn)題，財(cái)政部已在原有地方土地出讓金凈收益10%的基礎(chǔ)上，新開(kāi)辟了地方政府債券收入、試點(diǎn)地區(qū)取得的房產(chǎn)稅收入、部分國(guó)有資本收益和城市維護(hù)建設(shè)稅收入等資金輸入源泉。但實(shí)踐證明，主管部門(mén)安排的這些保障房融資新渠道仍難以全面化解資金之渴。一直以來(lái)，地方土地出讓金反哺保障性住房市場(chǎng)較為乏力；地方財(cái)政吃緊的形勢(shì)下，新發(fā)債券所融資金大多用于抵補(bǔ)此前欠債；房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容目前未能全面鋪開(kāi)；從國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算以及城市維護(hù)建設(shè)稅等稅費(fèi)中“安排的資金”則因沒(méi)有明確量化而難以形成穩(wěn)定的資金保障。

從海外成功經(jīng)驗(yàn)看，建立良性循環(huán)的專(zhuān)項(xiàng)資金池是保障性住房市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的重要前提，例如新加坡建設(shè)組屋的固定資金渠道主要有政府提供的長(zhǎng)期貸款、財(cái)政局津貼以及住房公積金貸款�？梢�(jiàn)，中國(guó)應(yīng)當(dāng)盡早建立專(zhuān)門(mén)的政策性住房金融機(jī)構(gòu)、確定專(zhuān)項(xiàng)財(cái)稅優(yōu)惠政策和信貸支持。此外，政府部門(mén)還可以考慮通過(guò)優(yōu)質(zhì)的行政服務(wù)與稅費(fèi)減免優(yōu)惠吸引社會(huì)資本參與到保障房建設(shè)之中，另辟蹊徑緩解其缺血之痛。

據(jù)《南方都市報(bào)》

責(zé)編：ZB