2014年樓市：顛簸難免，不會(huì)崩盤(pán)

長(zhǎng)江商報(bào)消息 ■趙曉(作者系北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授)

近期，市場(chǎng)上看空中國(guó)樓市甚至傳言“崩盤(pán)論”的情緒漸濃。樓市再次被看空的導(dǎo)火索有三：一是杭州部分樓盤(pán)大幅降價(jià)，以致業(yè)主開(kāi)砸售樓處；二是以興業(yè)銀行為主的銀行業(yè)開(kāi)始對(duì)房貸默念“緊箍咒”，房地產(chǎn)股應(yīng)聲下跌；三是房地產(chǎn)大佬也開(kāi)始悄悄變臉，先是王石警告“要小心了”，接著一向看多中國(guó)樓市的任志強(qiáng)也開(kāi)始提示大家“要注意風(fēng)險(xiǎn)”。

2014年的樓市走勢(shì)究竟會(huì)如何？真的會(huì)如某些“大嘴”所說(shuō)的那樣崩盤(pán)嗎？筆者的觀點(diǎn)是：2014年中國(guó)樓市，崩盤(pán)不會(huì)，但顛簸難免。

首先，從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)樓市仍存在持續(xù)走高的動(dòng)能。過(guò)去十年，中國(guó)的城市化率增長(zhǎng)了約12個(gè)百分點(diǎn)，近1.7億人進(jìn)了城；商品房年銷(xiāo)售面積由2003年的3億平米增長(zhǎng)到2013年的13億平米，增長(zhǎng)了3倍多；2013年全國(guó)平均房?jī)r(jià)是10年前的將近3倍，而北京、上海等一線城市，2013年的房?jī)r(jià)更是十年前的近10倍。這就是擺在我們面前的過(guò)去十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本事實(shí)。

而未來(lái)十年呢？中國(guó)的城市化率至少還要上升10個(gè)百分點(diǎn)，每年仍將有超過(guò)1000萬(wàn)人進(jìn)城。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《未來(lái)十年(2011—2020)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望》報(bào)告顯示，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)為未來(lái)住宅市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間，預(yù)計(jì)未來(lái)十年，中國(guó)住宅新增需求(包括保障房需求)約為157億平方米，其中，新增城鎮(zhèn)人口首次置業(yè)需求和原有居民改善需求均超過(guò)50億平方米，舊房更新?lián)Q代需求近60億平方米。也就是說(shuō)，今后每年的商品房需求量基本穩(wěn)定在15億平米左右。雖然與過(guò)去十年每年近20%的年增長(zhǎng)率相比，未來(lái)的新房需求量增幅將大幅放緩，但市場(chǎng)需求總量仍是巨大的，這沒(méi)有什么爭(zhēng)議。在這么大需求量的拉動(dòng)下，過(guò)去十年房?jī)r(jià)平均漲了3倍，而希望未來(lái)十年房?jī)r(jià)下跌，這可能嗎？

與此同時(shí)，房地產(chǎn)作為一種生產(chǎn)資料，價(jià)格上也有上漲的必然。過(guò)去十年房?jī)r(jià)為什么上漲？重要的一點(diǎn)就是人們的收入上漲了，對(duì)住房的需求提高了，同時(shí)物價(jià)也上漲了，這一經(jīng)濟(jì)規(guī)律未來(lái)也同樣存在。至2020年，中國(guó)的人均收入要翻番。作為生產(chǎn)投入要素的人力成本肯定要提高，那同樣作為生產(chǎn)投入要素并且具有稀缺屬性的土地和房產(chǎn)成本怎么就不會(huì)上漲呢？

其次，房地產(chǎn)崩盤(pán)政府承受不起，也不允許。土地財(cái)政是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的頑疾，一時(shí)半會(huì)兒是根治不了的。2013年，中國(guó)的公共財(cái)政收入是12.9萬(wàn)億，其中地方財(cái)政收入6.9萬(wàn)億，而土地轉(zhuǎn)讓收入是4.1萬(wàn)億，土地轉(zhuǎn)讓收入快與地方財(cái)政收入旗鼓相當(dāng)了。進(jìn)一步分析可知，去年地方財(cái)政收入同比增長(zhǎng)12.9%，其中增幅的至少60%是由房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的。試想一下，房地產(chǎn)要是不增長(zhǎng)，甚至負(fù)增長(zhǎng)，地方財(cái)政會(huì)怎樣？用某縣官員的一句話，就是“政府要關(guān)門(mén)，因?yàn)槌燥埗紩?huì)有問(wèn)題”。如果再考慮近20萬(wàn)億地方政府債務(wù)的償還問(wèn)題，特別是由此可能引起的金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，則房地產(chǎn)崩盤(pán)的后果想想都會(huì)覺(jué)得可怕。

當(dāng)然，地產(chǎn)商也是跌不起的。由于2013年房企的融資環(huán)境相對(duì)寬松、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅提升、現(xiàn)金充裕，導(dǎo)致不少開(kāi)發(fā)商子彈充足，拿地?zé)崆楦邼q，土地市場(chǎng)總價(jià)和單價(jià)“地王”頻現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年全年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積38814萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)8 .8%，土地成交價(jià)款9918億元，增長(zhǎng)33.9%，也就是說(shuō)，土地均價(jià)確實(shí)上升了不少。面粉漲價(jià)，面包也會(huì)漲價(jià)，2013年高價(jià)位的拿地態(tài)勢(shì)，必定會(huì)催生2014—2015年房?jī)r(jià)的進(jìn)一步走高。

最后，也是最重要的一點(diǎn)，就是造成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展的背后因素還沒(méi)有看到實(shí)質(zhì)性改變。比如：土地供應(yīng)不足、貨幣超發(fā)、土地財(cái)政依賴、國(guó)民收入差距過(guò)大、房地產(chǎn)稅制不合理等等。大家可能要說(shuō)，政府不是在著手建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制嗎？但這是遠(yuǎn)水解不了近渴的。長(zhǎng)效機(jī)制包括金融、財(cái)稅、土地、多層次住房供應(yīng)體系等諸多方面的改革，這些改革不是一朝一夕就能完成的。

總之，中國(guó)樓市崩盤(pán)在近一兩年肯定是小概率事件。中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)。下半場(chǎng)不代表球沒(méi)得踢了，只是踢起來(lái)更難，也更要小心。這個(gè)判斷放到2014年同樣適用，也就是說(shuō)，市場(chǎng)會(huì)更加“顛簸”。這種“顛簸”突出表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：第一，開(kāi)發(fā)商只能著眼于掙辛苦錢(qián)。與2013年比，今年市場(chǎng)預(yù)期趨冷，商品房成交量肯定會(huì)大幅下滑，三四線城市成交量普遍看跌，一二線城市成交量趨穩(wěn)，但房?jī)r(jià)的上漲幅度會(huì)收窄，房?jī)r(jià)飆漲的意外之財(cái)肯定不會(huì)有了；第二，房市分化會(huì)進(jìn)一步加劇。三四線城市面臨較大去化壓力，去庫(kù)存無(wú)疑是2014年的主題。即使在一二線城市，開(kāi)發(fā)商拿地也會(huì)更加慎重。對(duì)于部分現(xiàn)有庫(kù)存過(guò)剩的城市，降價(jià)保量估計(jì)在所難免。地方房地產(chǎn)調(diào)控也可能進(jìn)入差異化時(shí)代；第三，部分房企生存風(fēng)險(xiǎn)加大。前期投入冒進(jìn)、產(chǎn)品缺乏差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、后臺(tái)缺乏資金支持的房企恐怕將面臨生存壓力；第四，部分城市房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)下跌，但下跌幅度不會(huì)太大，否則政府會(huì)出手救市。

據(jù)《南方都市報(bào)》

責(zé)編：ZB