樓市不會(huì)暴跌

長(zhǎng)江商報(bào)消息 ■特約評(píng)論員 孫興杰

杭州、常州有些樓盤打折的消息牽動(dòng)了脆弱的地產(chǎn)市場(chǎng)的神經(jīng)，而“房?jī)r(jià)崩潰”的說法再度被熱炒，這種情緒也傳遞到股市上面來，地產(chǎn)股累暴跌5%，有些地產(chǎn)商已經(jīng)跌停。與此同時(shí)，中國統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，1月份全國70個(gè)大中城市中，新建住房?jī)r(jià)格有62個(gè)處于上漲狀態(tài)，這一冷一熱的背后意味著中國房?jī)r(jià)進(jìn)入一個(gè)僵持狀態(tài)，不同地域的房?jī)r(jià)也將出現(xiàn)比較大的分化，但關(guān)于房?jī)r(jià)暴跌甚至崩潰的言論并不針對(duì)全國性的現(xiàn)象，因?yàn)橹袊�的房地產(chǎn)市場(chǎng)并未真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化。

當(dāng)人們看到某些城市房?jī)r(jià)大幅下跌得消失的時(shí)候，也應(yīng)該看得到一定程度的讓利能夠讓購房者為之瘋狂，比如杭州一些樓盤做出了4000元左右的讓利，很多購房者便蜂擁而來，搶購一空，這說明購房者也未必相信房?jī)r(jià)會(huì)崩潰，買漲不買跌是一種普遍的市場(chǎng)情緒，局部降價(jià)只會(huì)達(dá)到促銷的結(jié)果，如果人們預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)普遍下降，沒有人會(huì)為現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)買單。杭州、常州、包頭等城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降的原因還在于庫存量比較大，開放商為了保證現(xiàn)金流而做出的讓步，目的是為了在2014年拍得更多的土地。商品住房成交量遇冷，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，但是土地市場(chǎng)卻異�；鸨�，2014年以來地王頻出，土地市場(chǎng)是房?jī)r(jià)的另一項(xiàng)指標(biāo)，也預(yù)示著未來房?jī)r(jià)下跌的空間有限。未來房?jī)r(jià)可能呈現(xiàn)出一種“僵持”中的分化，一、二線城市房?jī)r(jià)可能會(huì)慢漲，而三四線城市只能降價(jià)讓利了。

中國的房?jī)r(jià)在多大程度上是供需來決定的，這也是房?jī)r(jià)上漲派和暴跌派之間論戰(zhàn)的根本所在。如果房屋回歸到居住功能，以供需來調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的話，房?jī)r(jià)早已超出了其價(jià)值，但是近幾年來，中國房?jī)r(jià)就是在“暴跌論”中不斷暴漲，原因何在？房?jī)r(jià)的市場(chǎng)化程度太低，幾乎成為最重要的投資渠道，因此，房?jī)r(jià)本身就有很多泡沫在里面，問題的關(guān)鍵是這些泡沫通過慢漲來消化還是通過暴跌進(jìn)行調(diào)整呢？從目前中國房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)來看，暴跌論可能是過于悲觀，或者過于相信市場(chǎng)了，房?jī)r(jià)中有很大一塊是由政府來決定的，尤其是土地出讓金。土地財(cái)政是房?jī)r(jià)呈現(xiàn)剛性增長(zhǎng)的主要原因，2013年地方債務(wù)的數(shù)據(jù)顯示，很多城市的財(cái)政實(shí)際處于破產(chǎn)狀態(tài)，而土地作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是地方政府抱持債務(wù)可持續(xù)性的關(guān)鍵所在。

除了土地成本之外，商品房建設(shè)與出售各個(gè)環(huán)節(jié)中的稅費(fèi)成本也非常之高，甚至有地產(chǎn)商認(rèn)為房地產(chǎn)并非暴利行業(yè)，在地產(chǎn)商與政府共同的作用之下，中國的房?jī)r(jià)一直處于增長(zhǎng)狀態(tài)，慢漲就是降價(jià)的說法也折射出人們對(duì)房?jī)r(jià)的無奈。房?jī)r(jià)在近幾年的暴漲已經(jīng)讓很多人苦不堪言，“房?jī)r(jià)暴跌”的論調(diào)也說出了很多人的心聲，但是主要的意愿并不能代替客觀的現(xiàn)實(shí)，剛需購房的確存在，隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)展，越來越多的人在城市中生活，更為重要的是，房子附著了太多的隱性福利在里面。

房?jī)r(jià)漲跌不僅由供需來決定，而是由很多非市場(chǎng)性的因素在左右。不同地區(qū)的房子價(jià)格不一樣，漲幅也不同，三四線城市房?jī)r(jià)漲得晚，跌得早，漲得慢，原因何在？因?yàn)樾〕鞘械奈�引力比較小，推動(dòng)縣域城市人口增長(zhǎng)的除了城鎮(zhèn)人口之外還有農(nóng)村人口，但以農(nóng)民收入水平來購買縣城的住房，還是顯得不太實(shí)際。這也是為什么有些縣城出現(xiàn)了攤派的現(xiàn)象的原因，縣城攤大餅式的蓋房根本還是通過房?jī)r(jià)上漲來分擔(dān)城鎮(zhèn)化的成本。而在一線城市，房?jī)r(jià)在很大程度上由資本來驅(qū)動(dòng)，北京、上海所擁有的資源是在其他任何城市都無法比擬的，在北京買房的人不僅為了居住，更是為了更好的發(fā)展，很多家庭為了在北京買房而賣掉在其他地方的房產(chǎn)，這是資本向中心城市集中的渠道。一線城市呈現(xiàn)出極強(qiáng)的資源集聚現(xiàn)象，房?jī)r(jià)中很大一部分是由這些隱性資源來推高的。即便同一座城市中，學(xué)區(qū)房的價(jià)格也遠(yuǎn)高于其他住房，房?jī)r(jià)的非市場(chǎng)化可見一斑。

信貸環(huán)境與房?jī)r(jià)息息相關(guān)，最近一段時(shí)間來，有些銀行收緊了住房信貸，利率打折幾乎消失，放款周期延長(zhǎng)，而很多城市的公積金貸款已經(jīng)停止。這雖然抑制了部分需求，但是并不真正會(huì)降低房?jī)r(jià)預(yù)期。越是信貸嚴(yán)苛，供需一族的焦慮越強(qiáng)，反倒會(huì)支撐房?jī)r(jià)走高。

（作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后）

責(zé)編：ZB